Nếu mới nhận tiền cọc thì chưa đủ điều kiện để ghi nhận doanh thu. Nhưng theo khoản 2 điều 16 TT 39/ 2014/ TT-BTC  thì nhận tiền theo tiến độ hợp đồng phải xuất hóa đơn,việc xuất hóa đơn này đồng nghĩa với việc phải ghi nhận doanh thu.Vậy làm thế nào để hoạch toán giá vốn cho từng lần xuất hóa đơn đó. Vì hàng hóa đảm bảo dân sự thì cũng giống như hàng hóa thông thường,khi xuất hóa đơn bán thì đồng thời ghi nhận doanh thu và giá vốn 1 lần. Nhờ luật sư tư vấn giúp.

Người gửi: T.H.

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật thuếcông ty luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn pháp luật thuế gọi1900.6162

Trả lời: 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý.

Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.

Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp.

Nội dung phân tích.

1. Nguyên tắc kế toán

Doanh thu bán bất động sản của doanh nghiệp là chủ đầu tư phải thực hiện theo nguyên tắc:

a) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng thời 5 điều kiện sau:

- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;

- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động sản;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế, kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần xây thô cho khách hàng.

c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất."

Vậy theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì doanh thu hoạt động bán bất động sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toán theo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi phạm nguyên tắc ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp. Trường hợp nếu công ty nhận được khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán theo tiến độ hợp đồng của khách hàng mà chưa bàn giao nhà thì sẽ định khoản ghi nhận làm giảm khoản phải hu của khách hàng xuống ( Khoản phải thu phải theo dõi chi tiết cho từng khách hàng.

- Khi doanh nghiệp nhận tiền ứng trước của khách hàng, kế toán ghi :

Nợ TK 111, 112 : số tiền khách hàng ứng trước

        Có TK 131 : phải thu khách hàng

- Khi giao nhận hàng cho khách hàng theo số tiền ứng trước, căn cứ vào hoá đơn bán hàng, kế toán ghi :

Nợ TK 131 : tổng số tiền hàng khách hàng phải thanh toán

         Có TK 511 : doanh thu bán hàng

         Có TK 3331 : VAT của hàng bán ra

- Chênh lệch giữa số tiền ứng trước và giá trị hàng bán theo thương vụ sẽ được theo dõi thanh quyết toán trên TK 131.

+ Về thời điểm xuất hóa đơn

Theo hướng dẫn tại thông tư 39/2014/TT-BTC về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:

" Điều 16. Lập hóa đơn

2. Cách lập một số tiêu thức cụ thể trên hóa đơn

...Ngày lập hóa đơn đối với xây dựng, lắp đặt là thời điểm nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.
Trường hợp giao hàng nhiều lần hoặc bàn giao từng hạng mục, công đoạn dịch vụ thì mỗi lần giao hàng hoặc bàn giao đều phải lập hóa đơn cho khối lượng, giá trị hàng hóa, dịch vụ được giao tương ứng.
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền."

Vậy đối với việc khách hàng thanh toán tiền theo tiến độ công trinh thì doanh nghiệp phải xuất hóa đơn cho khách hàng cho tới thời điểm cuối cùng tiến độ hoàn thành. Đối với khoản tiền đặt cọc của hàng khàng không liên quan tới tiến độ, mà khoản tiền đặt cọc nhỏ, theo hướng dẫn tại công văn 3175/TCT-ĐTNN V/v: Hạch toán doanh thu đối với khoản tiền "đặt cọc" mua nhà được tổng cục thuế trả lời hướng dẫn như sau:

   " Đề nghị Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh thực hiện việc kiểm tra tình hình hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty Việt Nam Land SSG, các quy định cụ thể về tiền "đặt cọc" tại Hợp đồng mua bán nhà, tiến độ nộp tiền, việc hạch toán cụ thể (đặt cọc sau bao lâu thì chuyển sang thành tiền nộp để mua nhà) theo nguyên tắc: nếu khách hàng chỉ phải đặt cọc một khoản tiền nhỏ, cố định (không liên quan đến tiến độ xây dựng) nhằm cam kết việc mua nhà thì chưa tính là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty và Công ty chưa phải lập hóa đơn GTGTNếu khách hàng phải thanh toán từng lần theo tỷ lệ tương ứng với tiến độ xây dựng nhà hoặc chuyển số tiền "đặt cọc" để cam kết việc mua nhà (nêu trên) thành tiền trả mua nhà theo tiến độ, thì số tiền thu được là doanh thu hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty, Công ty phải lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng và phải thực hiện việc kê khai, nộp thuế GTGT đối với các hóa đơn GTGT này. (Lưu ý nhà xây để bán không phải là tài sản cố định của Công ty)."

Vậy đối với trường hợp khách hàng đặt cọc tiền mà số tiền đặt cọc nhỏ không theo tiến độ hợp đồng và nhằm mục đích để cam kết mua nhà thôi thì công ty tạm thời chưa xuất hóa đơn. Tuy nhiên nếu khách hàng đã làm hợp đồng và đi vào giai đoạn thanh toán theo tiến độ hợp đồng mà khoản đặt cọc được chuyển theo tiến độ thanh toán hợp đồng và đồng thời doanh nghiệp sẽ xuất hóa đơn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật qua EmailTư vấn pháp luật qua EmailTư vấn pháp luật qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật thuế/