Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật đất đai 2024

Trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng và gia tăng dân số tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Mô hình nhà ở chung cư vì vậy trở thành giải pháp phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời bảo đảm không gian sống hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhận thức rõ vai trò đó, Luật Đất đai năm 2024 đã có những quy định cụ thể về đất xây dựng khu chung cư, từ mục đích sử dụng đất, chế độ sử dụng, đến quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan. Những quy định này không chỉ góp phần hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, nhà ở mà còn tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển bền vững của đô thị trong giai đoạn mới.

1. Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật đất đai 2024

1.1. Phạm vi và nội dung sử dụng đất xây dựng khu chung cư

Theo khoản 1 điều 197 Luật đất đai 2024, Đất xây dựng khu chung cư không chỉ đơn thuần là phần diện tích dùng để xây dựng các khối nhà chung cư, mà được hiểu là một chỉnh thể quỹ đất thống nhất, được quy hoạch và sử dụng nhằm hình thành môi trường sống hoàn chỉnh cho cư dân đô thị. Theo đó, đất xây dựng khu chung cư bao gồm nhiều cấu phần khác nhau, mỗi cấu phần có vai trò và chức năng riêng nhưng có mối quan hệ chặt chẽ, bổ trợ lẫn nhau trong tổng thể dự án. Đất xây dựng khu chung cư bao gồm: 

- Đất ở để xây dựng nhà chung cư là bộ phận trung tâm và cốt lõi của khu chung cư, được sử dụng để xây dựng các tòa nhà cao tầng chứa các căn hộ ở. Phần đất này nhằm mục đích để ở, là cơ sở hình thành các đơn vị nhà ở ổn định, lâu dài, gắn liền với quyền sử dụng đất của người mua căn hộ theo quy định của pháp luật. Đây là yếu tố quyết định tính chất nhà ở và chức năng cư trú của khu chung cư.

- Đất xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của người dân trong khu chung cư. Đây là diện tích đất dành cho việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu như hệ thống giao thông nội bộ, bãi đỗ xe, hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải, phòng cháy chữa cháy và các công trình kỹ thuật khác nằm trong phạm vi dự án. Các công trình này có vai trò bảo đảm cho khu chung cư được vận hành an toàn, thuận tiện, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thường nhật của cư dân và nâng cao chất lượng không gian sống.

- Đất để xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng cũng là một bộ phận không thể thiếu trong cơ cấu đất xây dựng khu chung cư. Đây là diện tích đất được bố trí để xây dựng các công trình công cộng, tiện ích chung như không gian cây xanh, vườn hoa, khu vui chơi, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân thể thao hoặc các công trình phục vụ lợi ích chung của cư dân. Việc bố trí các công trình này nhằm tạo điều kiện cho cư dân giao lưu, sinh hoạt cộng đồng, bảo đảm đời sống tinh thần và góp phần hình thành nếp sống văn minh đô thị.

Toàn bộ các cấu phần đất xây dựng khu chung cư nêu trên phải được xác định, bố trí và sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm bảo đảm tính đồng bộ trong phát triển đô thị, bảo vệ cảnh quan, môi trường sống và quyền lợi hợp pháp của cư dân, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý, sử dụng đất và đầu tư xây dựng khu chung cư một cách thống nhất, hiệu quả và bền vững.

1.2. Yêu cầu đồng bộ trong sử dụng đất xây dựng khu chung cư 

Theo khoản 2 điều 192 Luật đất đai 2024, Đất xây dựng khu chung cư phải được quy hoạch và sử dụng đồng bộ với các diện tích đất khác trong khu vực, đặc biệt là đất dành cho các công trình công cộng và công trình sự nghiệp, nhằm tạo ra một môi trường sống thống nhất, tiện nghi và hiện đại. Việc đồng bộ này không chỉ đảm bảo sự kết nối hài hòa về hạ tầng kỹ thuật, giao thông, cấp thoát nước, điện, viễn thông, mà còn góp phần bảo vệ vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị, hạn chế tình trạng xây dựng manh mún, thiếu đồng bộ, gây ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân. Đồng thời, yêu cầu này còn phản ánh quan điểm quản lý đất đô thị theo hướng bền vững và có quy hoạch tổng thể, giúp các khu chung cư vừa đáp ứng nhu cầu ở vừa duy trì các tiêu chuẩn về an toàn, mỹ quan và tiện ích xã hội, góp phần xây dựng đô thị hiện đại, văn minh và có tính kế thừa lâu dài.

Bên cạnh đó, việc bảo đảm đồng bộ còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, giám sát và phát triển khu chung cư theo quy hoạch dài hạn. Khi các công trình phục vụ cộng đồng, hạ tầng kỹ thuật và nhà ở được bố trí hài hòa, các cơ quan quản lý nhà nước có thể dễ dàng kiểm soát việc sử dụng đất, hạn chế sai phạm và lãng phí nguồn lực. Đồng thời, cư dân cũng được hưởng lợi trực tiếp từ môi trường sống tiện nghi, an toàn, đồng bộ, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, tăng giá trị sử dụng đất và phát triển bền vững khu đô thị.

2. Quy định về cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất thuộc dự án của chủ đầu tư dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất

Theo khoản 2 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP Chủ đầu tư dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo các quy định sau:

- Diện tích đất xây dựng nhà chung cư và công trình hạ tầng sử dụng để kinh doanh

Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và các công trình hạ tầng mà chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn được sử dụng làm văn phòng, thương mại, dịch vụ, thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư vẫn được xác định là đất ở.

- Diện tích đất phục vụ giao thông, hạ tầng chung không sử dụng để kinh doanh

Chủ đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để quản lý, xây dựng các công trình như đường giao thông nội bộ, hạ tầng khác phục vụ cư dân trong và ngoài khu chung cư, không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các diện tích này.

Sau khi hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư phải bàn giao các diện tích đất này cho địa phương quản lý, theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 3. Quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận trong dự án xây dựng khu chung cư 

Theo khoản 3 Điều 92 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thực hiện như sau: 

3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận trong các dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê thực hiện theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;

b) Quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này là sử dụng chung; việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất này do những người có chung quyền sử dụng đất quyết định theo đa số và phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, phù hợp với quy định của pháp luật;

c) Chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích căn hộ, diện tích đất sử dụng chung quy định tại điểm a khoản này theo thời hạn ổn định lâu dài;

d) Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ thì giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại điểm a khoản này.

Diện tích đất thuộc dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư còn lại ngoài phần diện tích quy định tại điểm b khoản 2 và điểm a khoản này thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư.

Như vậy, sau khi chủ đầu tư bàn giao diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung cho các chủ sở hữu căn hộ và thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần diện tích đất này được quản lý, sử dụng theo nguyên tắc sử dụng chung, phục vụ lợi ích cộng đồng và do các chủ sở hữu căn hộ quyết định theo đa số. Đồng thời, toàn bộ phần diện tích đất còn lại trong dự án xây dựng khu chung cư, nhà chung cư, ngoài diện tích đã bàn giao và diện tích thuộc các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp cho cư dân, vẫn tiếp tục thuộc quyền sử dụng, quản lý và khai thác của chủ đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Việc phân định rõ ràng này vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, vừa tạo cơ sở pháp lý minh bạch trong việc cấp Giấy chứng nhận, quản lý, sử dụng đất và triển khai các dự án đầu tư xây dựng, đồng thời góp phần duy trì trật tự, cảnh quan và chức năng sử dụng đất đô thị theo đúng quy hoạch xây dựng được phê duyệt

Kết luận 

Quy định về đất xây dựng khu chung cư theo Luật Đất đai 2024 đã thể hiện rõ định hướng sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị hiện đại. Việc quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất, gắn với quy hoạch và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân sinh sống trong chung cư sẽ góp phần hạn chế tranh chấp, nâng cao chất lượng không gian sống. Qua đó, pháp luật đất đai không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư của người dân mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng các đô thị văn minh, đồng bộ và phát triển bền vững trong dài hạn.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi ngay số: 1900 6162 để được giải đáp.