Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.1. Khái niệm

Theo quy định tại Điều 385 Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2015, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, một hợp đồng phải xuất phát từ yếu tố thỏa thuận nhưng không phải mọi thỏa thuận đều là hợp đồng. Chỉ những thỏa thuận làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự mới tạo nên quan hệ hợp đồng. Trên thực tế, những thỏa thuận mang tính cách là sự giúp đỡ vô tư (ví dụ, cho đi nhờ xe,..) hay những thỏa thuận mang tính cách xã giao (nhận lời mời đi dự tiệc hay đi chơi...) đều không phải là hợp đồng.

Tóm lại, dựa lý luận hợp đồng, vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản quy định Điều 430 Bộ luật Dân năm 2015, quy định hợp đồng mua bán tài sản quy định từ Điều 431 đến Điều 454 Bộ luật Dân năm 2015 thực tiễn đời sống hợp đồng mua bán nhà ở, đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà sau: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bản nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”.

>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ. Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại. Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận. Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình. Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua. Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng).

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở. Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho. Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà. Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng.

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua. Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.

1.2. Phân loại hợp đồng mua bán nhà ở

Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng mua bán có thể phân thành:

1.2.1. Hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất

Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã được tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất. Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao dịch với mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà luôn gắn liền với việc mua bán quyền sử dụng đất. Do đó, giá trị của hợp đồng không chỉ tính trên giá trị nhà ở, mà còn tính trên giá trị của quyền sử dụng đất được mua bán. 

1.2.2. Hợp đồng mua bán nhà ở chung cư

Đây là loại hợp đồng mà việc mua bán có đối tượng chính là nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : "Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung… ". Như vậy, thực chất mua bán nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà chung cư. Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình thành trong tương lai thì hợp đồng mua bán nhà chung cư chủ yếu là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng.

1.3. Vai trò của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

1.3.1. Là công cụ để nhà nước quản lý hoạt động giao dịch nhà ở

Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn tăng dần theo thời gian có thể xem như một kênh tích lũy vốn trong kinh doanh bên cạnh các việc đầu tư vào vàng hoặc Đô la..., do đó Nhà nước quản lý các hoạt động giao dịch mua bán nhà ở bằng với công cụ quy định khung pháp lý để đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự. Nhà nước sẽ quản lý các hoạt động giao dịch như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán về nhà ở; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng; quản lý khung giá; quản lý biến động; quản lý chủ thể và mục đích sử dụng... Các giao dịch mua bán nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản trong đó có giao dịch nhà ở bằng các công cụ, quy định khung pháp lý và các yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch về thông tin, ổn định và an toàn hơn. Thông qua kiểm soát thị trường nhà ở, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản. 

1.3.2. Là cơ sở pháp lý để các bên tham gia quan hệ giao dịch thực hiện nguyên tắc tự do thỏa thuận 

Hợp đồng mua bán nhà ở là một lĩnh vực cụ thể của hợp đồng, do đó, tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, chi phối toàn bộ quá trình xây dựng hợp đồng. Nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của luật dân sự. Bằng nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi hội đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia thực hiện quyền giao kết bất kỳ một giao dịch hợp đồng dân sự nào phù hợp với nhu cầu và đáp ứng nguyện vọng của mình. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước, lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng. Vì vậy, sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, trong đó có việc kiểm soát sự tự do hợp đồng bằng những giới hạn pháp lý. Sự kiểm soát nhằm bảo đảm lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được thực hiện thông qua quy định bởi pháp luật trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế. 

1.3.3. Là cơ sở pháp lý giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm 

Trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở và phát sinh bất đồng quan điểm về điều khoản trong hợp đồng để đi đến thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Dựa trên khuôn khổ các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, các cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ có cơ sở để xác định tính tuân thủ quy định, tính phù hợp pháp luật hiện hành của hợp đồng, các hành vi vi phạm liên quan trong quá trình thực hiện. Đồng thời, các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là cơ sở để xử lý hành vi vi phạm. 

1.3.4. Bảo đảm các quyền, lợi ích hợp pháp của các bên 

Khi hợp đồng mua bán nhà ở đã có hiệu lực thì sẽ làm phát sinh các quyền, nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng và các quyền, nghĩa vụ khác. Trong đó quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển giao và quyền nhận giá trị thanh toán của bên mua bán là quan trọng nhất. Thông qua các cơ quan chức năng, Nhà nước công nhận hợp đồng và bảo đảm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng được chuyển giao nhanh chóng. Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cũng là căn cứ pháp lý để các bên tham gia giao dịch đối chiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình, kể cả trong trường hợp đồng bị xác định là vô hiệu. Cơ sở đó thể hiện ở việc, các bên xác định được tính hợp pháp, an toàn của đối tượng hợp đồng cũng như từng điều khoản của hợp đồng. Việc thực hiện đúng nghĩa vụ của hợp đồng nhằm hướng đến bảo vệ quyền lợi của các bên. Khi một bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng thì khuôn khổ pháp luật về hợp đồng mua bán, chủ thể đó sẽ bị xử lý để khôi phục quyền lợi cho bên bị vi phạm. 

1.3.5. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 

Các quy định pháp luật tạo ra sự ổn định cho các quan hệ xã hội về mua bán nhà ở. Chính nhờ sự an toàn, ổn định này mà các chủ thể yên tâm tham giao kết hợp đồng. Nhờ vậy, khuyến khích các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản. Nhờ vậy tạo nên sự minh bạch, phát triển theo chiều hướng tích cực của thị trường nhà ở; loại bỏ những yếu tố tiêu cực như: gian lận, thiếu minh bạch, đầu cơ.... Chỉ khi giá trị của nhà ở là phù hợp với giá cả; nhà ở là đáp ứng nhu cầu thật sự của người dân, cơ sở pháp lý đảm bảo cho các giao dịch là phù hợp thì thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng mới phát triển ổn định. Vì vậy, Nhà nước phải xây dựng được khuôn khổ pháp lý phù hợp nhằm bảo vệ, thúc đẩy và lành mạnh hóa các quan hệ pháp lý về giao dịch nhà ở.

1.3.6. Ổn định quan hệ sở hữu nhà ở, hạn chế rủi ro phát sinh 

Pháp luật về mua bán nhà ở có vai trò quan trọng trong ổn định quan hệ sở hữu nhà ở và hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh khi các bên thực hiện việc giao dịch. Tuy nhiên, vai trò này chỉ có thể đạt được nếu các quy định pháp luật là hoàn chỉnh, phù hợp thực tiễn. Nhờ các chế tài áp dụng với các bên tham gia vi phạm nghĩa vụ hợp đồng như: bị phạt cọc (nếu các bên có thỏa thuận), bồi thường thiệt hại, hủy giao dịch... mà tạo ra sự ổn định, trật tự, ý thức tuân thủ pháp luật của các bên, đồng thời khắc phục những thiệt hại cho bên bị vi phạm; bảo đảm công bằng xã. Qua đó, góp phần ổn định trong quan hệ sở hữu tài sản có giá trị lớn là nhà ở. Dựa trên khung pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể biết rõ quyền, nghĩa vụ của mình cũng như những thủ tục cần thiết nhằm xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Sự minh bạch hóa thông tin, yêu cầu trong quản lý hợp đồng và giao dịch mua bán nhà ở tạo nên sự vững chắc và an toàn cho quan hệ pháp lý này.

>> Tham khảo: Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

2. MỘT SỐ BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

2.1. Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng mua bán nhà ở

2.1.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà có công năng dùng vào việc ở, sinh hoạt hàng ngày của con người. Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ có công năng sử dụng là dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, ranh giới về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên sử dụng riêng thì phần diện tích khuôn viên sử dụng riêng cũng thuộc đối tượng mua bán – một vật theo nghĩa rộng.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán có thể đang tồn tại hiện hữu hoặc được hình thành trong tương lai nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở:

Thứ nhất, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể. Như trên đã phân tích, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, nhà phải có các loại giấy tờ liên quan xác định chủ quyền, hồ sơ hợp lệ chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của bên bán nhà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hiện là loại giấy tờ xác định quyền sở hữu hiện đang lưu hành theo luật định ngoài ra còn có các loại giấy tờ khác như bằng khoán điền thổ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ….. Đó chính là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng nhà nước căn cứ theo pháp luật quy định để bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo luật định.

- Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán.

- Không bị cấm lưu thông dân sự.

- Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người.

Về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng hẹp hơn so với hợp đồng mua bán hàng hóa khác, đối tượng cụ thể hơn là nhà ở, nhà ở đang tồn tại hoặc nhà ở hình thành trong tương lai. Đối tượng nhà ở phải được phép giao dịch trong quan hệ dân sự. Nhà ở trong giao dịch mua bán thuộc các hình thức sở hữu khác nhau như sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu của một chủ sở hữu hoặc sở hữu của các đồng sở hữu. Nhà ở này phải ở trong tình trạng được phép giao dịch.

Đối với việc mua bán là dự án nhà chung cư, tức là tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai thì phải thỏa mãn điều kiện mà Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn quy định. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 có quy định tại Điều 19: "Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 69 của Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn".

Tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai hay không. Quy định như vậy nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần nào sẽ dẫn đến tâm lý “tin tưởng” của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định nếu Sở Xây dựng không có văn bản thì vẫn được bán và phải chịu trách nhiệm. Có thể thấy rằng, khi có tranh chấp xảy ra thì việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc này còn dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và rủi ro lớn vẫn thuộc về khách hàng.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư nhà có thể vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp. Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư không được ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở cho bên được huy động vốn, nhưng quy định chưa cụ thể, rõ ràng dẫn đến vẫn tồn tại thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp.

2.1.2. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

Điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều kiện cần được bàn luận thêm trong trường hợp sau đây:

- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, các bên đã biết tình trạng nhà của mình thuộc đối tượng bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng vẫn cố tình xác lập.

- Tại thời điểm các bên xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán không biết về việc ngôi nhà thuộc sở hữu của mình bị kê biên để thi hành án hoặc thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiện tại, quy định pháp luật tại điểm c khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 không phân biệt rõ ràng hai trường hợp này. Theo quan điểm cá nhân, nếu cả hai trường hợp trên đều tuyên bố hợp đồng mua bán là vô hiệu do không tuân thủ quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch thì không đảm bảo được một cách tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

2.1.3. Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về bên bán nhà ở chỉ đề cập đến “chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép, uỷ quyền để thực hiện giao dịch”. Có thể nhận định rằng quy định này thiếu vắng hoàn toàn một nhóm chủ thể cũng có thể được xác lập và thực hiện hợp đồng mua bán, đó là “người có quyền bán tài sản", chủ thể này được ghi nhận tại khoản 2 Điều 431 BLDS năm 2015. Đó có thể là bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp tài sản là nhà ở,...

2.1.4. Pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở

Đối với pháp luật Việt Nam thực định, việc thực hiện thủ tục mua bán nhà ở là một khâu quan trọng trong cả giao dịch từ khi bắt đầu đến khi kết thúc giao dịch. Thủ tục mua bán nhà ở hoàn thiện là sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, chuyển quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua. Trước hết thủ tục mua bán nhà ở là việc các bên đem hợp đồng mua bán đã được các bên soạn thảo ra phòng công chứng, Ủy ban nhân dân (hoặc hai bên đến phòng công chứng, ủy ban nhân dân để công chứng viên, cán bộ tư pháp soạn thảo hợp đồng). Hợp đồng đó có nội dung hợp pháp thì sẽ được chứng thực, sau khi thực hiện xong thủ tục chứng thực, các bên mang hợp đồng đó đi làm thủ tục trước bạ sang tên (lệ phí trước bạ nếu không có thỏa thuận thì sẽ do bên mua chi trả). Sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên và nộp thuế thì quyền sở hữu được chuyển giao từ người bán nhà ở sang người mua nhà ở. Điều 120 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở cụ thể như sau:

Bước 1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập các loại hợp đồng phù hợp như về: mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho thuê, thuê mua, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

Bước 2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Cụ thể hóa trình tự, thủ tục mua bán nhà ở như sau:

- Ký hợp đồng mua bán nhà ở: Nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hình thành trong tương lai, mua bán hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải mang theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tùy thân của các bên, như chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn. Đối với bên giao dịch có yếu tố nước ngoài thì phải kèm theo bản sao hộ chiếu, visa còn thời hạn hoặc giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam của Việt kiều.

- Kê khai và nộp thuế, lệ phí (tại bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện. Đối với trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm).

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh).

- Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai quận/ huyện sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

Với hợp đồng mua bán nhà chung cư, mẫu hợp đồng mua bán nhà chung cư đã được Bộ Xây dựng quy định cụ thể tại Thông tư số 03/2014/TTBXD ngày 20/2/2014. Có thể nói, hợp đồng mua bán nhà chung cư là tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư dự án) mang những đặc điểm riêng biệt. Còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà đối tượng là căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì việc mua bán thực hiện đơn giản và giống như mua bán nhà ở thông thường khác. Hình thức quyết định loại hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư phổ biến nhất hiện nay là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thực hiện quyền ký kết hợp đồng, văn bản góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng 43 nhà ở. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận phần sản phẩm theo thỏa thuận là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Như vậy, bằng hợp đồng góp vốn, người góp vốn sẽ được hiểu là người nhận mua bán nhà chung cư dự án. Về bản chất, hợp đồng góp vốn này chính là hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư dự án, bởi nó đáp ứng đủ yếu tố mua bán, một bên có nghĩa vụ trả tiền để nhận tài sản là căn hộ nhà chung cư, một bên có nghĩa vụ giao tài sản cho bên bán và được nhận tiền từ bên mua.

Trên đây là những quy định về hình thức và trình tự thủ tục của một hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Với những quy định này cần được công khai niêm yết tại các trụ sở làm việc của Ủy ban nhân dân các cấp, văn phòng công chứng công, tư để là cơ sở cho công dân theo đó, ghi nhớ và làm theo, để giảm tải một cách tối đa các vấn đề vi phạm pháp luật dẫn đến giao dịch không được thực hiện như mong muốn của các bên.

Pháp luật quy định về hình thức cũng như thủ tục về hợp đồng mua bán nhà ở còn rườm rà, phải qua nhiều cửa, gây không ít khó khăn cho người dân. Hơn nữa, việc quy định về chuyển quyền sở hữu trong khi tiến hành thủ tục mua bán nhà vẫn chưa được quy định tại Luật Nhà ở, làm cho các bên khó xác định rủi ro mà họ phải gánh chịu. Đây cũng là điểm bất cập mà các nhà làm luật cần lưu ý và sửa đổi.

2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng có một số vấn đề đặt ra như sau:

Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 161 đã thừa nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu. Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu được xác định theo thứ tự sau đây:

- Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

- Trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên;

- Trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.

Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác lập quyền sở hữu đã tạo điều kiện pháp lý cho các bên được quyền tự do ý chí, thống nhất với nhau về thời điểm cụ thể. Quy định này đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu. Có thể thấy ở quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu ưu tiên áp dụng theo các quy định của luật chuyên ngành, nếu không có luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên. Các trường hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi phối tài sản của chủ thể. Ngoài ra, nếu tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trong thực tiễn, nhiều trường hợp khi người mua nhà đã thanh toán đủ tiền mua nhà theo hợp đồng, nhưng chưa nhận nhà, phổ biến là với nhà chung cư, thì việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư sẽ gây ra những tranh chấp về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý và sự cố chất lượng nhà ở.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được một số vấn đề cơ bản nhưng vẫn còn những lỗ hổng và chưa thực sự bảo vệ được người tiêu dùng. Chẳng hạn, quy định chỉ bảo lãnh về thời gian giao nhà nhưng lại không bảo lãnh về chất lượng căn hộ bàn giao. Do đó, khi khách hàng nhận nhà mà chất lượng không đúng như cam kết thì tranh chấp phát sinh.

>> Tham khảo: Phân biệt thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

3. Một số câu hỏi thường gặp liên quan đến hợp đồng ma bán nhà

3.1 Hợp đồng mua bán nhà đất có cần công chứng không?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất phải có công chứng, nếu không thì hợp đồng không có hiệu lực và không thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ được.

3.2 Chưa hoàn tất thủ tục sang tên có được cấp sổ đỏ cho chủ mới?

Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 03/03/2017, trường hợp đã chuyển quyền sửdụng đất nhưng chưa sang tên vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản.

3.3 Các loại thuế, phí phải nộp khi làm hợp đồng mua bán nhà đất?

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền củangười sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, gồm: Hợp đồng chuyển nhượng,tặng, cho, thế chấp, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liềnvới đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thựchiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.