Năm 1992, ông B nhận chuyển nhượng một mảnh đất, được chính quyền xã xác nhận, tuy nhiên trên giấy tờ giao dịch không ghi rõ diện tích đất chuyển nhượng là bao nhiêu. Sau đó, ông B sinh sống ổn định và làm việc bình thường tại địa phương. Năm 2005, chính quyền địa phương tiến hành đo đạc lại đất cho ông B và xác định diện tích sử dụng đất là 515m2, và ông cũng thực hiện việc đóng thuế đất theo diện tích 515m2. Năm 2017, ông B làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phá dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới. Tuy nhiên, sau khi chính quyền xã thực hiện đo đạc thì chỉ cho phép ông B xây dựng trên diện tích 400m2, diện tích đất còn lại không được phép xây dựng với lý do đây là đất lưu không.
Ông B không đồng ý với quyết định của chính quyền xã nên đã khởi kiện ra Tòa án. Ông cho rằng mảnh đất trước đây do chính quyền xã đo đạc, khi đó hoàn toàn không đề cập đến vấn đề đất lưu không và ông cũng đóng thuế đầy đủ theo diện tích là 515m2, do đó, ông được phép xây dựng theo đúng diện tích 515m2.
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành việc ông B giải thích như trên đúng hay sai?
Trả lời:

1. Cơ sở pháp lý

2. Nội dung

2.1 Một số khái niệm cơ bản

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.

2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 có quy định thì:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
...
Theo đó, thì có nghĩa là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan     có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.
Trong tình huống trên, giấy chuyển nhượng đất của ông B với chủ sở hữu cũ được xác lập vào năm 1992 và được chính quyền địa phương xác nhận đã thỏa mãn điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, do giấy chuyển nhượng này không ghi rõ nên không thể xác định được diện tích đất mà ông B đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu. Trường hợp này, việc xác định diện tích đất hợp pháp của ông B sẽ căn cứ dựa trên các giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định. Cụ thể, năm 2005, chính quyền địa phương đã đo đạc và xác định diện tích đất sử dụng của ông B là 515m2 và ông B đóng thuế sử dụng đất theo diện tích này, nên đây được coi là các giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định của ông. Ông B có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích sử dụng là 515m2. Tuy nhiên, ông chỉ được phép xây dựng trên diện tích 400m2, 115m2 còn lại không được phép xây dựng vì thuộc phần đất lưu không.
Trên thực tế hiện nay, nhiều khu vực đất lưu không có diện tích lớn nằm gần với diện tích đất ở hoặc canh tác của người dân. Do vậy, nhiều người sử dụng phần đất này để tiến hành xây dựng nhà ở và canh tác. Tuy nhiên, nhóm đất này thực tế thuộc quyền quản lý của Nhà nước nên sẽ bị thu hồi và xử phạt hành chính khi sử dụng trái phép. Quỹ đất này cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3 Mẫu đơn đăng ký cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------------------

ĐƠN ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Kính gửi:..........................................................................

Mẫu số 04a/ĐK
PHẦN GHI CỦA NGƯỜI NHẬN HỒ SƠ

Đã kiểm tra nội dung đơn đầy đủ, rõ ràng, thống nhất với giấy tờ xuất trình.

Vào sổ tiếp nhận hồ sơ số: ...... Quyển ..............

Ngày ....../...../.....
Người nhận hồ sơ
(Ký và ghi rõ họ, tên)

I. PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI ĐĂNG KÝ

(Xem kỹ hướng dẫn viết đơn trước khi kê khai; không tẩy xóa, sửa chữa trên đơn)

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người quản lý đất

1.1. Tên (viết chữ in hoa): ..............................................................................................

.....................................................................................................................................

1.2. Địa chỉ thường trú(1): ...............................................................................................

.....................................................................................................................................

2. Đề nghị: - Đăng ký QSDĐ - Đăng ký quyền quản lý đất

- Cấp GCN đối với đất - Cấp GCN đối với tài sản trên đất

(Đánh dấu √ vào
ô trống lựa chọn)

3. Thửa đất đăng ký (2) .................................................................................................

3.1. Thửa đất số:...............................................; 3.2. Tờ bản đồ số: .............................;

3.3. Địa chỉ tại: .............................................................................................................;

3.4. Diện tích: .................. m²; sử dụng chung: ............... m²; sử dụng riêng: ............... m²;

3.5. Sử dụng vào mục đích: ..................................., từ thời điểm:....................................;

3.6. Thời hạn đề nghị được sử dụng đất: .........................................................................;

3.7. Nguồn gốc sử dụng(3):..............................................................................................;

3.8. Có quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất số ............, của .................................., nội dung quyền sử dụng ................................................................................................;

4. Tài sản gắn liền với đất (Chỉ kê khai nếu có nhu cầu được chứng nhận quyền sở hữu tài sản)

4.1. Nhà ở, công trình xây dựng khác:

a) Loại nhà ở, công trình(4): ...........................................................................................;

b) Diện tích xây dựng: .............................. (m²);

c) Diện tích sàn (đối với nhà) hoặc công suất (đối với công trình khác): ....................;

d) Sở hữu chung: ..........................................m², sở hữu riêng: ................................m²;

đ) Kết cấu: ..........................................................; e) Số tầng: ......................................;

g) Thời hạn sở hữu đến: .................................................................................................

(Trường hợp có nhiều nhà ở, công trình xây dựng khác thì chỉ kê khai các thông tin chung và tổng diện tích của các nhà ở, công trình xây dựng; đồng thời lập danh sách nhà ở, công trình kèm theo đơn)

4.2. Rừng sản xuất là rừng trồng:

a) Loại cây chủ yếu: .................................

b) Diện tích: ........................................ m²;

c) Nguồn gốc tạo lập:

- Tự trồng rừng:.......

- Nhà nước giao không thu tiền:......

- Nhà nước giao có thu tiền:.......

- Nhận chuyển quyền:...........

- Nguồn vốn trồng, nhận quyền: .....

d) Sở hữu chung: ....m², Sở hữu riêng: ....m²;

đ) Thời hạn sở hữu đến: .............................

4.3. Cây lâu năm:

a) Loại cây chủ yếu: .............;

b) Diện tích: ...........................m²;

c) Sở hữu chung: .......................m²,

Sở hữu riêng: ...........................m²;

d) Thời hạn sở hữu đến: ...............

 

 

 

 

 

5. Những giấy tờ nộp kèm theo: .....................................................................................

........................................................................................................................................

........................................................................................................................................

6. Có nhu cầu ghi nợ đối với loại nghĩa vụ tài chính: ...................................................

Đề nghị khác: .................................................................................................................

Tôi xin cam đoan nội dung kê khai trên đơn là đúng sự thật, nếu sai tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

………....., ngày .... tháng ... năm ......

Người viết đơn

(Ký và ghi rõ họ tên, đối với tổ chức phải đóng dấu)

II. XÁC NHẬN CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN XÃ, PHƯỜNG, THỊ TRẤN5

(Xác nhận đối với trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở, trừ trường hợp mua nhà, đất của tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở để bán)

1. Nội dung kê khai so với hiện trạng: .............................................................................

2. Nguồn gốc sử dụng đất: .............................................................................................

3. Thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký: ............................................................

4. Thời điểm tạo lập tài sản gắn liền với đất: ...................................................................

5. Tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất: ..................................................

6. Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng: .....................................

7. Nội dung khác: ...........................................................................................................

Ngày ..... tháng ...... năm ......... Ngày ....... tháng ...... năm .............

Công chức địa chính TM. Ủy ban nhân dân

(Ký, ghi rõ họ, tên) Chủ tịch

(Ký tên, đóng dấu)

(Trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không xác nhận các nội dung tại các Điểm 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Mục này; đăng ký riêng về đất thì không xác nhận nội dung Điểm 4; đăng ký riêng tài sản thì không xác nhận nội dung Điểm 2 và Điểm 3 Mục này)

III. Ý KIẾN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI

.................................................................................................................................

..................................................................................................................................

(Phải nêu rõ có đủ hay không đủ điều kiện cấp GCN, lý do và căn cứ pháp lý áp dụng; trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền nhà ở thì phải xác định rõ diện tích đất ở được công nhận và căn cứ pháp lý)

Ngày ...... tháng ...... năm ......

Người kiểm tra

(Ký, ghi rõ họ, tên và chức vụ)

Ngày ...... tháng ...... năm ......

Giám đốc

(Ký tên, đóng dấu)

 

Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê