Thưa luật sư, tôi có mua 2 miếng đất liền kề nhau tổng diện tích là 96m2(mỗi lô là 4*12m2)bằng giấy tay sổ đỏ chung do chủ đất bán phân lô và qua tay nhiều người,đất nằm gần đường nữ dân công thuộc xã vĩnh lộc a huyện bình chánh tphcm,nếu tôi xin tách sổ và chịu tiền thuế chuyển đổi đất là bao nhiêu và thủ tục xin như thế nào,và có được xây dựng nhà ở không,có bản vẽ đo đạc của cty tư nhân và giấy tờ sổ đỏ photo có công chứng ? nhờ luật sư tư vấn giúp dùm tôi,xin cảm ơn nhiều

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ ChíMinh ban hành

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2. Nội dung tư vấn:

Căn cứ theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu tách thửa tại Huyện Bình Chánh là 

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, diện tích đất bạn mua là 96 m2, (4 x12m2) thì chưa đủ điều kiện để tách thửa. Nếu phần đất này đã có nhà ở hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2, tuy nhiên, chiều rộng mặt tiền phải ít nhất 05 mét. Vì vậy, để được tách thửa thì bạn có thể mua diện tích các phần đất liền kề khác để hợp vào cho đủ diện tích tối thiểu tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất này.

>> Xem thêm:  Mẫu đơn xin ly hôn bản cập nhật mới nhất năm 2020 ? Hướng dẫn cách viết đơn xin ly hôn

tôi có một mảnh đất khoảng 500m vuông nhà nước thu hồi 150m vuông để làm đoạn đường Phú Ninh Hòa Thuận vậy nhà nước đền bù 1m vuông bao nhiêu tiền và nhân hiệu số bao nhiêu lần và tôi có được hưởng tiền hỗ trợ nhân khẩu không

Đối với trường hợp của bạn, để xác định được mức bồi thường cần phải làm rõ những vấn đề sau: Loại đất mà gia đình bạn bị thu hồi, đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp? vị trí của phần đất này, gia đất theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bị thu hồi đất....

Vì theo quy định tại Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với từng loại đất được quy định về cách tích và mức bồi thường khác nhau. Vì vậy, bạn cần phải làm rõ hơn các vấn đề trên thì chúng tôi mới có thể xác định giúp bạn mức bồi thường là bao nhiêu.

Chào Luật sư! Tôi có thửa đất ở xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, HCM rộng hơn 6000m2, là đất trồng cây lâu năm hạn sử dụng là 20 năm đến năm 2022. Nay tôi muốn lên toàn bộ đất thổ cư thì có được không và cần những thủ tục nào? Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Xin trân trọng cảm ơn!

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp."

Trong trường hợp của bạn, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn cần phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đất này, bạn cần phải đến bộ phận tài nguyên môi trường cấp xã để kiểm tra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương mình, để xét xem phần diện tích đất trên có được chuyển đổi không? Nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp thì bạn cần phải kiểm tra hạn mức giao đất ở tối đa tại địa phương là bao nhiêu, và bạn chỉ được chuyển đổi trong hạn mức này. Theo đó, nếu đã làm rõ các vấn đề trên, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ trên bạn nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Kính chào luật sư! Tôi có mua 100m2 đất thuộc xã Long Thọ, Nhơn Trạch, Đồng Nai. Đất này 5 người chung 1 sổ trên 500m2. Thuộc diện đất trồng cây lâu năm. -Cho tôi xin hỏi sau này tôi muốn tách riêng sổ được không? -Và tôi có được phép xây dựng nhà trên thửa đất này có được không? Kính mong được sự từ vấn từ Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trong trường hợp của bạn, để được xây nhà trên phần đất này bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nếu bạn không thực hiện thủ tục này mà xây nhà lên phần đất trên, thì sẽ bị xác định là sử dụng sai mục đích sử dụng đất, theo đó, bạn có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình.

Về vấn đề tách thửa:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND tỉnh Đồng Nai thì diện tích tối thiểu được tách thửa tại huyện Nhơn Trạch là 65m2, Vì vậy, thửa đất của bạn phải đạt diện tích tối thiểu này mới được tách thửa.

>> Xem thêm:  Dịch vụ luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp tại văn phòng

Xin chào luật sư mong luật sư tư vấn về vấn đề làm sổ đất trồng cây lâu niên gia đình cháu hiện có khoảng 5 xào đất đã mua đất canh tác và đổi hiện đã trồng vải được gần chục năm nhưng vẫn chưa có sổ vậy bây giờ cháu muốn làm sổ thì làm như thê nào và thủ tục như thế nào mong luật sư giúp đơ ạ xin cảm ơn

Trong trường hợp của gia đình bạn, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải có 01 trong những loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Nếu bạn không có một trong những loại giấy tờ trên, thì bạn phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Gia đình cháu có một thửa ruộng trồng lúa nay muốn chuyển thành đất trồng cây lâu năm vi trước dồn điền đổi thửa nên không có sổ. vậy có làm thủ tục được không. và đất trồng cây lâu năm có xây chuồng lợn được không?

Trong trường hợp của bạn, để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm thì bạn cần phải được sự cho phép từ cơ quan có thẩm quyền. 

>> Xem thêm:  Hướng dẫn về các hình thức tư vấn pháp luật tại công ty Luật Minh Khuê ?

Vì vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đất này, bạn cần phải đến bộ phận tài nguyên môi trường cấp xã để kiểm tra kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương mình, để xét xem phần diện tích đất trên có được chuyển đổi không? Nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp thì bạn cần phải kiểm tra hạn mức giao đất ở tối đa tại địa phương là bao nhiêu, và bạn chỉ được chuyển đổi trong hạn mức này. Theo đó, nếu đã làm rõ các vấn đề trên, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ trên bạn nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Xin chào luật sư Gia đình tôi đang sống tại xã xuân cẩm huyện thường xuân tỉnh thanh hóa. Hiện nay nhà nước đang đầu tư xây dựng đập chứa nước và có thu hồi diện tích đất trồng cây lâm nghiệp của gia đình tôi (diện tích đất này gia đình tôi có giấy tờ được nhà nước cấp). Tôi muốn hỏi luật sư là. Với khu vực của gia đình tôi đang ở thì mức định giá bồi thường như thế nào. Và ai là người đủ thẩm quyền ra quyết định bồi thường cho gia đình tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.

Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

>> Xem thêm:  Tư vấn thủ tục cấp sổ hồng và vấn đề xin cấp phép xây dựng ?

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về Ủy ban nhân dân huyện Thường Xuân. Về mức bồi thường, bạn cần phải xác định được gia đình bạn được giao khoán phần đất lâm nghiệp trên, hay được giao đất theo Nghị định số 64/CP ngày 29/3/1993 của Chính phủ để xác định được mưc hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật minh khuê cho tôi hỏi 1 vấn đề. Nhà tôi có 1 mảnh đất hơn 1.000 m2 và đã có sổ hồng. Trong sổ ghi rõ là 300 m2 là nhà ở còn lại là đất trồng cây lâu năm. Thời hạn sử dụng là 50 năm. Vậy, trên mảnh đất đó nhà tôi có được tân tạo nền móng để cho người khác xây dựng làm nhà xưởng thì có được ko? Rất mong có sự giúp đỡ và phản hồi từ cty luật minh khuê. Tôi chân thành cảm ơn.

Trong trường hợp này, bạn cần làm rõ, bạn muốn cho người khác xây dựng nhà xưởng trên diện tích 300m2 đất ở hay 700m2 đất còn lại?

Nếu bạn muốn xây dựng nhà xưởng trên 300m2 đất ở thì bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng việc chuyển mục đích sử dụng này không cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký biến động.

Nếu bạn muốn xây dựng nhà xưởng trên 700m2 đất còn lại thì bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì bạn mới được xây dựng công trình trên phần đất này.

Trân trọng ./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê 

>> Xem thêm:  Tháo dỡ rào cản về chế độ sở hữu đất đai ?