Hướng dẫn doanh nghiệp ký hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn

1. Muốn bán nhà ở có sẵn cần đáp ứng điều kiện gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở có sẵn cần đáp ứng điều kiện để tham gia giao dịch mua bán nhà như sau

- Nhà ở phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trừ trường hợp sau thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận: mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương. Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật nhà ở 2014. Bán nhà ở là nhà nhận thừa kế.

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

2. Hướng dẫn doanh nghiệp về thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn

Hướng dẫn doanh nghiệp về thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn theo Công văn 5989/BXD-QLN của Bộ Xây dựng như sau:

Về vấn đề hướng dẫn doanh nghiệp về thủ tục ký hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

- Tại Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng”;

Đồng thời, tại Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”.

Như vậy, trường hợp nhà ở trong Dự án đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng theo các quy định nêu trên thì được xác định là nhà ở có sẵn.

- Tại Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải có đủ các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Do đó, trường hợp nhà ở có sẵn được xây dựng tại Dự án của Công ty đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên thì chủ đầu tư được đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

- Tại khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

+ Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.”

- Tại khoản 4 Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở như sau:

+ Bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung của dự án đã được phê duyệt hoặc tự thực hiện quản lý theo văn bản chấp thuận hoặc quyết định chủ trương đầu tư. Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Thủ tục mua bán nhà ở có sẵn được quy định như thế nào?

Bước 1: Đàm phán hợp đồng bán nhà ở có sẵn

Các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở thống nhất việc tạo ra một hợp đồng mua bán bằng văn bản. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng và chứng thực. Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại cơ quan công chứng; việc chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm:

- Thông tin cá nhân hoặc thông tin tổ chức của các bên tham gia giao dịch mua bán và địa chỉ của họ.

- Mô tả chi tiết về nhà ở được giao dịch cùng với thông tin về thửa đất liên quan. Đối với căn hộ chung cư, cần ghi rõ thông tin về phần sở hữu chung, diện tích sử dụng riêng, diện tích sàn xây dựng, và mục đích sử dụng theo thiết kế đã được phê duyệt.

- Giá bán nhà được thỏa thuận giữa các bên, hoặc theo quy định của Nhà nước nếu có.

- Thời hạn và phương thức thanh toán.

- Thời gian giao nhận nhà ở và thời gian bảo hành.

- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.

- Cam kết và các điều khoản khác nếu có.

- Ngày có hiệu lực của hợp đồng, ngày ký kết.

- Chữ ký và thông tin đầy đủ của các bên, cũng như dấu của tổ chức (nếu có) và chức vụ của người ký.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin đề nghị cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận

Các bên thỏa thuận để một bên nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở đó. Trường hợp mua nhà từ chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục, họ có thể làm đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cấp Giấy chứng nhận cũng công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nhận Giấy chứng nhận, kèm theo việc chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp liên quan đến nhà ở có sẵn.

Lưu ý: Người bán nhà, người mua nhà ở có sẵn cần đáp ứng những điều kiện sau:

- Điều kiện về người bán nhà ở có sẵn

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về bán nhà ở; Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

+ Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

- Điều kiện về người mua nhà ở có sẵn

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bị mất năng lực hành vi dân sự; đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam; phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. Và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

>> Xem thêm: Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở?