1. Sang nhượng nhưng không có khả năng thanh toán hợp đồng, có được đòi lại số tiền đã giao trước?

Em có ký hợp đồng sang nhượng mặt bằng kinh doanh với bên B! hợp đồng là giấy viết tay! Đặt cọc 2 triệu, rồi giao trước 20 triệu để sang nhượng. Đến ngày khác giao lại số tiền còn lại là 24 triệu! Nhưng em không đủ khả năng chi trả số tiền 24 triệu còn lại! Em muốn hủy hợp đồng! Thì em có bị mất hết số tiền 20 triệu đã đưa trước hay không? " nội dung hợp đồng là: Hợp đồng đặt cọc Bên A giao trước 2 triệu để đặt cọc. đến ngày 30/09/2017 bên A giao cho bên B 20 triệu. Bên B sẽ bàn giao lại toàn bộ mặt bằng đang kinh doanh hiện có. Đến ngày 15/10/2017 thì bên A sẽ thanh toán nốt số còn lại là 24 triệu qua chuyển khoản." Trong hợp đồng không có điều khoản phạt . Em có giấy ký đã nhận tiền 20 triệu. Giải quyết như thế nào? mong giúp em!
-Nguyen Le Loc Phuong

Trả lời:

Căn cứ điều 427 quy định về hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng, Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 427. Hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

4. Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

5. Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 của Bộ luật này thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan.

Theo quy định trên, trường hợp bạn hủy hợp đồng và đã thông báo cho bên kia thì hậu quả là hai bên sẽ phải trả cho nhau những gì đã nhận mà ở đây là 20 triệu tiền trả trước của bạn. Nhưng, đối với khoản tiền đặt cọc 2 triệu đồng thì sẽ không được trả lại vì đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng, trong khi đó việc bạn hủy bỏ hợp đồng sẽ coi như không có hợp đồng hay nói cách khác là mục đích giao kết hợp đồng không đạt được và ở đây bạn là bên vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng nên bạn sẽ không được trả lại tiền cọc. Ở đây việc bạn phải thực hiện là phải gửi thông báo hủy hợp đồng đến bên B trong thời hạn hợp lý. Nếu các bên không thỏa thuận được việc hoàn trả thì bạn có thể khời kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản là đối tượng của hợp đồng thuê.

Ngoài ra, trường hợp bên B chứng minh được việc hủy bỏ hợp đồng của bạn gây thiệt hại cho họ thì họ có thể yêu cầu bạn phải bồi thường thiệt hại đó.

2. Hủy hợp đồng trong kinh doanh ?

Em là nhân viên mới vào làm, trong quá trình soạn thảo hợp đồng thì em gặp phải trường hợp như thế này: Thông thường công ty em và đối tác sẽ có điều khoản ràng buộc đối với việc tự ý hủy hợp đồng là 50% giá trị hợp đồng tuy nhiên đối tác mới lại không chấp nhận và chỉ áp luật 8% thôi theo luật thương mại, như vậy rủi ro 92% còn lại bên em phải gánh chịu. Luật sư có thể cho em biết trường hợp này phải giải quyết như thế nào vì hai bên đã làm ăn lâu dài, em đã giao 1 phần hàng trước cho bên đối tác nhưng nếu áp như vậy Lãnh đạo bên em cũng sẽ không chấp nhận, mà hàng hóa đã giao một phần rồi, giờ em không biết phải làm sao ? Mong nhận được sự giúp đỡ từ Luật sư Em cảm ơn rất nhiều ! 

-Ngan Ngo Kim

Trả lời: 

Căn cứ điều 301 luật thương mại 2005:

Điều 301. Mức phạt vi phạm

Mức phạt đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hoặc tổng mức phạt đối với nhiều vi phạm do các bên thoả thuận trong hợp đồng, nhưng không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định tại Điều 266 của Luật này.


Trường hợp của bạn, việc công ty bạn quy định phạt hợp đồng 50% giá trị hợp đồng là trái với quy định tại điều 301 luật thương mại và việc bên kia không chấp nhận là hợp lý và hợp pháp, nhưng bạn có lo lắng là công ty bạn phải chịu rủi ro 92% còn lại thì lo lắng này là không cần thiết vì, 

căn cứ điều 314 Luật thương mại 2005 quy định:

Điều 314.Hậu quả pháp lý của việc huỷ bỏ hợp đồng

1. Trừ trường hợp quy định tại Điều 313 của Luật này, sau khi huỷ bỏ hợp đồng, hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng, trừ thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ sau khi huỷ bỏ hợp đồng và về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên có quyền đòi lại lợi ích do việc đã thực hiện phần nghĩa vụ của mình theo hợp đồng; nếu các bên đều có nghĩa vụ hoàn trả thì nghĩa vụ của họ phải được thực hiện đồng thời; trường hợp không thể hoàn trả bằng chính lợi ích đã nhận thì bên có nghĩa vụ phải hoàn trả bằng tiền.

3. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của Luật này.

Theo quy định tại khoản này thì trường hợp nếu bên đối tác của bạn hủy bỏ hợp đồng và gây thiệt hại cho công ty bạn thì công ty bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc cần làm là phải lưu giữ các giấy tờ làm bằng chứng chứng minh có thiệt hại xảy ra và nếu bên kia đơn phương hủy bỏ hợp đồng thì khi khởi kiện tại tòa án bạn có thể đưa các giấy tờ làm bằng chứng đó cho tòa án để tòa án xác định thiệt hại cho công ty bạn để đòi bồi thường.

Ngoài ra, một cách khác là lần tới, khi soạn thảo hợp đồng bạn có thể tăng mức đặt cọc lên hoặc yêu cầu đối tác ký quỹ một khoản và yêu cầu trả trước một phần giá trị lô hàng để tăng tính ràng buộc cho hợp đồng của bạn với đối tác. Việc này đảm bảo tốt hơn so với việc để giải giải quyết tranh chấp tại tào án vì thời gian giải quyết khiếu kiện tại tòa án thường kéo dài với nhều thủ tục phức tạp hơn.

3. Tư vấn về tranh chấp khi bị hủy hợp đồng thuê quán kinh doanh ?

Tôi có thuê lại 500 mét vuông nhà biệt thự mặt tiền để kinh doanh cà phê sân vườn. Thời gian ký hợp đồng là 5 năm, với số vốn tôi đã đầu tư lên đến 800 triệu. Nay tôi mới làm được hơn 1 năm thì chủ nhà bán nhà cho người khác, và đề nghị bồi thường cho tôi theo như hợp đồng là 3 tháng tiền thuê (mỗi tháng 25 triệu đồng). Tôi đã vay mượn và bỏ tất cả vốn liếng đầu tư đến 800 triệu, nay họ vi phạm hợp đồng và chỉ đề nghị bồi thường 3 tháng tiền nhà là 75 triệu. Tôi đã có thiếu sót là hợp đồng ban đầu ký kết chưa chặt chẽ. Xin các luật gia tư vấn cho tôi để lấy lại được số tiền quá lớn đã đầu tư khi bị chủ nhà vi phạm hợp đồng như vậy. Xin cám ơn các luật gia rất nhiều.
-Phát Lê

Trả lời:

Căn cứ khoản 2 điều 133 luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, trường hợp hợp đồng thuê của bạn phát sinh trước hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chủ nhà thì bạn có quyền tiếp tục thuê đến hết thời hạn 5 năm mà bạn đã thỏa thuận từ đầu. Ở đây, bạn cần thông báo không đồng ý với thỏa thuận bồi thường của bên kia và tiếp tục sử dụng ngôi nhà đó.

Ngoài ra căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 132 Luật nhà ở  2014 quy định:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

Trong trường hợp bên kia vẫn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không có căn cứ theo quy định của luật nhà ở 2014 thì lúc này họ đã có hành vi vi phạm pháp luật cho nên bạn có thể thực hiện việc khởi kiện tại tòa án để yêu cầu tòa bảo vệ quyền vào lợi ích hợp pháp của mình. bạn có thể tham khảo:  mẫu đơn khởi kiện

4. Khái niệm về hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng dân sự được xác lập trên nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng, tức là các bên được tự do thỏa thuận về nội dung hợp đồng, nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội. Hợp đồng dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể.

Hợp đồng dân sự là một dạng của giao dịch dân sự.

Theo quy định của pháp luật, mọi chủ thể của luật dân sự đều có thể là các bên trong hợp đồng dân sự.

Hợp đồng dân sự là một trong các căn cứ hợp pháp, phổ biến, thông dụng làm phát sinh các hậu quả pháp lý với các đặc trưng của quan hệ pháp luật dân sự, trong đó, quyền tự định đoạt của các chủ thể tham gia quan hệ được thể hiện đầy đủ nhất.

Xem thêm: Thực hiện hợp đồng dân sự

5. Quyền hủy bỏ hợp đồng

– Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2015, Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

+ Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

+ Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

+ Trường hợp khác do luật quy định.

– Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

– Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Xem thêm: Phân loại hợp đồng 

Mọi vướng mắc pháp lý vui lòng gọi:1900.6162(nhấn máy lẻ phím 3) để được luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến qua tổng đài điện thoại.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật dân sự - Công ty luật Minh KHuê