1. Tư vấn về hạn mức đất ở và chuyển mục đích sử dụng đất ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tôi có một mảnh đất ở TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương với diện tích 84m ( thổ cư 60m). Bây giờ tôi mua một mảnh khác ở cùng phường với diện tích 130m nhưng chưa có thổ cư.
Cho tôi hỏi tôi lên thổ cư 100m thì có được hưởng 50% tiền chuyển mục đích ở trong hạn mức không?
Trân trọng cảm ơn.
Người gửi: D.P

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời của bạn, theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Chúng tôi xin xác nhận lại quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2015/NĐ-CP của Chính phủ Quy định về tiền sử dụng đất tại Điều 3 quy định:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định sẽ được phân tích dưới đây.

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định các mức thu tiền sử dụng đất khác nhau đối với mỗi trường hợp cũng như mỗi loại đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là khác nhau. Chẳng hạn đất vườn, ao chuyển sang làm đất ở có một mức thu tiền sử dụng đất khác với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang làm đất ở. Bạn không cung cấp rõ thông tin về loại đất mà bạn muốn chuyển sang làm đất ở nên chúng tôi không thể xác định chính xác được bạn có thuộc trường hợp chỉ phải nộp 50% mức thu tiền sử dụng đất hay không.

Chúng tôi xin cung cấp quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sang đất ở được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất. quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang làm đất ở đối với đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng như sau:

"a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này".

Thông tin bạn cung cấp là bạn mua một mảnh đất diện tích 130m2 và muốn chuyển 100m2 sang đất ở, bạn hoàn toàn có thể tham khảo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 76/2014/TT-BTC nêu trên. Khi bạn đã xác định 100m2 là nằm trong hạn mức đất ở tại địa phương của bạn thì giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, nếu còn thắc mắc bạn có thể gửi qua địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đâì 1900.6162.

>> Xem thêm:  Thời hạn của loại đất quy định trong bảng giá đất ? Quy định về mua bán các loại đất

2. Điều kiện và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây chung cư ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong các luật sư giải đáp: Hiện công ty tôi là doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động sản xuất bê tông ở quận 7, trong đó thời hạn thuê đất là 30 năm, sẽ hết hạn vào 2027 (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nay công ty không còn muốn tiếp tục sản xuất bê tông nữa.

Vậy tôi muốn hỏi là:

1. Nếu công ty tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư và xây chung cư để bán có được không ?

2. Phải được các cấp cơ quan nào chấp thuận và các bước thủ tục tiến hành như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: D.T.T

Điều kiện và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 điều 56 Luật đất đai 2013 về thuê đất thì trường hợp công ty của bạn là công ty nước ngoài nên sẽ chỉ được thuê đất để xây nhà chung cư với mục đích cho thuê chứ không được bán:

"Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc"

Như vậy, theo quy định trên thì công ty bạn sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện việc xây chung cư để bán mà sẽ chỉ được xây chung cư để cho thuê.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục trích lục hồ sơ đất đai?

3. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang nuôi trông thủy sản cần những gì ?

Thưa luật sư, Nhà cháu có 1 mảnh đất khoảng 2000m2 bố mẹ chồng cháu có đào ao từ năm 2005 nhưng theo cháu được biết, mảnh đất đó nhà cháu chỉ có sổ đỏ ruộng 1000m2 nhưng chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất nuôi trồng thủy sản, còn 1000m2 kia là số ruộng nhà cháu không có sổ đỏ, đó là ruộng các khai hoang vỡ rậm từ ngày xưa, nên bố mẹ cháu cũng đổi với những người khai hoang vỡ dậm.

Vậy cho cháu hỏi thủ tục để chuyển đổi 1000m2 mà cháu có sổ đỏ đất ruộng sang đất nuôi trông thủy sản cần những j ạ. Và 1000m2 mà nhà cháu khai hoang đó thì có xin cấp sổ đỏ được không ?

Cháu xin cảm ơn ạ.

- Bích Huệ

Luật sư trả lời:

Thứ nhất, thủ tục chuyển đổi đất ruộng sang đất ao nuôi trồng thủy sản

Quy định tại Luật đất đai 2013 về đất trồng lúa như sau:

Điều 134. Đất trồng lúa

1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu đào ao nuôi cá trên mảnh đất trồng lúa, trường hợp này là một trong những trường hợp theo Luật đất đai 2013 quy định phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Việc thực hiện đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:

– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

– Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại Phòng tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thủ tục chuyển đổi cơ cấu đất trồng lúa theo Nghị định 35/2015/NĐ-CPThông tư 19/2016/TT-BNNPTNT như sau:

– Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, gửi trực tiếp tới Ủy ban nhân dân cấp xã 01 Đơn đăng ký chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa, theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư này.

– Trường hợp Đơn đăng ký chuyển đổi hợp lệ và phù hợp với kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa của xã, trong thời gian năm (05) ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp xã có ý kiến “Đồng ý cho chuyển đổi”, đóng dấu vào Đơn đăng ký, vào sổ theo dõi và gửi lại Đơn cho người sử dụng đất.

– Trường hợp Đơn đăng ký chuyển đổi không hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải hướng dẫn cho người sử dụng đất, chỉnh sửa, bổ sung đơn đăng ký.

– Trường hợp không đồng ý cho chuyển đổi, Ủy ban nhân dân cấp xã phải trả lời bằng văn bản cho người sử dụng đất, nêu rõ lý do, theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BNNPTNT.

Việc xác định diện tích chuyển mục đích sử dụng hay thay đổi cơ cấu phụ thuộc vào quy định về diện tích tối thiểu ở địa phương bạn, bạn có thể đối chiếu so sánh quy định này để xác định diện tích tối thiểu đất được phép thực hiện nhưng phải đảm bảo chắc chắn diện tích bạn tiến hành chuyển mục đích hay thay đổi cơ cấu phải bao gồm diện tích ao nuôi cá 1000m2.

Thứ hai, Đất tự khai hoang có thể xin Giấy chứng nhận sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại luật đất đai 2013 thì điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người sử dụng phải cung cấp được những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu của gia đình như: quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, hợp đồng mua, bán đất… được ghi nhận tại điều 100 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Vì trường hợp của gia đình bạn không có những giấy tờ quy định tại điều 100 Luật đất đai vì đất gia đình tự khai hoang và sử dụng, do đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất để xin giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp theo quy định tại điều 101 Luật đất đai. Để được xác nhận đất sử dụng lâu dài và không có tranh chấp thì cơ quan có thẩm quyền phải dựa trên những giấy tờ như: biên lai nộp thuế sử dụng đất hàng năm của gia đình bạn, văn bản xác nhận của hộ gia đình, cá nhân liền kề là đất không có tranh chấp…

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Sau khi Ủy ban nhân dân xã, phường cấp giấy xác nhận cho gia đình bạn thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên Văn phòng đăng ký đất ttai thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất để được yêu cầu giải quyết. Đối với trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 ( quy định tại điểm a khoản 18 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất miễn phí qua điện thoại

4. Khi tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có phải nộp thuế ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Hiện tôi muốn mua một thửa đất có chiều rộng 10m, chiều sâu vào 25m nhưng phía trước gần đường giao thông lại là đất 50 năm có chiều rộng 10m và chiều sâu 8m. như vậy đất sử dụng chỉ còn lại chiều sâu 15m.
Tôi muốn hỏi luật sư: Hiện nay đất 50 năm có chuyển mục đích sử dụng đất sang đất vườn hoặc đất ở hay đất lâu dài được khồng? nếu tôi xây dựng nhà cửa trên mảnh đất này thì có được không? sau này nhà nước đòi lại mảnh đất này khi hết thời gian thuê 50 năm thì sao và nhỡ nhà nước dùng vào việc công khác thì nhà tôi không còn đường ra nữa?
Cảm ơn!

Trả lời:

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Các nghĩa vụ tài chính phải nộp khi thực hiện việc chuyể mục đích sử dụng đất. Các vấn đề pháp lý liên quan:

Căn cứ quy định tại khoản 1, 2, điều 59, Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư".

Như vậy, trường hợp đây là đất thuê 50 năm gia đình bạn vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất được.

Căn cứ quy định tại điểm đ, khoản 1, điều 127. Luật đất đai năm 2013 như sau:

" Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài"

Bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì gia đình bạn được sủ dụng ổn định lâu dài.

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?

5. Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là như thế nào ?

Quy định về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được nêu cụ thể tại Điều 68 Luật đất đai 2013:
Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

2. Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật này.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

4. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.

5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.

6. Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

7. Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất nhà ở?