Hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định

 1. Các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 

Thế chấp quyền sử dụng đất là  sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện ở một số điểm như sau:

- Đối tượng: tài sản thế chấp không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Vì theo quy định của pháp luật, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu.

- Trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được tiếp tục khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.

- Thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định. Theo Điều 3 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và được đăng ký theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

- Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm đối vật. Theo quy định, bên nhận thế chấp có thể xử lý tài sản tài sản thế chấp để thu hồi khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

Theo quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP thì các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ bao gồm:

- Trường hợp 1: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;

- Trường hợp 2: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;

- Trường hợp 3: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;

- Trường hợp 4: Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;

- Trường hợp 5: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liên với đất hình thành trong tương lai;

- Trường hợp 6: Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp 7: Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;

- Trường hợp 8: Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;

- Trường hợp 9: Xóa đăng ký thế chấp.

Trường hợp đăng ký thế chấp theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 4 thì thực hiện như đối với đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng.

Việc đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 Điều 4 được thực hiện đối với các trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác.

2. Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định tại Điều 4 của Thông tư này cho người yêu cầu đăng ký theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và chỉ thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu trách nhiệm đối với các nội dung thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ được bảo đảm, việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác theo quy định tại khoản 3 Điều 4 của Thông tư này và các quy định khác có liên quan của pháp luật dân sự;

Thỏa thuận về tài sản bảo đảm khác không phải là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nội dung khác mà các bên được thỏa thuận theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở thì không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó; nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở.

Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dụng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật thì trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp.

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai theo nguyên tắc ghi nhận nội dung đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trong Phiếu yêu cầu. Người yêu cầu đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác của thông tin được kê khai và của tài liệu, giấy tờ trong hồ sơ đăng ký.

3. Ý nghĩa của thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai thác giá trị của đất đai một cách có hiệu quả. Thông qua biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có thể khai thác hiệu quả những giá trị được chứa đựng bên trong tài sản đất đai. Đất đai thông qua thế chấp không chỉ thu được các giá trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của con người đối với đất đai mà giá trị của nó còn được nhân lên, được tái tạo thông qua việc trao đổi một chứng từ pháp lý về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất. Vốn là một yếu tố thiết yếu trong việc điều hành bất kỳ doanh nghiệp nào. Thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn vay phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh là cơ hội tốt nhất để nhà đầu tư giải quyết các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất. Đồng thời, đây cũng là biện pháp khuyến khích các công ty hoàn trả đầy đủ các khoản vay cho người cho vay. Nếu tín dụng không được sử dụng hiệu quả, công ty sẽ gặp khó khăn về tài chính và có thể dẫn đến phá sản. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của công ty được quản lý theo quy định của pháp luật về thế chấp. Trong kinh tế hộ gia đình, nhất là ở khu vực nông thôn nơi thu nhập bình quân đầu người thấp, kinh tế hộ gia đình gặp nhiều khó khăn, pháp luật quy định người sử dụng đất được thế chấp đất để cho thuê. Vay vốn là giải pháp linh hoạt để mở rộng kênh luân chuyển vốn của người dân. Giải quyết các khó khăn về tài chính và đảm bảo an toàn trong sinh hoạt.

Thứ ba, Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm có tác dụng phòng ngừa, hạn chế tối đa tổn thất, rủi ro cho bên cho vay. đặc biệt là trong các khoản tín dụng. Sở dĩ như vậy vì việc thế chấp quyền sử dụng đất đã được đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là một cách để bảo vệ quyền và lợi ích của bên nhận thế chấp. Nếu bên vay không tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng vay hoặc thực hiện không đúng, bên cho vay có thể khởi kiện ra tòa và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mại tài sản thế chấp đảm bảo khoản vay của bên cho vay tăng.

Quý khách có thể tham khảo thêm bài viết liên quan cùng chủ đề như Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Quy định về thế chấp nhà đất. Quý khách hàng có thể liên hệ đến đội ngũ chuyên viên tư vấn của chúng tôi để được tư vấn các vấn đề vướng mắc về pháp lý thông qua hotline: 19006162 hoặc email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng ./.