Mục lục bài viết

Vậy Luật sư cho tôi hỏi độ tuổi thế chấp hiện nay tối đa là bao nhiêu? Trường hợp không thế chấp được ở ngân hàng thì tôi có thể thế chấp sổ đỏ ở đâu? Mong được luật sư giải đáp, cám ơn luật sư.

 

Luật sư tư vấn:

1. Có bị giới hạn độ tuổi thế chấp không?

Để trả lời cho câu hỏi này chúng ta cùng tìm hiểu về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai 2013, cụ thể như sau:

Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

Điều kiện về chủ thể thế chấp

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Nếu bên thế chấp và bên nhận thế chấp là cá nhân thì phải từ đủ 18 tuổi trở lên và không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự,…

- Người thế chấp hoàn toàn tự nguyện.

Điều kiện về mục đích và nội dung thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (nội dung này căn cứ vào hợp đồng thế chấp và trên thực tế hợp đồng thế chấp đều đáp ứng được điều kiện này).

Điều kiện về hình thức

Hợp đồng thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điều kiện về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất để được thế chấp phải có đủ các điều kiện sau: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.

Phải được đăng ký thế chấp theo quy định

Như vậy, pháp luật không giới hạn về độ tuổi thế chấp. Nói cách khác, dưới góc độ pháp lý thì người 70 tuổi vẫn đủ điều kiện đê thế chấp quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay có không ít ngân hàng có quy định giới hạn về độ tuổi thế chấp quyền sử dụng đất dẫn tới việc người trên 65 tuổi hoặc 70 tuổi không được thế chấp nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho ngân hàng.

 

2. Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, người nhận thế chấp không nhất thiết phải là tổ chức tín dụng mà cá nhân, tổ chức kinh tế không phải tổ chức tín dụng vẫn có quyền nhận thế chấp nếu đủ các điều kiện sau:

- Bên nhận thế chấp là cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, là tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai.

- Việc nhận thế chấp không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê khoán, thuê, dịch vụ, giao dịch khác.

- Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý 01 lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.

- Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

Như vậy cá nhân hoàn toàn có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất. Nên với trường hợp trên, nếu các tổ chức tín dụng từ chối nhận thế chấp quyền sử dụng đất của bố bạn thì bạn có thể thế chấp cho cá nhân để vay vốn.

 

3. Một số lưu ý khi thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân

* Thế chấp phải được đăng ký mới có hiệu lực

Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký và chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”.

Ngoài ra, pháp luật quy định rõ việc thực hiện đăng ký thế chấp sẽ do bên nhận thế chấp thực hiện (theo khoản 4 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015).

* Bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản nếu bên thế chấp không trả lãi

Điều 299 và khoản 7 Điều 323 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”.

Như vậy, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp nếu đến hạn trả lãi, trả gốc mà bên thế chấp không trả, trừ trường hợp hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác.

Ngoài ra, người thế chấp cũng cần nắm rõ quy định về xóa thế chấp quyền sử dụng đất sau khi trả nợ xong.

 

4. Quy trình, thủ tục xóa thế chấp sau khi thanh toán nợ

4.1. Hồ sơ đăng ký thế chấp (giải chấp):

Căn cứ theo Nghị định số 102/2017/NÐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm và Điều 19 Thông tư 07/2019/TT-BTP hướn dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ xóa đăng ký thế chấp gồm:

- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp theo Mẫu số 03/XĐK;

- Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp Đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;

- Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;

- Số lượng: 01 bộ

 

4.2. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký giải chấp:

- Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ: Văn đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa;

- Cơ quan có thẩm quyền xóa thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.

 

4.3. Thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký giải chấp:

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo.Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

 

5. Quy trình, thủ tục đăng ký thế chấp sổ đỏ tại tổ chức tín dụng

* Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp nộp 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu đăng ký theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính).

- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).

- Bản chính Giấy chứng nhận.

- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây:

+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);

+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

* Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết

Căn cứ theo Điều 48 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, trong thời hạn giải quyết, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện những nhiệm vụ sau:

- Ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận.

- Sau khi ghi vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, thì chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.

Trường hợp cơ quan đăng ký phát hiện trong sổ đăng ký, Giấy chứng nhận, phiếu yêu cầu đăng ký có sai sót về nội dung đã đăng ký do lỗi của mình, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý thông tin sai sót về nội dung đăng ký và gửi văn bản thông báo về việc chỉnh lý thông tin đó cho người yêu cầu đăng ký.

Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký do lỗi của cơ quan đăng ký, thì trong thời hạn 01 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai đính chính thông tin sai sót trên Giấy chứng nhận và sổ đăng ký, chứng nhận việc sửa chữa sai sót vào phiếu yêu cầu sửa chữa sai sót và trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký.

 

6. Câu hỏi thường gặp về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

6.1 Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm như thế nào?

Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Thế chấp quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm được quy định trong BLDS. Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi vào sổ đăng ký hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm.

 

6.2 Việc đăng ký thế chấp vào sổ địa chính được thực hiện như thế nào?

Việc đăng ký vào sổ địa chính phải thực hiện các bước sau:

Trên cơ sở hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, bên thế chấp công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc xác nhận theo quy định pháp luật, sau đó nộp kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì nộp hồ sơ đăng ký thế chấp trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng

Sau khi tiếp nhận yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

Như vậy, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp, bạn lập hợp đồng vay tài sản và có thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhưng việc thế chấp không được đăng ký cho nên hợp đồng thế chấp chưa phát sinh hiệu lực, hợp đồng vay tài sản vẫn có hiệu lực.

 

6.3 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày nào?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.