1. Đất ở là gì? 

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Như vậy, đất ở tức là đất được dùng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, đất vườn, ao gắn với nhà ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư.

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định.

- Đất ở đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý. Đất ở tại đô thị theo quy định của pháp luật bao gồm đất để xây dựng nhà; đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị; đất ở tại đô thị phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở đô thị cần bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc quản lý xã quản lý. Đất ở do các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn bao gồm các loại đất cụ thể như sau: đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, vườn ao trong cùng thửa đất; các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân cụ thể như sau: 

Đối với đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn; bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Căn cứ vào quỹ đất cụ thể của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình và các cá nhân đó làm nhà ở nông thôn; diện tích tối thiểu cũng sẽ được tách thửa đối với đất phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương theo đúng quy định pháp luật. 

 

2. Hạn mức đất ở là gì?

Hạn mức đất ở là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở.

Các đối tượng là những người dân cũng sẽ chỉ được cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức, thay vào đó thì người dân vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thửa đất đã có đủ điều kiện cấp sổ (cấp vượt hạn mức).

Hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành khác với các quy định về hạn mức đất nông nghiệp. Nếu như pháp luật quy định cụ thể hạn mức đất nông nghiệp phân theo từng loại đất nông nghiệp; và khu vực được xác định là phân theo đồng bằng; miền núi trung du. Hạn mức giao đất ở sẽ theo các quy định về hạn mức tại từng địa phương cụ thể căn cứ theo quy định của các văn bản pháp  luật hiện hành. 

 Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất theo quy định cũng cần phải đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân; vệ sinh môi trường và theo định hướng hiện đại hóa nông thôn. Cùng với đó thì cũng khuyến khích việc Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những chủ thể là người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất thuộc khu vực dân cư có sẵn và cũng rất cần hạn chế mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp thông qua hình thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để nhằm mục đích xây dựng nhà ở đô thị và có chính sách tạo điều kiện để giúp các chủ thể là những người sống tại đô thị có chỗ ở.

>> Tham khảo: Đất đô thị là gì? Thời hạn sử dụng và hạn mức đất ở đô thị

 

3. Quy định xác định, công nhận hạn mức giao đất ở 

Hạn mức giao đất ở được xác định dựa trên những căn cứ theo giấy tờ sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đó nội dung ghi là đất ở thì diện tích đó được công nhận là đất ở. Nói cách khác diện tích đất ở được thể hiện rõ ràng và chính xác nhất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì nếu đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định đất đang sử dụng ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng trường hợp có nhà ở thì được công nhận là đất ở theo quy định. Đất đang sử dụng đất do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất. Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất. Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó. Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất.

Đất ở nông thôn, diện tích đất ở được công nhận quyền sử dụng đất ở sẽ được xác định theo hạn mức đất ở sẽ được xác định theo hạn mức đất tương ứng. Nếu vượt quá hạn mức quy định thì chỉ được công nhận phần trong hạn mức, nếu nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức thì diện tích đất ở được xác định sẽ là toàn bộ mảnh đất đó. Trường hợp đất vườn, ao nhưng không có giấy tờ xác định rõ ràng diện tích thì được xác định như sau: 

  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán tại địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
  • Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
  • Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
  • Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 điều 100 Luật đất đai. Trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 143 và khoản 4 điều 144.

>> Xem thêm: Tôi có được công nhận hạn mức đất ở( thổ cư) trên giấy chứng nhận Quyền sử đất hay không?

Trên đây là những thông tin liên quan đến vấn đề "Hạn mức đất ở là gì? Quy định xác định, công nhận hạn mức đất ở" của Luật Minh Khuê. Mọi vấn đề thắc mắc liên quan xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua tổng đài 1900.6162 để được tự vấn trực tiếp.