Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Dân sự của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi:  1900.6162

Thưa luật sư, tôi đang có một vấn đề thắc mắc muốn được luật sư tư vấn cho: Bố mẹ tôi có một mảnh đất muốn để lại cho con gái tôi, cũng tức là cháu nội của ông bà. Tôi có nghe nói ông bà nội tặng đất cho cháu thì không phải chịu các loại thuế. Tuy nhiên, bố đẻ tôi đã mất từ khi tôi sinh ra, đây là bố dượng. Vậy việc tặng cho giữa ông bà nội nhưng không phải ông ruột mà chỉ có bà nội ruột thì có ảnh hưởng gì đến việc miễn trừ thuế không? 

Rất mong được luật sư tư vấn, giải đáp. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

_ Luật đất đai năm 2013

_ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012

_ Luật phí và lệ phí 2015

_ Nghị định 100/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ 

2. Luật sư tư vấn:

1. Ông bà có quyền tặng đất cho cháu không? 

1.1. Thế nào là tặng cho đất đai? 

Tặng cho đất đai là một thuật ngữ dân gian thường được người dân sử dụng khi muốn tặng phần tài sản là đất của mình cho một cá nhân khác. Thực chất, việc tặng cho ở trên là một hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang một chủ thể khác khi đảm bảo các điều kiện mà pháp luật quy định. Tuy nhiên thì việc tặng cho này không nhằm thu lợi, không tạo ra một giá trị nào giữa các bên trong giao dịch chuyển nhượng. Hiểu một cách đơn giản, thì tặng cho đất đai cũng giống như việc các cá nhân tặng nhau một món đồ, nhưng cần dảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật

Việc tặng cho đất đai đã được pháp luật ghi nhận cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013. Theo đó tại khoản 10 Điều 3 có quy định:

" Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất "

Như vậy việc tặng cho quyền sử dụng đất chính là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể có đủ điều kiện với nhau. Vậy điều kiện để thực hiện việc tặng cho đất đai là gì? 

1.2. Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất

Từ khái niệm nêu trên có thể thấy, mọi cá nhân đều có quyền chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện, yêu cầu của luật định. Như vậy trong tình huống trên, ông bà (không phân biệt ông bà nội, ngoại, ông bà dượng hay ông bà ruột) đều có quyền tặng cho cháu mình đất đai nếu đủ các điều kiện sau: 

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án ;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì để có thể thực hiện quyền tặng cho đất đai thì người tặng cho cần phải chứng minh được phần đất tặng cho đó là tài sản của mình, tiếp theo là cần chú ý đến tình trạng hiện tại của thửa đất, nguồn gốc đất. Tuy nhiên đó chỉ là những điều kiện chung áp dụng với mọi loại đất, mọi chủ thể. Do vậy căn cứ theo từng loại đất được tặng cho, từng chủ thể tặng cho mà pháp luật sẽ có những điều kiện riêng biệt khác quy định lần lượt tại các Điều 189, 190, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013. 

Trong tình huống trên, bạn không nêu rõ loại đất ông bà đem tặng cho cháu thuộc loại đất gì, do vậy chúng tôi sẽ tư vấn một cách chung nhất rằng ông bà sẽ hoàn toàn có quyền tặng đất cho cháu gái nếu đáp ứng đủ các điều kiện chung trên đây.

2. Các loại thuế, phí khi ông bà tặng cho cháu đất

Pháp luật quy định các chủ thể có quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính phù hợp với từng hình thức. Nghĩa vụ tài chính ở đây được hiểu là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định mà người sử dụng đất phải nộp

Luật Thuế thu nhập cá nhân có quy định việc tặng cho giữa ông bà nội và cháu nội là một trong những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì ông bà nội tặng cho cháu nội đất cũng được miễn lệ phí trước bạ. Tuy nhiên ông bà nội và cháu nội ở đây được hiểu là những người cùng huyết thống, trong tình huống trên, cháu gái ở đây chỉ là cháu ruột của bà, còn ông là ông dượng, không phải ông ruột. Do vậy trong trường hợp này, nếu phần đất đem tặng cho là tài sản chung của ông bà thì cần phải chia ra phần đất của ông tặng cháu sẽ phải chịu các loại thuế và phí theo luật định, còn phần đất của bà nội tặng sẽ thuộc trường hợp được miễn các loại thuế phí khi thực hiện việc tặng cho đất đai.

Theo đó, người cháu khi nhận phần đất của ông sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Mức thuế, lệ phí phải nộp được quy định cụ thể:

2.1. Thuế thu nhập cá nhân đối với tài sản tặng cho

Tại khoản 5 Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Như vậy phần đất của ông tặng cho cháu sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là thu nhập tính thuế và thuế suất:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 10%

Tức là, người cháu sẽ phải chịu 10% giá trị tài sản của ông được tặng cho ghi trên hợp đồng tặng cho để đóng thuế thu nhập cá nhân

2.2. Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là loại phí mà người nhận tặng cho đất phải chịu khi thực hiện giao dịch tặng cho đất. Theo đó, nhà, đất sẽ là đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ với mức lệ phí phải thu là 0.5%

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy an nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Như vậy, trong tình huống trên, cần phải xác nhận tài sản là đất thuộc tài sản chung của ông bà hay là tài sản riêng của ông (hoặc bà) để xác nhận phần đất phải chịu thuế và phí khi thực hiện việc tặng cho cháu gái. Bên cạnh đó, cần xác định tình trạng đất và loại đất để đảm bảo điều kiện để được thực hiện quyền tặng cho tài sản là đất đai giữa các bên. Ngoài ra, việc tặng cho đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành bắt buộc phải được lập bằng văn bản và đáp ứng đủ các điều kiện quy định

3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định việc tặng cho tài sản là đất bắt buộc phải được lập bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

Văn bản thể hiện giao dịch tặng cho đất đai giữa các chủ thể ở đây chính là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Pháp luật dân sự quy định rõ hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên, phụ thuộc vào ý chí của các bên miễn không trái với quy định của luật. Theo đó, bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên được tặng cho trả cho mình bất kỳ lợi ích vật chất nào; còn bên được tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất mà bên kia cho tặng. Khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ làm phát sinh quyển và nghĩa vụ của các bên trong việc tặng cho. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thoả thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thoả thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Do đó, trên phương diện chủ quan có thể nêu một cách khái quát về khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận.

Do vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập trong trường hợp này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí và sự thỏa thuận của ông bà nội và cháu gái nội. Sự thảo thuận ở đây là nội dung hợp đồng và các điều khoản liên quan đến việc tặng cho đất đai, bao gồm cả giá đất nếu các bên có thể thỏa thuận được. Trường hợp không thỏa thuận được sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Ngoài ra, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực cần phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực ở đây nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên tránh xảy ra tranh chấp sau này, ghi nhận sự kiện tặng cho giữa các bên là hợp pháp và là căn cứ để sang tên quyền sử dụng đất từ ông bà nội sang cháu nội. 

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê