Mục lục bài viết
Nhận thấy giá đất ở tại các huyện ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh đang “sốt”, việc chuyển nhượng diễn ra phổ biến và thu được lợi nhuận rất cao, nên anh V có ý định đầu tư kiếm lời. Một hôm, có người quen giới thiệu miếng đất cần chuyển nhượng gấp để trả nợ. Miếng đất được cấp giấy tờ đầy đủ và diện tích cũng vừa phải, có thể dễ dàng “sang tay” cho người khác trong thời gian ngắn. Anh V nhận thấy cơ hội làm giàu đã đến, nhưng lúc này lại không có đủ tiền để mua, nếu vay ngân hàng thì lại không kịp vì thủ tục rờm rà. Vì vậy, anh V bàn với hai người bạn thân là H và L cùng góp tiền nhận chuyển nhượng chung, rồi sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) sẽ tìm cách “sang tay” với giá cao hơn, không mấy chốc có thể thu về một số tiền lớn chỉ sau vài tháng. H và L nghe anh V nói thế cũng rất hào hứng, nhưng lại không dám mạo hiểm vì không biết việc phân chia đất sẽ thực hiện thế nào sau khi ba người góp tiền mua.
Nhà nước sẽ cấp chung cho ba anh một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận? Nếu chỉ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì ai là người quản lý? Nếu người đó “lén lút” ra sang nhượng lại mảnh đất thì quyền lợi của hai người kia sẽ được giải quyết như thế nào?
Trả lời:
1. Cơ sở pháp lý
2. Nội dung
2.1 Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điêu 19 Luật đất đai 2013 thì các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.
2.2 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013 thì những trường hợp sau đây được cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp góp vốn mua chung
Cụ thể, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 19. Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:...c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ.
Như vậy, V, H và L sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và người sử dụng đất về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận này mới được sang nhượng lại đất cho người khác.
Vì V, H và L cùng góp tiền, nên cả ba người được xác định là những người có chung quyền sử dụng đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Như vậy có nghĩa là, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Như vậy, V, H và L có quyền đề nghị cấp chung một Giấy chứng nhận hoặc cấp ba Giấy chứng nhận cho ba người như quy định nêu trên.
Vì mảnh đất trong trường hợp này được xác định là tài sản chung của cả ba người nên nếu một trong ba người muốn chuyển nhượng thì phải có sự đồng ý của hai người còn lại, không được tự ý quyết định. Cả ba người đều phải ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc bán toàn bộ mảnh đất trên mới được pháp luật thừa nhận. Ngược lại, chỉ một trong ba người không đồng ý chuyển nhượng, thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ không được công nhận.
Trường hợp anh V muốn bán một phần trong thửa đất thuộc quyền sử dụng chung, thì theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Như vậy, có nghĩa là, trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”.
Như vậy, ba người phải làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng thửa đất thì sau khi tách thửa, anh V mới được quyền chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến của người khác.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê
