>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự về thế chấp tài sản, gọi:  1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Luật Nhà ở 2014 

2. Luật sư tư vấn:

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch bao gồm:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Căn cứ theo quy định của pháp luật thì Hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai là hợp đồng cần phải thực hiện công chứng. Về mẫu hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai bạn có thể tham khảo theo mẫu sau đây:

 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------o0o---------

 

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
 

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ theo Luật Nhà ở 2014;

Căn cứ theo yêu cầu của các bên.

 

Hợp đồng thế chấp tài sản (tài sản hình thành trong tương lai) này được lập vào ngày [ ] tháng [ ] năm [ ], tại [ ], giữa các bên sau đây:

I.  BÊN THẾ CHẤP (sau đây gọi là Bên A)

[Điền thông tin của Bên thế chấp]

II.  BÊN NHẬN THẾ CHẤP (sau đây gọi là Bên B)

[Điền thông tin của Bên nhận thế chấp]

Các bên đồng ý thực hiện việc thế chấp tài sản theo những thỏa thuận sau đây:

  • Điều 1: Nghĩa vụ được bảo đảm

     

    1.1. Bên A đồng ý thế chấp ............................... cùng với toàn bộ quyền và lợi ích gắn liền với Tài Sản Thế Chấp của mình theo Điều 2 dưới đây để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với Bên B.
    1.2. Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm: là toàn bộ các nghĩa vụ trả nợ hiện tại và phát sinh trong tương lai của Bên A đối với Bên B, bao gồm nhưng không giới hạn việc thanh toán tất cả các khoản nợ gốc, lãi, lãi quá hạn, tiền phạt, các chi phí có liên quan cũng như tất cả các nghĩa vụ tài chính khác thuộc hạn mức tín dụng/khoản vay ngắn/trung/dài hạn [ ] (bằng chữ: [ ]) và các khoản tín dụng khác được cấp trong tương lai, thể hiện trong: Hợp đồng [ ] số [ ] ngày [ ]; và Hợp đồng hạn mức tín dụng số [ ] ngày [ ]; và các Hợp đồng hạn mức tín dụng, hợp đồng vay vốn, Hợp đồng cấp bảo lãnh, hợp đồng cấp tín dụng khác và các phụ lục, hợp đồng sửa đổi, bổ sung (nếu có), các văn kiện, chứng từ khác có liên quan đã ký và sẽ ký trong tương lai giữa Bên A và Bên B (sau đây được gọi chung là “Các Văn Kiện Tín Dụng”). 

     

  • Điều 2: Tài sản thế chấp

     

    2.1. Tài Sản Thế Chấp:
    Tài sản thế chấp là tài sản được hình thành trong tương lai cùng với toàn bộ quyền và lợi ích gắn liền với Tài Sản Thế Chấp của Bên A phát sinh từ các hợp đồng, giấy tờ, tài liệu sau đây: [mô tả tài sản thế chấp và liệt kê các giấy tờ có liên quan]
     
    Các quyền, lợi ích, khoản thanh toán bồi hoàn và các khoản mà Bên A có thể nhận được sau thời điểm Hợp đồng này có hiệu lực liên quan đến Tài sản thế chấp và mọi tài sản thuộc mọi tính chất và chủng loại nhằm để trao đổi, thay đổi hay thay thế cho tài sản đề cập tại Mục 1.1 và Mục 1.2 Điều 2 của Hợp đồng này đều là Tài Sản Thế Chấp cho Bên B theo Hợp đồng này.

     

  • Điều 3: Giá trị tài sản thế chấp

     

    3.1. Tổng giá trị Tài Sản Thế Chấp nêu trong Điều 2 được Các Bên thỏa thuận tạm tính là [ ] (bằng chữ: [ ]) theo Biên Bản Định Giá Tài Sản Thế Chấp ngày [ ].
    3.2. Việc xác định giá trị Tài Sản Thế Chấp tại Hợp đồng này chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của Bên B và không bắt buộc phải được áp dụng khi xử lý Tài Sản Thế Chấp để thu hồi nợ.

     

  • Điều 4: Cam kết, quyền và nghĩa vụ của bên A

     

    4.1. Cam kết của Bên A 
    4.1.1. Đã tiến hành các thủ tục cần thiết theo qui định của pháp luật để có đủ thẩm quyền ký kết Hợp đồng này.
    4.1.2. Những thông tin về nhân thân, về Tài Sản Thế Chấp mà Bên A đưa ra trong Hợp đồng này là đầy đủ và chính xác. 
    4.1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này, Tài Sản Thế Chấp thuộc trường hợp được thế chấp theo qui định của pháp luật, Tài Sản Thế Chấp không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch giải tỏa, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không phải là đối tượng của giao dịch dân sự với bất cứ bên thứ ba nào khác.
    4.1.4. Có đầy đủ quyền về tài sản hình thành trong tương lai, không có tranh chấp, không bị ràng buộc về quyền sở hữu với bất cứ bên thứ ba nào khác.
    4.1.5. Bên A sẽ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm Tài Sản Thế Chấp theo quy định của pháp luật và theo yêu cầu của Bên B.
    4.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên A:
    4.2.1. Quyền của Bên A:
    (a) Nhận lại các giấy tờ sở hữu Tài Sản Thế Chấp sau khi hoàn thành các Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm theo Hợp đồng này.
    (b) Yêu cầu Bên B bồi thường thiệt hại nếu có tổn thất, mất mát, hư hỏng các giấy tờ về Tài Sản Thế Chấp do lỗi của Bên B.
    4.2.2. Nghĩa vụ của Bên A:
    (a) Bên A sẽ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm Tài Sản Thế Chấp theo quy định của pháp luật và theo quy định tại Các Văn Kiện Tín Dụng.
    (b) Tài Sản Thế Chấp là tài sản hình thành trong tương lai, do đó:
    (i) Bên A phải thông báo kịp thời cho Bên B quá trình hình thành Tài Sản Thế Chấp.
    (ii) Bên A giao cho Bên B toàn bộ bản gốc hợp đồng mua bán, biên nhận chứng minh quyền sở hữu Tài Sản Thế Chấp để làm cơ sở cho Bên B được nhận bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với Tài Sản Thế Chấp ngay khi được cấp.
    (c) Giữ gìn và bảo quản Tài Sản Thế Chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị Tài Sản Thế Chấp trong trường hợp Tài Sản Thế Chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng.
    (d) Tạo điều kiện thuận lợi để Bên B thực hiện việc kiểm tra Tài Sản Thế Chấp.
    (e) Bảo hiểm Tài Sản Thế Chấp trong suốt thời gian thế chấp chống lại hỏa hoạn và các rủi ro khác mà Bên B thấy cần thiết. Trong trường hợp thời hạn bảo hiểm ngắn hơn thời hạn thế chấp, Bên A phải mua bảo hiểm tái tục trước ngày hết hạn bảo hiểm 05 ngày làm việc. 
    (f) Bồi thường mọi thiệt hại xảy ra cho Bên B do việc Bên A vi phạm các nghĩa vụ quy định tại Hợp đồng này.
    (g) Thực hiện nghiêm túc, đầy đủ và kịp thời các nghĩa vụ khác của Bên A với tư cách là Bên thế chấp tài sản theo qui định của Pháp luật và qui định tại Hợp đồng này.

     

  • Điều 5: Cam kết, quyền và nghĩa vụ của bên B

     

    5.1. Cam kết của Bên B:
    5.1.1. Đã tiến hành các thủ tục cần thiết theo qui định của pháp luật để có đủ thẩm quyền ký kết Hợp đồng này;
    5.1.2. Những thông tin về nhân thân mà Bên B đưa ra trong Hợp đồng này là đầy đủ và chính xác;
    5.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B:
    5.2.1. Quyền của Bên B:
    (a) Yêu cầu Bên A thực hiện các thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm (trước và sau khi Tài Sản Thế Chấp được hình thành).
    (b) Được quyền giữ bản gốc các hợp đồng mua bán, giấy tờ về quyền sở hữu đối với Tài Sản Thế Chấp.
    (c) Yêu cầu Bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị Tài Sản Thế Chấp trong trường hợp Tài Sản Thế Chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng.
    5.2.2. Nghĩa vụ của Bên B:
    (a) Giữ và bảo quản các giấy tờ sở hữu Tài Sản Thế Chấp; trong trường hợp mất mát, hư hỏng do lỗi của Bên B thì Bên B phải bồi thường thiệt hại cho Bên A;

     

  • Điều 6: Các thủ tục thế chấp

     

    6.1. Sau khi hai Bên ký kết Hợp đồng này, Bên A sẽ phối hợp với Bên B tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm theo qui định của pháp luật. 
    6.2. Lệ phí liên quan đến các thủ tục thế chấp (đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký thay đổi) do Bên A chịu trách nhiệm nộp.

     

  • Điều 7: Xử lý tài sản thế chấp

     

    Bên A và Bên B đồng ý về các trường hợp và phương thức xử lý Tài Sản Thế Chấp như sau:
    7.1. Các trường hợp xử lý Tài Sản Thế Chấp: 
    7.1.1. Khi đến hạn trả nợ mà Bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với Bên B như quy định..
    7.1.2. Bên A phải thực hiện trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
    7.1.3. Bên A không trả nợ được cho Bên B khi nghĩa vụ trả nợ của Bên A được coi là đáo hạn do Bên A bị giải thể trước khi đến hạn trả nợ.
    7.2. Phương thức xử lý Tài Sản Thế Chấp:
    7.2.1. Nếu một trong các trường hợp như liệt kê ở Khoản 1 Điều này xảy ra thì bằng việc ký kết hợp đồng này, Bên A đồng ý giao cho Bên B hoặc người được Bên B ủy quyền được toàn quyền xử lý tài sản thế chấp như: Thu giữ, bán tài sản, bàn giao tài sản thế chấp cho người mua mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của Bên A:
    (a) Bên B được quyền bán Tài Sản Thế Chấp theo phương thức là bán đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá hoặc bán tài sản không thông qua phương thức bán đấu giá để thu hồi nợ. Trong 02 phương thức bán Tài Sản Thế Chấp nêu trên thì: 
    (i) Giá bán Tài Sản Thế Chấp do Bên A và Bên B thỏa thuận bằng văn bản hoặc do Bên A hoặc Bên B theo quy định hiện hành chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định giá bán Tài Sản Thế Chấp. 
    (ii) Bên A có trách nhiệm phối hợp với Bên B bàn giao Tài Sản Thế Chấp và thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài Sản Thế Chấp cho bên mua được Tài Sản Thế Chấp. 
    (b) Bên B được quyền nhận chính Tài Sản Thế Chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của Bên A. Giá trị Tài Sản Thế Chấp để cấn trừ nợ trong trường hợp này do Bên A và Bên B thỏa thuận bằng văn bản hoặc do Bên A hay Bên B theo quy định hiện hành chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để xác định.
    7.2.2. Các chi phí phát sinh trong quá trình xử lý Tài Sản Thế Chấp do Bên A chịu. Tiền thu được từ việc xử lý Tài Sản Thế Chấp, sau khi trừ chi phí xử lý, sẽ được Bên B thu nợ gốc, lãi vay, phí, lãi quá hạn và các khoản ứng trước (nếu có). 

     

  • Điều 8: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng

     

    8.1. Hợp đồng này được giải thích và điều chỉnh bởi pháp luật Việt Nam.
    8.2. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, Các Bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong Các Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền của Việt Nam giải quyết.

     

  • Điều 9: Điều khoản cuối cùng

     

    9.1. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi Bên A đã thực hiện tất cả các Nghĩa Vụ Được Bảo Đảm đối với Bên B theo Hợp đồng này hoặc khi có thỏa thuận chấm dứt của Các Bên.
    9.2. Tất cả các điều khoản và từng phần của các điều khoản của Hợp đồng này sẽ có hiệu lực riêng và độc lập với các điều khoản khác. Nếu có bất kỳ điều khoản nào vô hiệu, bất hợp pháp hoặc không thể thi hành theo qui định của pháp luật Việt nam, thì hiệu lực, tính hợp pháp và khả năng thi hành của các điều khoản còn lại của Hợp đồng này sẽ không bị ảnh hưởng dưới bất kỳ hình thức nào.
    9.3. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. 

     

    Đại diện bên A ký tên                                                         Đại diện bên B ký tên

     

 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê