1. Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất.

- Theo quy định tại khoản 1 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Còn thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng của thế chấp tài sản theo đó thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp.

- Hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất. Đối tượng của hợp đồng thế chấp là tài sản, tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

- Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp.

Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

- Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất gồm các thông tin cơ bản sau:

Quốc hiệu, tiêu ngữ và ngày tháng năm lập hợp đồng thế chấp tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất;
Họ tên, địa chỉ của các bên hoặc của người đại diện hộ gia đình của các bên;
Nghĩa vụ cần được bảo đảm;
Thời hạn thế chấp;
Phương thức xử lý tài sản thế chấp khi đến thời hạn mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ của mình;
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng;
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
Những thỏa thuận khác của các bên nếu có.

Lưu ý: Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì ngoài hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì phải kèm theo giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của bên thế chấp và sơ đồ thửa đất. Khi quyền sử dụng đất được thế chấp cho nhiều bên cho vay trong trường hợp cùng cho vay một dự án đầu tư, thì nội dung của hợp đồng thế chấp ngoài những nội dung nêu trên còn phải quy định rõ một trong các bên cho vay được giữ bản gốc và giấy tờ về quyền sở hữu; quyền sử dụng tài sản thế chấp kèm theo hợp đồng, các bên cho vay khác bản sao (có công chứng) và ghi trong hợp đồng hợp tác cho vay nhiều bên về nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp không trả được nợ hoặc khi có sự tranh chấp giữa các bên cho vay. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất?

- Hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định tại Điều 319 của Bộ luật Dân sự năm 2015 cụ thể như sau:

Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký

- Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp là từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Trong một số văn bản luật chuyên ngành có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp không phải là thời điểm giao kết mà là thời điểm khác thì phải tuân thủ theo quy định của luật đó.

Ví dụ: Luật Nhà ở năm 2014 tại khoản 1 Điều 122 quy định: Hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Nên thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở là từ thời điểm công chứng, chứng thực.

- Thời điểm hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba là thời điểm hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền như đăng ký giao dịch bảo đảm. Bên nhận thế chấp phải lưu ý rằng sau khi các bên thỏa thuận về hợp đồng thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì các bên phải tiến hành đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù luật có thể không bắt buộc giao dịch này phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

- Hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất thì phải được công chứng, chứng thực (theo khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất quy định:

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực;
Không phải là hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ của người ký kết hợp đồng với người khác.
Không phải là một hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thế chấp do lỗi vô ý của bên kia.
Không phải là hợp đồng được ký kết do một bên tham gia ký kết bị lừa dối, đe dọa bởi bên kia hoặc bởi người khác.
Không phải là một hợp đồng có 1 bên ký kết là người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 5 của Luật Công chứng năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết tại hợp đồng đã ký kết.

- Như vậy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất là:

+ Một là, thời điểm giao kết: Xác định thời điểm giao kết của hợp đồng thế chấp cũng giống như hợp đồng thông thường, đó có thể là các mốc sau: Bên nhận được đề nghị giao kết hợp đồng thế chấp trả lời chấp nhận; các bên có thỏa thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết hợp đồng trong một thời hạn thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm cuối cùng của thời hạn đó; hợp đồng bằng lời nói là thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng; hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản; hợp đồng giao kết bằng lời nói và sau đó được xác lập bằng văn bản thì thòi điểm giao kết hợp đồng được xác định vào thời điểm các bên đã thỏa thuận về nội dung của hợp đồng.

+ Hai là, thỏa thuận khác của các bên: Sự thỏa thuận của các bên để xác định hiệu lực của hợp đồng sẽ khác với nguyên tắc trên.

+ Ba là, luật có quy định khác: Trong trường hợp luật có quy định khác thì thỏa thuận của các bên về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp được xác định theo nguyên tắc trên, nhưng hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong thế chấp sẽ phát sinh từ thời điểm đăng ký.

Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi, mọi thắc mắc quý khách hàng vui lòng liên hệ số Hotline tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162 để được tư vấn. Xin chân thành cảm ơn!