1. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 thì đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Ngoài đất trồng cây lâu năm thì nhóm đất nông nghiệp còn có đất trồng cây hàng năm, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất nông nghiệp khác, ...

Các loại cây lâu năm được hiểu là các loại cây được gieo trồng một lần nhưng chúng có thời gian sinh trường, phát triển và thu hoạch trong nhiều năm. Theo Phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 14/12/2018 quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm, bao gồm các loại sau:

- Cây công nghiệp lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa, ...;

- Cây ăn quả lâu năm: Là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài, ...;

- Cây dược liệu lâu năm là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm, ...;

- Các loại cây lâu năm khác là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng, ...); kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

Theo đó, đất trồng cây lâu năm là loại đất chỉ được sử dụng cho mục đích trồng các loại cây lâu năm nêu trên mà không được sử dụng với mục đích khác. Nếu người sử dụng đất muốn sử dụng đất trồng cây lâu năm với mục đích khác thì phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành.

 

2. Đặc điểm của đất trồng cây lâu năm

Mỗi loại đất sẽ mang những đặc điểm riêng biệt để mọi người có thể dễ dàng phân biệt nó. Do đó, đất trồng cây lâu năm sẽ có đặc điểm như:

- Là một trong các loại đất nông nghiệp

- Đất trồng cây lâu năm được nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp

Ngoài ra, đất trồng cây lâu năm có một vài đặc điểm nổi bật như sau:

- Đây là đất có thời hạn sử dụng

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, thời hạn của đất trồng cây lâu năm sẽ được xác định trong 02 trường hợp sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất trồng cây lâu năm được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn là không quá 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu người dùng có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì sẽ được gia hạn thời gian sử dụng không quá 50 năm tiếp theo.

+ Trường hợp cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của nhà nước thì thời hạn thuê không quá 50 năm, trong trường hợp sau khi hết thời hạn mà chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nhu cầu tiếp tục thuê đất thì Nhà nước xem xét cho thuê.

- Là loại đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Căn cứ quy định của Luật Đất đai năm 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất mà người sử dụng đất có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất và phải thỏa mãn một số điều kiện sau: 

+ Thỏa mãn các điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

+ Đáp ứng nhu cầu mua bán hoặc chuyển nhượng của các bên;

+ Thỏa mãn các điều kiện riêng được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

+ Các điều kiện cụ thể trong từng trường hợp khác nhau.

- Là loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có thể chuyển sang đất thổ cư

+ Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì đất đó phải có các điều kiện như: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp khác; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên và đất đang trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, đất trồng cây lâu năm chỉ cần thảo mãn các điều kiện trên là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đất trồng cây lâu năm mà đã hết thời hạn sử dụng đất nên không đáp ứng các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, người bán có thể đi làm thủ tục gia hạn thêm thời hạn sử dụng đất.

+ Chuyển đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư là việc người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Điều 57 Luật Đất đai năm 2013). Thêm vào đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện nếu thỏa mãn các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013.

 

3. Có nên mua đất trồng cây lâu năm không?

Theo pháp luật đất đai hiện hành, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, để được phép xây nhà ở hay kinh doanh trên đất trồng cây lâu năm, người có quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Nhưng phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương nơi có đất.

Do đó, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua cần kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để xác định được khu đất trồng cây lâu năm chuẩn bị mua ấy có được phép chuyển đổi sang mục đích khác hay không.

Đất trồng cây lâu năm có lợi ích tiêu biểu là có giá trị cao thu hút được đông đảo nhà đầu tư quan tâm bởi nếu chuyển đổi được đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư và giá đất tăng thì nhà đầu tư sẽ thu được khoản lời rất lớn. Khoản lời này thậm chí lớn hơn nhiều so với việc đầu tư đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm cũng có nhiều bất cập vì đây vừa là miếng mồi béo lại vừa là cạm bẫy rình rập. Nếu người mua không có sự quan sát và phán đoán chuẩn thì sẽ rất dễ gặp sai lầm, có thể là đất không có giá trị, bị lừa hay đất nằm trong vùng quy hoạch… Do đó, nếu nhà đầu tư có sự chắc chắn về lô đất định đầu tư thì mới nên mua, nếu không thì sẽ thiệt nhiều hơn so với lợi.

 

4. Những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

Rủi ro thứ nhất, đất không đảm bảo pháp lý

Khi thực hiện hoạt động mua bán đất đai, vấn đề pháp lý luôn là vấn đề ưu tiên hàng đầu, nhất là trong quan hệ đầu tư bất động sản. Vì thế, rủi ro đầu tiên thường gặp phải khi tiến hành mua đất trồng cây lâu năm là đất trồng cây lâu năm không đảm bảo pháp lý. Khi nhà đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua lô đất trồng cây lâu năm nhưng lại không được cầm giấy tờ đất (sổ hồng hay bất cứ tài liệu và thông tin nào về mảnh đất) trên tay thì dễ dẫn đến vấn đề mâu thuẫn không đáng có với những người xung quanh liền kề đó, hay thậm chí là có thể ngay với chủ cũ của lô đất đó.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, những giấy tờ chuyển nhượng đất mang tính chất viết tay hoặc không được pháp luật công nhận sẽ trở nên vô dụng. Do đó, nhà đầu tư mua phải mảnh đất trồng cây lâu năm không có giấy tờ rõ ràng là không đảm bảo tính pháp lý thì nếu xảy ra tranh chấp hay kiện tụng thì người bất lợi chính là nhà đầu tư. Không chỉ vậy, đất trồng cây lâu năm không có pháp lý rõ ràng thì nhà đầu tư cũng không thể thế chấp ngân hàng và cũng rất khó bán lại cho người khác vì không có tính thanh khoản. Hoặc trong trường hợp nhà đầu tư mua phải đất trồng cây lâu năm không đảm bảo tính pháp lý mà lại nằm trong diện thu hồi thì nhà đầu tư sẽ không được hưởng tiền bồi thường đất. 

Rủi ro thứ hai, đất trồng cây lâu năm bị vướng quy hoạch

Theo nguyên tắc Nhà nước, đất trồng cây lâu năm đã nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng. Bởi khi đã nằm trong diện quy hoạch thì miếng đất đó sẽ rất dễ bị thu hồi cho những mục đích phát triển hạ tầng của Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay có rất nhiều chủ đất cố tính gian dối về tình trạng đất đang nằm trong diện quy hoạch. Đối với những nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm thì rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm lúc này là rất dễ mắc bẫy và mua phải những lô đất thuộc diện quy hoạch. Những lô đất này thường có giá trị rất thấp, gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Rủi ro thứ ba, đất trồng cây lâu năm khó chuyển sang đất thổ cư

Mặc dù, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ cư. Song, để đổi sang đất thổ cư thì đất trồng cây lâu năm phải đáp ứng những điều kiện luật đất đai hiện hành đồng thời phải phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Khi thỏa mãn đủ hai điều kiện này thì đất trồng cây lâu năm mới có thể chuyển đổi sang đất thổ cư được. 

Tuy nhiên, không phải tất cả các mảnh đất là đất trồng cây lâu năm đều có thể chuyển đổi thành đất thổ cư. Chỉ những nơi có điều kiện phát triển đặc biệt, những địa phương được Nhà nước định hướng phát triển thì mới có thể chuyển đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư dễ dàng được. Do đó, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin về lô đất đó, đừng vội vàng "xuống tiền" để tránh rủi ro khi mua đất trồng lâu năm đang gặp cơn sốt ảo. 

Rủi ro thứ tư, gặp phải người bán đất lừa đảo khi mua bán đất trồng cây lâu năm 

Khi tiến hành mua bán đất trồng cây lâu năm, người bán có thể là người có quyền sử dụng đất hoặc là bên thứ ba được người có quyền sử dụng đất ủy quyền. Trong thị trường bất động sản hiện nay, có nhiều người uy tín nhưng cũng có không ít những người luôn tìm đủ mọi mánh khóe để lừa gạt người mua. Có rất nhiều đơn vị về bất động sản, đất đai lợi dụng lòng tin của khách hàng để tung ra những thông tin quảng cáo sai sự thật. Một trong những chiêu trò dễ bắt gặp nhất là người bán đất thường nói rằng mình có nhiều quan hệ hoặc là những thủ tục pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua rất dễ dàng. Hoặc người bán đất đưa ra những tiềm năng không có thật của lô đất để lừa bán cho người mua hoặc bán với mức rẻ hơn nhiều so với thị trường.

Rủi ro thứ năm, dễ bị “Treo vốn” vì mua đất trồng cây lâu năm để lướt sóng

Một điều chắc chắn rằng, trên mặt bằng chung về giá thì đất trồng cây lâu năm rẻ hơn khá nhiều so với đất thổ cư. Do đó, nếu nhà đầu tư mua được mảnh đất có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện xin lên thổ cư thì lợi nhuận nhận về sẽ là rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải ai cũng đủ tỉnh táo và may mắn để có thể sở hữu lợi nhuận dễ dàng như vậy. Do đó, rủi ro khi mua đất trồng cây bị treo vốn dễ xảy ra nếu nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ. Nếu treo vốn như vậy mà chẳng may nhà đầu tư gặp phải trường hợp rủi ro như đất không thể lên thổ cư hoặc nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước và bị thu hồi đất thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ vốn nặng.

 

5. Một số biện pháp để hạn chế những rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm

Để hạn chế rủi ro xó thể xảy ra khi mua đất trồng cây lâu năm, các nhà đầu tư nên lưu ý một số vấn đề như sau:

Một là, kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của lô đất định đầu tư

Pháp lý chính là yếu tố đầu tiên mà các nhà đầu tư cần đảm bảo chắc chắn trước khi quyết định có mua miếng đất này hay không. Đối với đất trồng cây lâu năm thì cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất khác. Khi nắm bắt được những loại giấy tờ này trong tay, các nhà đầu tư sẽ biết được vị trí, diện tích và những thông tin quan trọng khác liên quan đến miếng đất.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể kiểm tra pháp lý miếng đất bằng cách lên trực tiếp đến cơ quan chức năng địa phương để tra cứu độ chính xác về các thông tin trên giấy tờ đó. Đồng thời, các nhà đầu tư không nên mua bán đất trong trường hợp viết tay giấy tờ mua đất hoặc thỏa thuận bằng lời nói khi mua đất vì rủi ro sẽ tiềm ẩn rất nhiều.

Thứ hai, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch của lô đất trồng cây lâu năm sắp mua

Ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của lô đất thì để tránh việc mua phải những miếng đất vướng quy hoạch thì công đoạn kiểm tra thông tin quy hoạch là việc làm không thể thiếu. Hiện nay, thông tin quy hoạch đất đai có thể tra cứu dễ dàng tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, cổng thông tin điện tử địa phương hoặc hỏi trực tiếp từ cán bộ địa chính.

Thứ ba, các nhà đầu tư nên tìm kiếm thông tin về tiềm năng thực tế của lô đất

Hiện nay, để bán được đất, người bán thường sử dụng nhiều thông tin không chính xác, thậm chí là thổi phồng về tiềm năng của miếng đất trong khu vực. Do đó, để nắm được giá trị thực của mảnh đất cũng như là để tránh mua phải miếng đất “sốt ảo” thì các nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin từ nhiều nguồn (như hỏi lô đất bên cạnh giá bao nhiêu, hỏi những người xung quanh, ...) cũng như đọc thông tin trên các tờ báo chính thống.

Thư tư, các nhà đầu tư cần tính toán khả năng xin lên thổ cư của lô đất

Đối với những khách hàng đầu tư muốn mua đất trồng cây lâu năm để sinh lời thì cần lưu ý những điều kiện để miếng đất có thể xin lên thổ cư. Vì khả năng lên thổ cư của đất trồng cây lâu năm ảnh hưởng lớn đến giá trị của lô đất đó. Đồng thời, khả năng này còn quyết định quyền sử dụng đất của nhà đầu tư sau khi kết thúc giao dịch. 

Nếu mua được lô đất trồng cây lâu năm dễ dàng lên đất thổ cư thì nhà đầu tư có thể bán đi nhanh chóng và kiếm được lợi nhuận rất lớn hoặc muốn định cư lâu dài thì nhà đầu tư cũng có thể xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó bất cứ lúc nào muốn. Và ngược lại, khi mua phải mảnh đất trồng cây lâu năm khó lên đất thổ cư thì các nhà đầu tư sẽ rất khó để có thể thanh toán mảnh đất, nhất là các mảnh đất có diện tích nhỏ vì nó không phù hợp cho trồng trọt hay chăn nuôi.

Thứ năm, các nhà đầu tư cần khảo sát thực tế miếng đất

Việc khảo sát thực tế sẽ giúp các nhà đầu tư có thể chứng kiến tận mắt được mảnh đất mà mình sắp có. Tham quan thực tế cũng giúp cho các nhà đầu tư nắm bắt được thông tin trực tiếp tại vùng đó, thông tin sẽ chất lượng hơn, rõ ràng, cụ thể và chính xác hơn.

Tuy nhiên, khi khảo sát, các nhà đầu tư nên cảnh giác với những chiêu trò của người bán có thể khiến bản thân bị tác động. Hiện nay, có rất nhiều trường hợp lừa đảo được ghi nhận và một vài thủ đoạn lừa gạt mà họ dùng thường là thuê những người đóng giả làm nhà đầu tư khác để tạo sự khan hiếm cho mảnh đất, khiến nhà đầu tư đang có nhu cầu mua mảnh đất đó tin rằng mảnh đất này đang rất có giá trị và dễ "chốt đơn" liền tay, nhanh chóng. Do vậy, các nhà đầu tư nên hết sức cảnh giác trước chiêu trò lừa đảo này.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật Minh Khuê chúng tôi về vấn đề "Đất trồng lâu năm là gì? Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm" và một số vấn đề pháp lý liên quan. Mọi vướng mắc chưa rõ hay có yêu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận tư vấn pháp luật trực tiếp thông qua tổng đài điện thoại, gọi ngay tới số 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng!