Luật sư tư vấn:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Bộ luật Dân sự 2015

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của Luật Đất đai 

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính

2. Nội dung phân tích:

Xin chào, cho tôi hỏi tôi có một mảnh đất 500m vuông, theo thỏa thuận viết tay giữa 2 anh em thì tôi chỉ chuyển nhượng cho e trai của mình 200m vuông. Nhưng theo thủ tục pháp lý thì tôi đã chuyển nhượng toàn bộ cho e trai của mình toàn bộ 500m vuông, và trong sổ bìa đỏ số đất trên vẫn còn trong sổ bìa đỏ của tôi. Vậy cho tôi hỏi giấy chuyển nhượng viết tay trên có giá trị pháp lý hay không. Và vì tôi chỉ đồng ý cho chuyển cho e tôi 200m vuông nên bây giờ tôi muốn sử dung 300m vuông còn lại có được không?

Để biết được bạn có quyền sử dụng 300 m2 còn lại hay không cần phải xác định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai anh em bạn đã hoàn tất hay chưa. Việc tên bạn vẫn còn trong bìa đỏ có 2 trường hợp:

- Hai anh em bạn đã ký hợp đồng, công chứng/chứng thực hợp đồng nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động.

>> Xem thêm:  Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai ?

- Bạn đã đăng ký biến động nhưng không cấp đổi sổ mà chỉ ghi nhận vào trang sau.

Nếu như ở trường hợp thứ nhất thì quyền sử dụng mảnh đất chưa được chuyển cho em bạn nhưng giao dịch giữa hai anh em bạn đã được pháp luật thừa nhận, theo đó, em bạn có quyền yêu cầu bạn thực hiện chuyển quyền.

Ở trường hợp thứ hai thì quyền sử dụng miếng đất của bạn đã được chuyển giao hoàn toàn cho em bạn.

Do đó, để bạn sử dụng hợp pháp 300m2 còn lại thì anh em bạn cần có thỏa thuận về việc cho thuê, mượn, chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong thông tin bạn cung cấp còn có chỗ chưa rõ ràng khi bạn nói chuyển cho em trai 200m2 nhưng ký hợp đồng 500m2 nên chúng tôi chưa thể tư vẫn cụ thể cho bạn được. Một trường hợp khác có thể xảy ra là hợp đồng này sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể hơn.

Năm 2016 cha mẹ em chuyển nhượng đất đai cho em nhưng em vẫn trong sổ hộ khẩu, năm nay em 27 tuổi, sau này nếu cha mẹ em mượn tiền hoặc anh em trong gia đình mượn tiền người ngoài thì đất đai của em có ảnh hưởng gì không?

Nếu như bố mẹ bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng miếng đất này thuộc về bạn. 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, người ký tên vay trong hợp đồng là người có nghĩa vụ trả trừ một số trường hợp người không trực tiếp ký vẫn có trách nhiệm liên đới trả nợ( như vợ vay tài sản để phục vụ lợi ích của cả gia đình thì chồng cũng có nghĩa vụ trả).

Trong trường hợp thông thường, nếu như bạn không ký kết vào bất cứ hợp đồng vay tài sản nào hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh,...thì bạn sẽ không có nghĩa vụ trả nợ. 

Kính chào luật sư ! Tôi đang muốn mua một miếng đất với diện tích 640m2 giá 250 triệu. Chủ đất hiện tại đã làm sổ đỏ nhưng với diện tích 200m2. Vậy tôi cần làm những gì để miếng đất này hoàn toàn thuộc về tôi một cách hợp pháp ? Nếu tôi yêu cầu sang tên cho tôi 200m2 sổ đỏ và làm hợp đồng chuyển nhượng đất với diện tích còn lại (440m2) thì có đúng không ?

Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng những điều kiện khác trên. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì giao dịch mới được pháp luật thừa nhận theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật này:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

>> Xem thêm:  Dịch vụ tư vấn xin cấp sổ đỏ (sổ hồng), sang tên nhà đất

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó, phần đất chưa có giấy chứng nhận sẽ không được chuyển nhượng một cách hợp pháp. Chủ sử dụng đất phải làm xong thủ tục cấp giấy chứng nhận thì mới có thể chuyển nhượng cho bạn.

Cho tôi hỏi :tôi có một mảnh đất sản xuất nông nghiệp nằm trong khu vực dân cư đô thị, nay tôi chuyển nhượng 150m2 qua tên người khác có được hay không, xin giúp tôi, tôi chân thành cảm ơn... 

Nếu bạn đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng trên thì có thể làm thủ tục chuyển nhượng sang tên người khác.

Ông tôi mua một lô đất năm 2001 có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng của xã, nhưng sổ đỏ vẫn chưa được chuyển sang tên ông tôi, sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ. Giờ ông đã mất hiện tại lô đất do tôi sử dụng từ năm 2005 đến nay không có tranh chấp. Giờ tôi muốn đứng tên chủ sở hũu lô đất, tôi phải làm gì? Rất mong LS tư vấn. Trân trọng cảm ơn!

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn thì trước tiên gia đình bạn cần làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Văn bản này phải được UBND cấp xã chứng thực hoặc công chứng tại văn phòng công chứng. 

Sau đó, bạn cần đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Nhà em mua đất qua một người trung gian nhưng chưa được làm sổ đỏ ,nhưng đã có giấy chuyển nhượng đã được công chứng. Giờ nhà em đi làm sổ đỏ người ta yêu cầu phải có sổ đỏ của người bán đất, nhưng người bán không chịu đưa yêu cầu đưa cho người trung gian ( nhà em là hàng xóm của người bán đất đã 10 năm nay, nhà em không muốn dính dáng tới người trung gian) . Nhà em phải làm sao ạ. có kiện được người bán đất không chịu đưa sổ đỏ không ah

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp chỉ có Giấy chứng nhận hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp như sau:

"2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

>> Xem thêm:  Tờ khai đăng ký quyền tác giả theo quy định mới nhất năm 2020

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Theo đó, bạn vẫn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận trong trường hợp các bên không có tranh chấp. Trường hợp có tranh chấp thì cần giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự, thủ tục luật định trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở tư nhân theo quy định mới 2020 ?

>> Xem thêm:  Có thể chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở (đất thổ cư) hay không ?