1. Quy định pháp luật về hoạt động mua bán nhà đất

Hoạt động mua bán nhà đất là một loại hình mua bán tài sản, trong đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Căn cứ vào Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên.

Vì đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất, nên hoạt động mua bán nhà đất cần tuân thủ một số điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Các điều kiện đó bao gồm:

- Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp đặc biệt quy định tại Điều 186 khoản 3 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Điều 168 khoản 1 của Luật Đất đai 2013).

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Điểm đáng chú ý là theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hoạt động mua bán nhà đất phải lập thành văn bản hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc ký công chứng chỉ là một bước trong quy trình mua bán nhà đất. Chỉ khi hai bên hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ thì quy trình mua bán nhà đất mới được coi là hoàn thành.

Tóm lại, hoạt động mua bán nhà đất đòi hỏi tuân thủ các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự. Việc lập hợp đồng, đảm bảo giấy tờ pháp lý và hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ là những yêu cầu quan trọng trong quá trình mua bán nhà đất.

2. Các trường hợp mà bên bán đã nhận đủ tiền mà không giao đất

Hiện nay, có hai trường hợp thể hiện rõ quan điểm rằng bên bán đã nhận đủ tiền mà không giao nhà đất, cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Bên bán không thực hiện đúng hợp đồng

Trong hợp đồng mua bán, nghĩa vụ của các chủ thể là nghĩa vụ đối ứng.Tức là, bên bán phải chuyển giao tài sản, chuyển quyền sở hữu cho bên mua, còn bên mua phải thanh toán tiền cho bên bán. Việc thực hiện hợp đồng bắt buộc các bên phải tuân thủ theo những gì các bên đã thỏa thuận. Tại Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền. Trong đó, vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ, dẫn đến không đạt được mục đích cuối cùng của giao dịch.

Trường hợp này có thể hiểu là bên bán có nghĩa vụ giao đất mà không thực hiện giao thì sẽ được xác định là đang không thực hiện đúng công việc được giao kết hợp đồng. Do đó, trường hợp này sẽ được xác định là bên bán đang vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán.

Trường hợp 2: Bên bán vượt quá thời hạn thực hiện hợp đồng

Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán được thực hiện theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Trường hợp này có thể hiểu là khi bên bán và bên mua đã đưa ra một thời hạn cụ thể để bên bán có thể tiến hành giao đất cho bên mua nhưng bên bán không thực hiện đúng như cam kết. Thời gian giao đất có thể bị chậm trễ và bị kéo dài ra, gây ảnh hướng đến quyền lợi của bên mua. Như vậy, trường hợp này được xác định là bên bán vi phạm về thời gian thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng.

3. Cách xử lý khi bên bán đã nhận tiền mà không giao đất

Căn cứ theo quy định pháp luật dân sự thì khi hoàn thiện thực hiện thủ tục bán đất theo đúng quy định của pháp luật (có công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất và đăng ký biến động đất đai), bên bán đất có nghĩa vụ là phải giao tài sản (đất) cho bên mua theo đúng thời gian hai bên đã thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận giao đất thì thời hạn bên bán giao đất cho bên mua chính là thời điểm đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai, bởi tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu bên bán đã nhận đầy đủ tiền của bên mua đất nhưng vẫn không thực hiện nghĩa vụ giao đất cho bên mua thì nghĩa là bên mua đã vi phạm nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật cũng như vi phạm lại thỏa thuận của hai bên. Khi gặp trường hợp này, bên mua đất có thể áp dụng một trong hai phương thức sau để xử lý tình huống này:

3.1. Khởi kiện ra Tòa án dân sự

Đối với trường hợp 1: Bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng

Trong trường hợp này, có thể hiểu bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không giao đất thông qua phương thức là không thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên. Khi đó, người mua đất có thể thực hiện khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền yêu cầu bên bán đất trả lại tiền mua đất mà bên mua đã trả cho bên bán, tiền lãi suất, tiền bồi thường thiệt hại có xảy ra và các khoản tiền khác nếu có thỏa thuận.

Bởi theo quy định của Luật Đất đai thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, phải được công chứng, chứng thực (trừ trường hợp là bên bán hoặc bên mua là doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản). Thời điểm nhà nước công nhận về quyền của người sử dụng đất trong trường hợp chuyển nhượng đất là khi bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Như vậy, giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của không có hợp đồng và công chứng, chứng thực sẽ không được pháp luật công nhận và là giao dịch vô hiệu theo điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo các khoản 2, 3 Điều 407 của Bộ luật Dân sự 2015 là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

Chính vì vậy, nếu có tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bên bán phải trả lại tiền, bên mua trả lại đất. Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu sẽ phải thực hiện bồi thường thiệt hại. Thiệt hại ở đây là những thiệt hại thực tế, sự chênh lệch về giá đất (nếu có) phát sinh khi mà không được tiếp tục sử dụng thửa đất đã mua.

Đối với trường hợp 2: Bên bán đã nhận đủ tiền nhưng không làm thủ tục đăng ký biến động đất đai

Trường hợp này có thể hiểu là khi bên bán đất đã nhận đủ tiền, đã thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên sổ đỏ cho bên mua. Trong trường hợp này, bên mua đất có thể thực hiện khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng đất để làm căn cứ Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua đất.

3.2. Trình báo lên cơ quan Công an có thẩm quyền

Nếu trường hợp bên bán đất không có đất trên thực tế để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, nhưng vẫn cố tình làm cho bên mua hiểu rằng có đất để bán và khiến cho bên bán thực hiện giao dịch bằng phương thức giao tiền cho bên bán đất thì bên bán có thể làm đơn trình báo tội phạm lên cơ quan chức năng có thẩm quyền kèm theo các chứng cứ thu thập được. Hoặc nếu bên bán đất đã dùng những hành vi, thủ đoạn khác để lừa lấy tiền của bên mua đất nhưng lại không có đất để bán thì bên mua đất có thể làm đơn tố cáo hoặc tố giác tội phạm lên cơ quan công an đề nhờ được làm rõ vụ việc.

Lúc đó, cơ quan Công an - nơi tiếp nhận đơn sẽ tiến hành điều tra, làm rõ, xác minh vụ việc và về hành vi của bên bị tố cáo, tố giác. Nếu sau quá trình xác minh, bên bán đất có dấu hiệu tội phạm thì sẽ bị cơ quan chức năng có thẩm quyền tiến hành đúng theo thủ tục quy định tại Bộ Luật Tố tụng Hình sự và có khả năng cao sẽ bị chịu trách nhiệm hình sự đối với hành vi của mình.

Xem thêm:

Vui lòng gọi ngay tới số: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng.