Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Như vậy hợp đồng cho thuê là thỏa ước theo đó người chủ sở hữu tài sản cam kết cho bên kia được sử dụng một tài sản trong một thời gian và theo một giá nhất định mà bên kia cam kết trả cho chủ tài sản.
Giữa cho thuê bất động sản, đặc biệt là cho thuê bất động sản dùng trong kinh doanh với cho thuê động sản có sự phân biệt. Ở đây, chỉ nghiên cứu về cho thuê động sản.
Trong luật kinh doanh, việc cho thuê động sản có tính chất phổ biến cho thuê máy móc, dụng cụ, ô tô, máy gia dụng, v.v...
2. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Tài sản dùng để đảm bảo nghĩa vụ như sau:
Ngày 19/3/2021, Chính phủ ban hànhNghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo Điều 8 Nghị định này, tài sản dùng để bảm đảm thực hiện nghĩa vụ gồm:
- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan cấm mua bán, cấm chuyển nhượng hoặc cấm chuyển giao khác về quyền sở hữu tại thời điểm xác lập hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm;
- Tài sản bán trong hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu;
- Tài sản thuộc đối tượng của nghĩa vụ trong hợp đồng song vụ bị vi phạm đối với biện pháp cầm giữ;
- Tài sản thuộc sở hữu toàn dân trong trường hợp pháp luật liên quan có quy định.
Đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Điều 10 Nghị định này quy định:
- Việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với tài sản gắn liền với đất, dùng tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có thể không đồng thời với quyền sử dụng đất.
- Trường hợp tài sản gắn liền với đất là tài sản pháp luật không quy định phải đăng ký và cũng chưa được đăng ký theo yêu cầu mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm.
Trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây hằng năm theo quy định của Luật Trồng trọt, công trình tạm theo quy định của Luật Xây dựng mà chủ sở hữu và bên nhận bảo đảm thỏa thuận dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì áp dụng theo quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển.
- Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang là bất động sản hưởng quyền bất động sản liền kề được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì quyền đối với bất động sản liền kề vẫn có hiệu lực với mọi cá nhân, pháp nhân.
- Việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai không áp dụng đối với quyền sử dụng đất.
Nghị định 21/2021/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/5/2021.
Hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm được xác lập, thực hiện trước ngày Nghị định này có hiệu lực thì áp dụng Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.
Hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm quy định trên mà chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện có nội dung khác với quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì các bên có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm, biện pháp bảo đảm phù hợp với Nghị định 21/2021/NĐ-CP và để áp dụng quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm hết hiệu lực kể từ ngày 15/5/2021.
3. Quyền và nghĩa vụ bên thuê
Bên thuê có quyền và nghĩa vụ sau
- Cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
- Giao tài sản thuê
- Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng và đúng thời điểm, địa điểm đã thoả thuận và cung cấp những thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.
- Trong trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thoả thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê
- Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
- Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thoả thuận. Trong trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại
- Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
- Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên. Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
4. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê
a. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa
Trong trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê:
- Sửa chữa tài sản;
- Giảm giá thuê;
- Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được hoặc tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết. Trong trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Trong trường hợp có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
c. Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác
5. Vừa cho thuê vừa bán
Các bên thường làm hợp đồng vừa cho thuê vừa bán.
Ví dụ: doanh nhân giao cho người mua một máy gia dụng.Tiền thuê thực tế là một phần của giá bán, nhưng khách hàng chỉ trở thành chủ sở hữu sau khi đã trả đủ tiền bán.
Khách hàng được sử dụng vật như đã mua và nếu họ không trả nợ hàng tháng thì doanh nhân có quyền lấy lại vật đỏ. Như vậy là có sự bảo đảm rất lớn cho doanh nhân
Cho thuê rồi cho sở hữu: Luật số 84-595 ngày 12-7-1984 đã định nghĩa hợp đồng này là hợp đồng mà người bán cam kết với người thuê là sau một thời gian cho thuê, qua thư bảo đảm có phiếu ký nhận, họ sẽ chuyển cho người thuê sở hữu một phần hoặc toàn bộ bất động sản, với điều kiện là người thuê phải trả giá bán tửng phần hoặc trả chậm và phải trả một số tiền cho đến khi chấp nhận mua.
Theo luật đó thì số tiền phải nộp là đoi khoản của quyền của bên kia được sử dụng nhà ở và được chuyển dịch quyền sở hữu.
Người bán bất động sản là tư nhân hoặc doanh nhân đều có thể làm hợp đồng cho thuê rồi cho sở hữu. Những bất động sản này có thể là mới hoặc cũ miễn là được sử dụng làm chỗ ở hoặc sử dụng cho việc làm một nghề, đã được xây dựng xong họăc đang được xây dựng vào thời điểm làm hợp đồng
Theo điều 1 của luật thì hợp đồng này là cho thuê trong một thời gian kết hợp với lời hứa hẹn đơn phương về bán, nó là hai thỏa ước riêng và nối tiếp nhau, cho nền mỗi thỏa ước theo một chế độ thuế khác nhau.
Tuy nhiên, để khuyến khích những việc mua bất động sản mới xây dựng, pháp luật quy định là hợp đồng đó được xem xét một cách tổng thể, có thể được coi là một việc bán về mặt đánh thuế theo số tiền được trả thêm khi người thuê nhận mua. Theo khoản 3 điều 1 thì cách giải quyết này được áp dụng khi hợp đồng quy định là trong trường hợp không nhận mua thì khoản, bồi thường được tăng lên.
6. Cho thuê kèm theo cam kết bán cho người thuê
Một số doanh nghiệp vừa cho thuê vừa bán những trang bị hoặc dụng cụ mà họ mua để cho thuê. Họ vẫn là chủ sở hữu nhưng cho người thuê khả năng những vật đó với điều kiện là phải trả giá đã thỏa thuận, trong đó.có trừ đi số tiền đã trả với tính chất là tiền mua .
Trong hợp đồng này có ba người: doanh nghiệp muốn phát triển những công cụ sản xuất của mình, người cung ứng thiết bị ở do doanh nghiệp đó chọn, và cơ quan tài chính (ngân hàng) mua và giao cho doanh nghiệp.
Cũng như các họạt động khác về tín dụng cho tiêu dùng, nó cũng cần phải thi hành đúng những quy định và những pháp lệnh về áp dụng luật đó. Cần chú ý, phải giao cho người muốn vay giấy chào hàng viết theo mẫu . Người vay có một thòi hạn là 15 ngày để quyết định. Họ trả lời nhận vay bằng cách gửi trả lại một bản của hợp đồng vối chữ ký của mình. Ngoài ra, họ còn có một thời hạn 7 ngày để khước từ tín dụng mà họ yêu cầu.
Nếu hợp đồng đã được quyết định dứt khoát thì người mua chỉ phải thực hiện nghĩa vụ kể tử khi được giao tài sản đã mua hoặc được cung ứng. Người vay có thể thôi trả tiền trong trường hợp việc giao hàng hoặc cung ứng bị gián đoạn.
Nếu hợp đồng bán bị hủy vì lỗi của người bán, thì theo yêu cầu của người cho vay, người bán có thể bị buộc phải trả tiền cho người vay.
Mặt khác, nhằm bảo về quyền lợi của người thứ ba, còn có một số thể thức về công bố. Nếu không thực hiện những thể thức này thì doanh nghiệp cho thuê kèm theo cam kết bán không thể đòi được những quyền về tài sản mà mình vẫn sở hữu đối với những chủ nợ và những người có quyền lợi có liên quan của khách hàng, trừ trường hợp doanh nghiệp chứng minh .được những người này đã biết những quyền lợi của doanh nghiệp.
Các công ty phải ghi rõ trong phụ lục giá trị tài sản khí ký hợp đồng cho thuê kèm theo cam kết bán, số nợ trong năm tài chính, số nợ tồn đọng của những năm tại chính trước, số nợ còn phải trả.
Việc lập hợp đồng này có nhiều khó khăn, đặc biệt là sự bảo đảm đối với những khuyết tật ẩn dấu. Vì vậy, trong khi chưa có quy định thật rõ ràng thì cần phải thận trọng.
