1. Hợp đồng thế chấp tài sản là gì?
Hợp đồng thế chấp tài sản là loại hợp đồng phát sinh giữa hai chủ thể, trong đó bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên nhận thế chấp nhưng không giao tài sản cho bên kia.
Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, các chủ thể có thể trực tiếp thỏa thuận lập thành một bản hợp đồng thế chấp riêng hoặc ghi nhận nội dung thế chấp trong bản hợp đồng chính.
- Trường hợp nếu thỏa thuận thế chấp tài sản được lập thành bản hợp đồng riêng thì sẽ được coi là phụ lục của bản hợp đồng chính, hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ phụ thuộc vào hiệu lực của bản hợp đồng chính, nội dung trong bản hợp đồng thế chấp cũng phải nằm trong phạm vi của bản hợp đồng chính.
- Trường hợp nếu thỏa thuận thế chấp tài sản chỉ được các bản ghi nhận bổ sung vào trong nội dung hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp tài sản sẽ trở thành chính những điều khoản cấu thành của bản hợp đồng chính.
2. Hợp đồng thế chấp tài sản có bắt buộc phải công chứng không?
Về điều kiện để hợp đồng nói riêng, giao dịch dân sự nói chung có hiệu lực, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Hợp đồng thế chấp được lập thành văn bản và thường các ngân hàng sẽ yêu cầu người vay thực hiện công chứng hợp đồng này.
Trước đây, tại Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP (đã hết hiệu lực từ ngày 15/5/2021) có quy định công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm như sau:
- Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận.
- Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải được công chứng hoặc chứng thực.
Như vậy, việc công chứng hợp đồng thế chấp sẽ do các bên thoả thuận và chỉ phải công chứng trong trường hợp pháp luật yêu cầu. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Nghị định 99/2022/NÐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì không còn quy định này nữa mà chỉ có yêu cầu phải công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản gồm nhà ở, đất ở, tài sản gắn liền với đất... tại khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 54 Luật Công chứng 2014.
Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có quy định riêng. Do đó, hiện không có yêu cầu bắt buộc mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải công chứng mà chỉ hợp đồng thế chấp bất động sản, thế chấp nhà ở thì mới phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
3. Các loại giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Hiện nay, các văn bản luật có quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với giao dịch bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Căn cứ theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điều 430 Bộ luật dân sự 2015).
- Hợp đồng tặng cho nhà ở, bất động sản phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp: tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. (Căn cứ theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Khoản 1 Điều 459 Bộ luật dân sự 2015).
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Hợp đồng đổi nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Hợp đồng thế chấp nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng (Căn cứ theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp: Một bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
- Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật (Căn cứ theo khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định (Căn cứ theo khoản 2 Điều 455 Bộ luật dân sự 2015).
- Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015 (Căn cứ theo khoản 4 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015).
- Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài di chúc đó phải được dịch ra tiếng Việt và phải có công chứng hoặc chứng thực (Căn cứ: Khoản 5, điều 647 BLDS 2015).
- Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Căn cứ theo khoản 3 Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).
Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
4. Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Mặc dù không phải mọi hợp đồng thế chấp tài sản đều phải công chứng ngoại trừ tài sản là bất động sản, nhà ở. Tuy nhiên, ngoài trường hợp trên, nếu các bên thoả thuận công chứng thì hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục này như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Phiếu yêu cầu công chứng có ghi rõ yêu cầu, thông tin của người yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp tài sản.
- Dự thảo hợp đồng thế chấp tài sản.
- Giấy tờ tuỳ thân của bên thế chấp và ngân hàng (bản sao): Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, xác nhận tình trạng hôn nhân…
- Giấy tờ về tài sản.
- Giấy tờ khác (nếu có).
Bước 2: Thực hiện công chứng tại Tổ chức hành nghề công chứng gồm Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra các loại giấy tờ trong hồ sơ và tính hợp pháp của các loại giấy tờ đó.
Người công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ vấn đề, tiến hành xác minh trong trường hợp thấy trong hồ sơ yêu cầu có nội dung không rõ ràng, trái với quy định của pháp luật hoặc đi ngược lại với nội dung hai bên đã thỏa thuận trong bản hợp đồng chính thì. Trường hợp không làm rõ được vấn đề thì công chứng viên được quyền từ chối yêu cầu công chứng này.
Khi đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ và xác định hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp đầy đủ và phù hợp với nội dung điều khoản của hợp đồng chính thì công chứng viên sẽ tiến hành thụ lý và ghi vào sổ công chứng sau đó tiến hành trả kết quả công chứng cho các chủ thể.
Để tìm hiểu thêm thêm thông tin liên quan về vấn đề này, bạn đọc có thể tham khảo tại bài viết: Hợp đồng ủy quyền có cần phải công chứng không? của Luật Minh Khuê.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Minh Khuê về vấn đề này. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào xin vui lòng liên hệ tới Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại 1900.6162 để được hỗ trợ. Xin trân trọng cảm ơn!
