Hợp đồng thuê đất có phải công chứng, chứng thực hay không?

1. Hợp đồng thuê đất có phải công chứng, chứng thực không?

Dựa vào quy định của khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ - CP về công chứng, chứng thực hợp đồng và văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất các quy trình thực hiện liên quan có thể được mô tả như sau:

- Đối với các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất việc lập hợp đồng phải đi kèm với quy trình công chứng hoặc chứng thực. Điều này không áp dụng trong trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

- Các hợp đồng liên quan đến việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất việc lập hợp đồng phải kèm với quy trình công chứng hoặc chứng thực. Điều này không áp dụng trong trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

- Các hợp đồng liên quan đến việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng như hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cần phải được thực hiện theo quy trình công chứng hoặc chứng thực.

- Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện bởi tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản quy trình công chứng hoặc chứng thực phải tuân theo yêu cầu của tất cả các bên tham gia giao dịch.

- Đối với văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quy trình công chứng hoặc chứng thực phải tuân theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy thì hợp đồng cho thuê đất sẽ phải lập thành văn bản. Riêng trường hợp đồng cho thuê đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì sẽ công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu.

2. Thời điểm hợp đồng cho thuê đất có hiệu lực pháp luật

Dựa theo quy định tại khoản 3 Điều 188 luật Đất đai 2013 thì quy trình cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất đòi hỏi việc đăng ký chính thức tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực từ thời điểm được ghi chép vào sổ địa chính.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 95 trong luật đất đai thì trong khoảng thời gian không vượt quá 30 ngày từ ngày kí kết hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi mà hiệu lực của hợp đồng đã bắt đầu thì người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện các thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hồ sơ đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT - BTNMT thì bao gồm những loại giấy tờ sau:

- Một đơn đăng ký biến động về đất đai và tài sản kèm theo;

- Bản hợp đồng liên quan đến việc cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng như quyền sở hữu  đối với tài sản kèm theo đất;

- Bản gốc của giấy chứng nhận;

- Bản chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức kinh tế thực hiện việc chuyển nhượng, góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thực hiện dự án đầu tư.

- Bản văn bản do người sử dụng đất ký đồng ý với chủ sở hữu tài sản kèm theo đất trong trường hợp việc cho thuê liên quan đến tài sản kèm theo đất và chủ sở hữu tài sản không phải là người sử dụng đất đồng thời.

Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ theo một trong những cách sau:

- Cách 1: Hộ gia đình hoặc cá nhân có thể nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi đất đặt tại nếu có nhu cầu.

- Cách 2: Nếu không nộp tại nơi có đất thì địa phương đã thành lập một bộ phận một cửa, người nộp hồ sơ có thể đến nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (đối với huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc thành phố thuộc trực thuộc trung ương) nơi có đất.

- Cách 3: Nếu địa phương chưa có bộ phận một cửa, người nộp hồ sơ có thể đến nộp trực tiếp tại Chi nhanh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với những nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

3. Hồ sơ công chứng hợp đồng cho thuê đất

Theo quy định thì tại Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được xác định là một bộ hồ sơ gồm những giấy tờ chi tiết sau:

Trước hết có một phiếu yêu cầu công chứng chứa đựng các thông tin đầy đủ về người yêu cầu công chứng bao gồm họ tên và địa chỉ, nội dung cần công chứng, danh sách chi tiết các giấy tờ đính kèm. NGoài ra thì phiếu này cũng cung cấp thông tin về tổ chức hành nghề công chứng bao gồm họ tên của người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.

Tiếp theo đó là một bản dự thảo hợp đồng hoặc giao dịch đã được soạn thảo sẵn để tiến hành công chứng. Điều này bao gồm các điều khoản và điều kiện cụ thể của hợp đồng hoặc giao dịch đó.

Bên cạnh đó có bản sao của giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng nhằm giúp xác minh thông tin cá nhân của họ. Đồng thời, bản sao của giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc các giấy tờ thay thế khác được pháp luật quy định liên quan đến tài sản có liên quan đến hợp đồng hoặc giao dịch.

Cuối cùng là bộ hồ sơ bao gồm bản sao của các giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng hoặc giao dịch theo quy định của pháp luật.

- Quy trình công chứng hợp đồng và giao dịch được soạn thảo nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp. Gồm các bước sau đây:

Công chứng viên thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu hồ sơ đầy đủ và tuân thủ theo quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ tiếp nhận và ghi thông tin vào sổ công chứng.

Công chứng viên không chỉ là người thực hiện các thủ tục công chứng mà còn là người hướng dẫn người yêu cầu công chứng về các quy định liên quan. Họ giải thích chi tiết về quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của người yêu cầu. Công chứng viên cũng làm rõ ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng hoặc giao dịch.

Trong trường hợp nghi ngờ về thông tin trong hồ sơ hoặc có dấu hiệu đe dọa, cưỡng ép, công chứng viên có thể yêu cầu người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc thực hiện xác minh. Nếu không làm rõ được thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng và giao dịch. Nếu phát hiện điều khoản vi phạm pháp luật hoặc không phù hợp thì họ cung cấp thông tin chi tiết và yêu cầu sửa chữa. Nếu người yêu cầu không sửa chữa công chứng viên có thể từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đọc lại hoặc lắng nghe công chứng và đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch.

- Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch và xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi công chứng viên ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Như vậy hợp đồng cho thuê đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực hay cần xác thực của phường xã hoặc thị trấn mà hai bên có thể ký hợp đồng chỉ cần chữ ký của hai bên.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất và thuế đất cho Nhà nước?/nghia-vu-nop-tien-thue-dat-va-thue-dat-cho-nha-nuoc--.aspx

Bài viết trên luật Minh Khuê đã gửi tới bạn đọc chi tiết về vấn đề: Hợp đồng thuê đất có phải công chứng, chứng thực không? Trong bài viết có mục nào chưa hiểu hay bạn đọc có bất kỳ thắc mắc về vấn đề pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.