Mục lục bài viết

1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng.

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu.

"Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích củahe SỞ hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận.

Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả thuận, khi không có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại.

 

2. Quy định pháp luật chung về hợp đồng mua bán tài sản

Thứ nhất, theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.
Thứ hai, một số nội dung trong hợp đồng mua bán tài sản;
Về giá và phương thức thanh toán. Theo Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015, giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.
Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

+ Về thời hạn thực hiện hợp đồng: Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý. Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

+ Về địa điểm giao tài sản: Theo Điều 435 Bộ luật Dân sự 2015, địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 277 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp là nhà ở thì địa điểm giao tài sản là nơi có nhà ở.

+ Về phương thức giao tài sản: Theo Điều 436 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua. Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

+ Về bảo hành: Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật. Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền theo quy định tại Điều 447 Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ ba, về thời điểm chịu rủi ro. Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, căn cứ theo Khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ tư, về việc mua trả chậm, trả dần. Theo Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Thứ năm, chuộc lại tài sản đã bán. Căn cứ Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
 

3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

Nội dung này được quy định tại Điều 124 Luật Nhà ở 2014 như sau: giá mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

 

4. Một số loại hình hợp đồng mua bán nhà ở

4.1 Mua bán nhà ở có thời hạn

Cũng theo quy định tại Khoản 1 Điều 123 Luật Nhà ở 2014, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ. Cụ thể, việc thỏa thuận trên được thực hiện theo quy định tại Điều 7, Điều 8 và Điều 73 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, bên bán được bán nhà ở gắn với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất ở có nhà ở đó cho bên mua trong một thời hạn nhất định và trong thời hạn sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở, bên bán không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;

Thứ hai, nội dung hợp đồng cần có các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP gồm:

Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở;

Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở;

Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua;

Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu;

Nội dung này được thực hiện theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

+ Nguyên tắc: Việc bàn giao được xử lý theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu;

+ Chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động: nhà ở được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động; trong thời hạn xác định chủ sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức đang quản lý tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này; việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở;

+ Tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam: chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

Xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu
Nội dung này được thực hiện theo Khoản 2 Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:
Nguyên tắc: theo thỏa thuận của các bên;
Trường hợp các bên không thỏa thuận: cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu; trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai.
Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu các bên vi phạm hợp đồng mua bán thì bị xử lý vi phạm và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận trong hợp đồng; nếu các bên có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thì do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua theo quy định Khoản 1 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP;
Thứ tư, trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.
 

4.2 Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

Căn cứ Điều 125 Luật Nhà ở 2014, mua bán nhà ở trả chậm, trả dần được thực hiện như sau:
Thứ nhất, các bên có thể thỏa thuận việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành hoặc các bên có thỏa thuận khác;
Thứ hai, bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
Thứ ba, trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
 

4.3 Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thực hiện mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Thứ nhất, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật;

Thứ ba, trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

 

4.4 Mua bán nhà ở đang cho thuê

Việc mua bán nhà ở đang cho thuê thực hiện theo quy định tại Điều 127 Luật Nhà ở 2014 như sau: chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

 

4.5 Mua bán trước nhà ở

Căn cứ Điều 128 Luật Nhà ở 2014, khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

Luật Minh Khuê (sưu tầm & biên tập)