Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là gì? Những trường hợp góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất theo Luật đất đai 2024

Trong tiến trình đô thị hóa và hiện đại hóa nông thôn, bài toán về sự manh mún, xôi đỗ của các thửa đất và sự thiếu hụt hạ tầng đồng bộ luôn là rào cản lớn đối với sự phát triển bền vững. Đứng trước thách thức đó, Luật Đất đai 2024 đã chính thức hóa và đưa vào đời sống một cơ chế quản lý đất đai đầy nhân văn và hiệu quả: Góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai. Đây không thuần túy là một thủ tục hành chính chuyển dịch quyền sở hữu, mà là một phương thức "tái cấu trúc" không gian sống và sản xuất dựa trên tinh thần tự nguyện, đồng lòng của cộng đồng cư dân. Thay vì Nhà nước phải đơn phương thực hiện thu hồi và bồi thường theo cách truyền thống, cơ chế này cho phép người sử dụng đất trở thành chủ thể trung tâm, cùng nhau quy hoạch lại quỹ đất, hiến tặng một phần diện tích cho hạ tầng chung để đổi lấy những giá trị thặng dư lớn hơn từ chính mảnh đất còn lại của mình. Việc hiểu rõ bản chất và các trường hợp áp dụng cơ chế này không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi mà còn mở ra hướng đi mới cho các doanh nghiệp trong việc triển khai các dự án bất động sản, hạ tầng một cách thuận lợi và bền vững.

1. Góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai được hiểu như thế nào?

Theo quy định tại Điều 219 Luật Đất đai 2024, "Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai" được định nghĩa là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định, dựa trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khác với các khái niệm truyền thống, Điều 219 không đề cập đến việc chuyển quyền sở hữu cho một bên thứ ba (như mua bán) hay mất quyền sở hữu (như thu hồi), mà nhấn mạnh vào sự "sắp xếp lại".

Người dân đóng góp quyền sử dụng đất của mình vào một "quỹ đất chung" của dự án. Quỹ đất này sau đó được quy hoạch lại. Một phần đất được trích ra để xây dựng hạ tầng (đường sá, công viên, trường học) và các công trình công cộng; phần đất còn lại được chia lô lại và trả lại cho người dân. Mặc dù diện tích đất nhận lại thường nhỏ hơn diện tích ban đầu, nhưng giá trị của nó lại tăng lên đáng kể nhờ hạ tầng đồng bộ và quy hoạch bài bản.

Tuy hai khái niệm này đi liền với nhau trong Điều 219 Luật Đất đai 2024, nhưng chúng mang những sắc thái riêng biệt cần được phân định rõ để áp dụng chính xác trong thực tiễn:

2. Tại sao quy định về việc góp quyền sử dụng đất? 

Sự xuất hiện của Điều 219 Luật Đất đai 2024 không phải là ngẫu nhiên mà là lời giải cho những bài toán hóc búa của quá trình đô thị hóa và phát triển nông thôn trong giai đoạn mới.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) thường chiếm tới 70-80% tổng mức đầu tư dự án hạ tầng. Ngân sách nhà nước không đủ để chi trả cho việc mở rộng đường theo giá thị trường. Điều này dẫn đến các dự án "treo" kéo dài hàng thập kỷ. Cơ chế góp quyền sử dụng đất cho phép Nhà nước không phải bỏ tiền ra mua đất làm đường, mà người dân tự nguyện đóng góp đất. Đổi lại, Nhà nước đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng (chi phí xây lắp thấp hơn nhiều so với chi phí đất). Đây là phương thức "Nhà nước và nhân dân cùng làm" ở trình độ cao.

Trong bối cảnh nông nghiệp manh mún, nhỏ lẻ, việc đưa máy móc, công nghệ cao vào sản xuất gặp nhiều khó khăn. Điều 219 tạo hành lang pháp lý cho việc "dồn điền đổi thửa" kiểu mới. Không chỉ là hoán đổi vị trí, cơ chế này cho phép quy hoạch lại hệ thống thủy lợi, giao thông nội đồng, thậm chí hình thành các khu dân cư nông thôn tập trung, dành quỹ đất dôi dư cho thương mại, dịch vụ nông nghiệp.

Cơ chế thu hồi đất truyền thống thường tạo ra sự bất bình đẳng: người bị thu hồi đất thì mất chỗ ở, người còn lại ở mặt tiền đường mới thì hưởng lợi lớn từ giá đất tăng vọt mà không phải trả chi phí tương xứng. Điều 219 khắc phục điều này bằng cách buộc tất cả người dân trong khu vực hưởng lợi phải cùng chia sẻ gánh nặng (góp đất), và cùng hưởng lợi ích (đất tăng giá). Điều này tạo ra sự công bằng xã hội và giảm thiểu xung đột lợi ích trong cộng đồng.

3. Các trường hợp góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai

Khoản 2 Điều 219 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn (như Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP) quy định cụ thể 04 trường hợp áp dụng cơ chế này. Việc phân loại chi tiết giúp xác định thẩm quyền phê duyệt và quy trình thực hiện phù hợp.

- Tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất (Điểm a): Đây là giải pháp then chốt để giải quyết tình trạng "manh mún, nhỏ lẻ" của nông nghiệp Việt Nam hiện nay. Các hộ nông dân có những thửa đất nhỏ, nằm rải rác sẽ cùng nhau "dỡ bỏ bờ thửa". Họ không mất quyền sử dụng đất mà chỉ hợp nhất các mảnh nhỏ thành một cánh đồng lớn. Các chủ đất có thể tự tổ chức hoặc thông qua doanh nghiệp, hợp tác xã để điều chỉnh lại ranh giới. Sau khi điều chỉnh, vị trí thửa đất của từng người có thể thay đổi so với ban đầu nhưng diện tích và giá trị tương đương được đảm bảo. Tạo điều kiện đưa máy móc, công nghệ cao vào canh tác, giảm chi phí sản xuất và tăng năng suất lao động. Đây là hình thức "dồn điền đổi thửa" thời đại mới, chuyên nghiệp và có tính pháp lý cao hơn.

- Chỉnh trang, phát triển khu dân cư và hạ tầng giao thông nông thôn (Điểm b): Trường hợp này đánh vào nhu cầu cấp thiết của việc hiện đại hóa nông thôn theo hướng bền vững.

• Dự án chỉnh trang: Thay vì Nhà nước phải cưỡng chế thu hồi đất để mở đường (vốn rất khó khăn về kinh phí bồi thường), cộng đồng dân cư tự nguyện góp một phần diện tích đất ở, đất vườn của mình.
• Mở rộng đường giao thông: Một phần đất đóng góp sẽ được dùng để làm đường, vỉa hè, cống thoát nước hoặc công viên nhỏ.
• Cơ chế hưởng lợi: Dù diện tích đất của mỗi hộ có thể giảm đi một chút sau khi góp, nhưng thửa đất đó lại trở thành "đất mặt đường" hoặc gần hạ tầng hiện đại, khiến giá trị thị trường của mảnh đất tăng lên gấp nhiều lần.

- Chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư và hạ tầng giao thông thành thị (Điểm c): Đây là quy định mang tính đột phá để giải quyết các "điểm nghẽn" tại đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM.

• Đối với khu dân cư cũ: Các hộ trong ngõ nhỏ, sâu, không đảm bảo phòng cháy chữa cháy có thể cùng nhau lập phương án điều chỉnh lại đất đai. Sau khi điều chỉnh, ngõ nhỏ biến thành đường lớn, không gian sống trở nên minh bạch và giá trị bất động sản tăng cao.
• Đối với chung cư cũ: Thay vì chờ đợi doanh nghiệp đền bù, cư dân có thể góp quyền sử dụng đất chung để cùng chủ đầu tư xây dựng lại tòa nhà hiện đại hơn, với tiện ích tốt hơn trên chính nền đất cũ.
• Giao thông đô thị: Việc nâng cấp, mở rộng đường phố được thực hiện nhanh hơn khi người dân đồng thuận điều chỉnh ranh giới thửa đất thay vì khiếu nại về giá bồi thường.

4. Quy trình thực hiện điều chỉnh lại đất đai theo quy định mới nhất

Quy trình này được tổng hợp từ Điều 219 Luật Đất đai 2024 và các hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Bước 1: Đề xuất và lập phương án sơ bộ

• Chủ thể: Cộng đồng dân cư hoặc Nhà đầu tư quan tâm.
• Hoạt động: Khảo sát hiện trạng, thu thập thông tin quy hoạch từ UBND cấp xã/tỉnh.
• Sản phẩm: Bản thảo phương án định hướng, nêu rõ mục tiêu, phạm vi ranh giới và ước tính sơ bộ về tỷ lệ góp đất.

Bước 2: Lấy ý kiến và tạo sự đồng thuận 

• Tổ chức Hội nghị nhà chung/Họp dân: Trình bày phương án công khai.
• Thỏa thuận: Người sử dụng đất ký văn bản đồng thuận hoặc Hợp đồng hợp tác/góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
• Bầu đại diện: Cộng đồng cử Ban đại diện để làm việc với chính quyền và chủ đầu tư (nếu có).

Bước 3: Lập phương án chi tiết và trình duyệt

Chủ đầu tư hoặc Ban đại diện lập hồ sơ chi tiết trình cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm:

• Phương án thiết kế mặt bằng phân lô mới (Quy hoạch chi tiết 1/500).
• Phương án tài chính, phân chia lợi ích.
• Danh sách và chữ ký đồng thuận của người sử dụng đất.

Thẩm định: Cơ quan tài nguyên môi trường, xây dựng thẩm định tính pháp lý và quy hoạch.

Phê duyệt: UBND cấp Tỉnh (đối với dự án đô thị/có tổ chức tham gia) hoặc UBND cấp xxa (dự án nông thôn/cá nhân) ra quyết định phê duyệt Phương án trong thời hạn quy định (thường là 30 ngày làm việc).

Bước 4: Tổ chức thực hiện và xây dựng hạ tầng

• Cắm mốc giới mới trên thực địa.
• Người dân bàn giao mặt bằng phần đất góp.
• Thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước).
• Chủ đầu tư (nếu có) thực hiện xây dựng các công trình thương mại trên phần đất dôi dư để hoàn vốn.

Bước 5: Cấp đổi giấy chứng nhận và đăng ký biến động

• Sau khi hoàn thành hạ tầng và phân lô, Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện thủ tục thu hồi các Giấy chứng nhận cũ.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) mới cho người dân theo diện tích và vị trí mới đã được phê duyệt.
• Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

Kết luận

Hành trình từ "tấc đất tấc vàng" đến tư duy "góp đất tạo tương lai" chính là sự chuyển mình mạnh mẽ trong nhận thức về quản lý tài nguyên của xã hội hiện đại. Cơ chế góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai theo Luật Đất đai 2024 không chỉ là giải pháp kỹ thuật để xóa bỏ sự manh mún của quỹ đất, mà còn là minh chứng cho sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Khi những ranh giới nhỏ hẹp được xóa bỏ để nhường chỗ cho những con đường thênh thang, những công trình công cộng hiện đại, giá trị của mảnh đất không chỉ tăng lên ở những con số trên giấy tờ mà còn hiện hữu trong chất lượng sống hằng ngày của mỗi gia đình. Để cơ chế này thực sự đi vào đời sống, đòi hỏi sự minh bạch trong quy hoạch và sự tận tâm của các cơ quan quản lý trong việc hướng dẫn, hỗ trợ người dân. Nhìn về tương lai, đây chắc chắn sẽ là "chìa khóa" mở ra diện mạo mới cho các đô thị văn minh và những vùng nông thôn trù phú, nơi mà mỗi người dân đều cảm thấy tự hào vì được đóng góp và hưởng lợi từ sự phát triển chung của cộng đồng.

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162 để được đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty luật Minh Khuê tư vấn, giải đáp chi tiết.Chúng tôi rất hân hạnh khi nhận được sự hợp tác của quý khách hàng. Xin chân thành cảm ơn!