Vì ba mẹ lúc mua đất vẫn chưa hiểu nhiều về luật pháp, nên sổ đỏ vẫn chưa có cắt và vẫn đứng tên người bán. Thời điểm năm 2005, ba em mất, mẹ em có nói chuyện với bên bán về chuyện sổ đỏ để có thể cắt sổ đỏ thì bên bán nói là sổ đỏ được cầm thế chấp để vay ngân hàng rồi, nếu muốn lấy sổ đỏ thì đưa tiền để lấy sổ đỏ ra. Thế là đến bây giờ nhà em vẫn sử dụng đất nông nghiệp đó nhưng không có quyền sử dụng đất theo pháp luật. Em nhờ Luật sư tư vấn làm sao để bên nhà em có thể được cấp phép sử dụng cho thửa đất đó.
Em cảm ơn nhiều ạ!
Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn pháp luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.
>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến,gọi: 1900.6162
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:
1. Cơ sở pháp lý:
2. Nội dung tư vấn:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:
“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.
Căn cứ quy định trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không được công chứng, chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên giao dịch này là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức.
Tại Khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là: "Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường". Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bạn và người bán cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu bên bán cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án mới tuyên bố giao dịch này vô hiệu và bạn sẽ phải trả lại cho bên bán mảnh đất, bên bán hoàn trả lại cho bạn số tiền đã nhận.
Do đó, bạn nên thương lượng ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng của mình với người chủ đất, có công chứng hợp pháp tại cơ quan có thẩm quyền thì giao dịch sẽ hợp pháp.
Thứ hai, việc bên bán mang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng được thực hiện sau khi bên bán đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho gia đình bạn, như vậy tại thời điểm bên bán mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại Ngân Hàng thì bên bán phải thông báo cho gia đình bạn biết và đồng ý về vấn đề thì mới có thể tiến hành thế chấp tại ngân hàng.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 348 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản, theo đó, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp Do đó, bên bán phải đến ngân hàng và yêu cầu bên ngân hàng hủy hợp đồng thế chấp
“Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
Bên thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
2. áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
3. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền huỷ hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.
Khoản 4 Điều 349 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"Điều 349: Quyền của bên thế chấp
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.”
Như vậy, nếu bên bán muốn chuyển nhượng mảnh đất trên cho bạn thì phải được ngân hàng đồng ý, nhưng thực tế ngân hàng rất khó để đồng ý về vấn đề này vì sẽ không đảm bảo được quyền lợi của ngân hàng khi bên thế chấp không trả được nợ.
Nếu ngân hàng không đồng ý thì các bên không thể làm hợp đồng chuyển nhượng được.
Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số:1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailđể nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.
Rất mong nhận được sự hợp tác!
Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai
