1. Nguyên tắc để cấp sổ đỏ đối với đất có chung quyền sử dụng đất

Quy định về nguyên tắc cấp sổ đỏ đối với đất có chung quyền sử dụng thì căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 (thay thế bởi: Luật đất đai năm 2024) thì có quy định như sau: thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;

Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy thì theo quy định của pháp luật thì thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận. Nếu có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện thì cấp một giấy chứng nhận theo yêu cầu. 
 

2. Quyền và nghĩa vụ của những người có chung quyền sử dụng đất

Quy định về quyền và nghĩa vụ của những người có chung quyền sử dụng đất thì được quy định như sau: Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhóm người có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

- Đối với trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm thì từng thành viên của nhóm có thể thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình như sau:

  • Thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định;
  • Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  • Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

- Đối với trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Ngoài ra, 02 trường hợp khác liên quan đến nhóm người có chung quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai 2013 có nhắc đến như sau:

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013.

- Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013.

 

3. Thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ

Tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Ngoài ra thì tại điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 cũng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 40 Luật công chứng 2014. 

Hồ sơ công chứng gồm có:

  1. Phiếu yêu cầu công chứng 
  2. Dự thảo hợp đồng
  3. Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
  4. Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
  5. Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định như: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, hợp đồng ủy quyền,..

Có một lưu ý đó là bản sao theo quy định nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

Theo đó thì thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ sẽ được tiến hành như sau:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến văn phòng đăng ký đất đai.

+ Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất:

Người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

+ Trường hợp không thể tách thửa đất mà một trong các thành viên muốn chuyển nhượng một phần đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP phải được sự đồng ý của những thành viên đồng sở hữu khác hoặc văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư. 

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Tiến hành hỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; 

Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy thì thủ tục mua bán đất đai có chung sổ đỏ thì sẽ được phân chia thành các trường hợp như là trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất với một phần thửa đất và trường hợp không thể tác thửa đất mà một trong các thành viên muốn chuyển nhượng một phần đất. Với mỗi trường hợp khác nhau thì sẽ có những quy định và những yêu cầu khác nhau và đã được quy định một cách cụ thể trong quy định của pháp luật. 

Các bạn còn có thể tham khảo thêm một số nội dung bài viết sau để có thêm thông tin hữu ích như sau:

Nếu các bạn còn có những câu hỏi thắc mắc khác có liên quan thì liên hệ với chúng tôi thông qua số điện thoại của tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến: 19006162 hoặc lienhe@luatminhkhue.vn để được chúng tôi tư vấn hướng dẫn chi tiết theo từng tình huống của các bạn.