Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa sang tên sổ đỏ có giá trị hay không?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định của Pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã:

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự (năm 2005) quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Theo những thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn và ông C hoàn toàn hợp lệ do được thực hiện từ ý chí tự nguyện của mỗi bên và được lập thành văn bản có chứng thực của UBND xã. Dù hiện tại, cả hai bên đều không còn giữ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản gốc những lại có bản sao chứng thực được lưu tại UBND xã nên ông C hoàn toàn có căn cứ khởi kiện yêu cầu gia đình bạn trả lại một nửa mảnh đất mà lẽ ra đã thuộc về ông C từ năm 2009.

Thời điểm năm 2009, do vướng mắng thủ tục tách thửa GCN QSDĐ nên gia đình bạn có nói với ông C là không chuyển nhượng nữa nhưng lại không trả lại ông C số tiền mà bà ngoại bạn nhận và cũng không tiến hành thủ tục hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên nên hiện tại không có căn cứ cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đó không có giá trị pháp lý. Hiện tại gia đình bạn đã xây nhà trên mảnh đất lẽ ra thuộc về ông C. Khi Tòa án xét xử vụ án sẽ căn cứ vào giá trị thực tế của thửa đất và giá trị của căn nhà để đưa ra quyết định về nghĩa vụ của các bên, do ngôi nhà là tài sản gắn liền với thửa đất , không thể tách rời ra khỏi thửa đất và khi xây nhà, ông C có biết nhưng lại không có hành động phản đối gì khác nên việc gia đình bạn xây nhà trên thửa đất thuộc sở hữu của ông C không hoàn toàn do lỗi của gia đình bạn.

Và gia đình bạn cũng có thể dựa trên Điều 168 Bộ luật dân sự (năm 2005): Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản để bảo vệ quyền lợi của bạn.

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

>> Tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ bố mẹ sang con thực hiện thế nào?

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Trong trường hợp của bạn, hai bên đã kí một hợp đồng ủy quyền, xác nhận qyền sở hữu của bạn đối với ngôi nhà, thuộc một trong những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 như đã nêu trên, do đó, để sang tên được sổ đỏ cho mình, bạn cần nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ quyền sử dụng đất hiện có đến văn phòng đăng kí đất đai nơi có đất để giải quyết.

>> Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ cho vợ khi chồng chết (mất) như thế nào?

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định:

"Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Như vậy trong trường hợp bạn nhận chuyển nhượng một phần thửa đất của ông B( năm 2013 ông A làm thủ tục sang tên toàn bộ miếng đất cho ông B). Tuy nhiên, diện tích đất sang tên có một phần thuộc đất lưu không của phường đã thanh lý nên số tiền phải đóng cho nhà nước khá lớn ông B không đủ tiền thanh toán cho Nhà nước. Như vậy mảnh đất đó đang nợ tiền sử dụng đất. Nếu mảnh đất nợ tiền sử dụng đất đó được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì ông B có thể làm thủ tục chuyển nhượng một phần thửa đất cho gia đình bạn. Như vậy, với quy định trên, sau khi được Phòng tài nguyên môi trường xác nhận là được phép chuyển nhượng một phần thửa đất thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa để cơ quan thuế xác định số tiền nợ tương ứng với phần đất của gia đình bạn đã được tách thửa.

Trình tự, thủ tục tách thửa cụ thể quy định như sau:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định về hồ sơ địa chính quy định về hồ sơ tách thửa:

Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai - Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Thời gian thực hiện tách thửa là không quá 20 ngày.

Sau khi nộp hồ sơ văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

>> Tham khảo: Thủ tục sang tên sổ đỏ phải nộp các khoản thuế lệ phí nào?

>> Luật sư tư vấn Luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Theo như quy định trên, nhà bà G hoàn toàn có quyền yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là UBND cấp xã. Như vậy, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà G thể hiện đúng diện tích so với thực tế thì bà G cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng kí đất đai để làm thủ tục đính chính và được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. . Sau khi bà G nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới có thể tiến hành thủ tục tách sổ đỏ và sang tên cho gia đình nhà bạn. Theo đó, gia đình bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gửi lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất, trong đó hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bố/mẹ bạn (người tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Thời hạn giải quyết: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

>> Tham khảo: Sang tên sổ đỏ của người đã chết không có di chúc làm thế nào?

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Vì trog tình huống bạn không nêu rõ nên chúng tôi chia ra hai trường hợp:

+ Trường hợp 1: Mảnh đất thuộc sở hữu riêng của bà bạn

Thì lúc này bà bạn có toàn quyền quyết định và có thể sang tên cho riêng bố bạn và không ai đòi được. Căn cứ vào Điều 648 Bộ luật Dân sự năm 2015: Quyền của người lập di chúc:

"Người lập di chúc có các quyền sau đây:

1. Chỉ định người thừa kế; truất quyền hưởng di sản của người thừa kế;

2. Phân định phần di sản cho từng người thừa kế;

3. Dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng;

4. Giao nghĩa vụ cho người thừa kế;

5. Chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản."

+ Trường hợp 2: Mảnh đất thuộc sở hữu chung của cả ông và bà

Vì đây là nhà thuộc sở hữu chung và việc phân chia di sản sẽ tuân theo quy định của pháp luật. Theo đó Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Những người thừa kế có quyền yêu cầu phân chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều bằng hiện vật thì những người thừa kế có thể thoả thuận về việc định giá hiện vật và thoả thuận về người nhận hiện vật; nếu không thoả thuận được thì hiện vật được bán để chia.”

Ông bạn đã mất thì một nửa mảnh đất đó sẽ được chia đều cho bà bạn và những người con trong nhà. Bà bạn chỉ có thể chuyển nhượng lại cho bố bạn nửa phần đất của mình và phần thừa kế của ông.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến, gọI: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.