1.Khái quát chung về hợp đồng bảo đảm liên quan đến hộ gia đình 

Trên thực tế chỉ còn biết dựa vào cơ sở pháp lý phổ biến nhất là sổ hộ khẩu được ghi cấp cho hộ gia đình, mặc dù sổ hộ khẩu không phải là căn cứ pháp lý để xác định quyền và nghĩa vụ chung của các thành viên, mà chỉ để phục vụ cho mục đích quản lý nhân khẩu thường trú. Theo Luật Cư trú cũ thì sổ hộ khẩu có thể được cấp cho cá nhân độc thân hoặc cho hộ gia đình. Theo đó, sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Những ngưòi ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Những ngưòi khác, nếu có đủ điều kiện đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phô trực thuộc trung ương theo luật định và được chủ hộ đồng ý thì được nhập chung vào sổ hộ khẩu đó. Thành viên đăng ký trong sổ hộ khẩu thường xuyên có biến động do việc tách, nhập hộ; nhập cắt, chuyển khẩu do sinh, tử, di chuyển, thậm chí đăng ký cư trú nhờ. Theo quy định của pháp luật, thì ai cũng có thể được đăng ký vào sổ hộ khẩu của gia đình khác, chỉ cần người cho thuê, cho mượn, cho ỏ nhờ nhà đồng ý bằng văn bản. Riêng việc nhập vào sổ hộ khẩu tại thành phố trực thuộc trung ương thì đòi hỏi có thêm điều kiện về quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng hoặc họ hàng ruột thịt.

Vì pháp luật chưa quy định rõ thế nào là hộ gia đình, nên mỗi công chứng viên, mỗi tổ chức hành nghề công chứng hay mỗi ủy ban nhân dân cấp xã lại suy luận và giải quyết theo một cách khác nhau khi chứng nhận giao dịch hợp đồng liên quan đến tài sản của hộ gia đình.

Do vậy, trong lĩnh vực ngân hàng, cứ 10 giao dịch thế chấp tài sản liên quan đến hộ gia đình, thì có tổi 9 vụ rơi vào tình trạng mông lung, không chắc chắn, không yên tâm về mặt pháp lý, dù đã được công chứng, chứng thực và đăng ký thế chấp hợp lệ, hợp pháp.

Do đó, để xác định thành viên hộ gia đình làm cơ sở cho giao dịch dân sự theo đúng quy định của pháp luật, thì thường phải phát huy hết khả năng suy đoán để tìm ra mọi tình huống có thể. Khi giao dịch bất động sản (bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản khác gắn liền với đất) với hộ gia đình, muốn xác định chắc chắn đầy đủ thành viên của hộ gia đình thì đầu tiên là phải bao gồm tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận cũng như tại thời điểm thực hiện giao dịch bất động sản. Không có cơ sở pháp lý để loại trừ những người cùng chung hộ khẩu, mặc dù là người ngoài cuộc, người ở nhờ không phải là thành viên của hộ gia đình. Cũng không có cơ sở pháp lý để loại trừ những ngưòi có tên trong sổ hộ khẩu sau thời điểm được cấp giấy chứng nhận bất động sản, dù họ không thực sự là thành viên hộ gia đình. Vì vậy vẫn buộc phải đưa họ vào trực tiếp tham gia giao dịch, không thì cũng phải yêu cầu họ lập cam kết không liên quan đến tài sản. Trường hợp không còn sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận bất động sản, thì phải căn cứ vào những bằng chứng pháp lý khác như văn bản xác nhận của ủy ban nhân dân hoặc công an nơi đăng ký hộ khẩu về các nhân khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận bất động sản.

Bên cạnh đó, phải xác định người ký còn bao gồm cả những người khác thực sự là thành viên của hộ gia đình, nhưng lại không có tên trong sổ hộ khẩu, vì đã tách hộ khẩu hoặc chưa nhập khẩu vào hộ gia đình. Trong khi đó, cũng lại khó có cơ sở pháp lý để yêu cầu những người không có tên trong sổ hộ khẩu ký vào văn bản liên quan, nhất là các giao dịch bắt buộc phải công chứng. Vì vấn đề quá rắc rốỉ như vậy, nên hầu như phải phó thác và chỉ còn biết thực hiện theo yêu cầu hay hướng dẫn của từng địa phương và của các công chứng viên.

2. Ví dụ một vụ việc thê chấp quyền sử dụng đất 

Xin lấy ví dụ một vụ việc thê chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở tĩnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào tháng 5/2012 tại Ngân hàng M để minh họa về việc rắc rối này.

Quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn T. Tuy nhiên, ông T. lại có tên tại 3 cuốn sổ hộ khẩu gia đình (gồm sổ hộ khẩu cấp cho cá nhân ông T., cho vợ con của ông T. và cho gia đình chị gái ông T.) vào các thời điểm khác nhau. Tổng cộng có 11 người xuất hiện trong 3 cuốn sổ hộ khẩu, trong số đó, có 7 người trong 1 sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 5 người trong 2 sổ hộ khẩu sau khi được cấp Giấy chứng nhận và tại thời điểm thế chấp. Thật vô cùng khó để xác định chính xác các thành viên của hộ gia đình có quyền tham gia ký hợp đồng thê chấp. Có khả năng xảy ra 11 tình huống khác nhau, tương ứng với từ 1 đến 11 người có tên trong 3 cuốh sổ hộ khẩu. Đấy là chưa kể còn có thể có các thành viên khác của hộ gia đình ông T., nhưng không xuất hiện trong 3 cuốn sổ hộ khẩu.

Kể từ ngày 01/7/2014 trở đi, vấn đề rắc rối như trên đã được giải quyết một phần cơ bản. Luật Đất đai năm 2013 quy định: “hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Theo đó, thì hộ gia đỉnh sử dụng đất được hiểu là một nhóm từ 2 người trở lên, trong đó thưòng có ít nhất 2 người có quan hệ hôn nhân (vợ với chồng); quan hệ huyết thống (cha, mẹ với con đẻ; ông, bà nội ngoại với cháu ruột; anh, chị với em ruột; cụ nội, ngoại với chắt ruột; cô, dì, chú, bác, cậu với cháu ruột và quan hệ huyết thống khác) hoặc quan hệ nuôi dưỡng (cha mẹ với con nuôi) cùng có quyền sử dụng đất và quyền số hữu tài sản chung tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận bất động sản.

Tháng 4/2017, Toà án nhân dân tối cao đã hướng dẫn thêm, việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp tài sản của hộ gia đình rất khó có được hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Đặc biệt, nếu theo đúng nguyên tắc, thì chỉ có trường hợp Nhà nước giao đất nông nghiệp, mới xuất hiện chủ thể được giao đất là hộ gia đình. Tuy nhiên cả bốn Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013 và các văn bản hướng dẫn đều quy định không rõ, nên trên thực tế rất nhiều trường hợp, quyền sử dụng của một cá nhân hay của hai vợ chồng (quyền sử dụng đất ở, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kễ) cũng được cấp cho hộ gia đình, làm cho vấn đề càng phức tạp.

Rất đáng tiếc là quy định tại Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ghi tên các thành viên của hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất1 là điều vô cùng cần thiết và hợp lý nhưng đã bị hiểu sai và phản đối dữ dội đến mức phải ngừng hiệu lực thi hành.

3. Xác định chủ thể của quan hệ dân sự

Đối với cá nhân: là chủ thể chủ yếu và thường xuyên tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự bao gồm: công dân Việt Nam, người nước ngoài, người không có quốc tịch sống ở Việt Nam.

–  Để tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự cá nhân phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự:

+ Năng lực pháp luật dân sự theo quy định tại Điều 16 Bộ luật dân sự năm 2015:

“1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.

2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.

3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết.”

Năng lực pháp luật dân sự bao gồm các quyền như: Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản; Quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản; Quyền tham gia quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ đó.

 Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự (theo quy định tại Điều 19 Bộ luật dân sự năm 2015). Năng lực hành vi dân sự của cá nhân chỉ có được khi cá nhân đạt được độ tuổi nhất định và các yêu cầu về sức khỏe như sau:

– Năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Theo quy định tại Điều 20 người thành niên (từu đủ 18 tuổi trở lên) có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22 (người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi), điều 23 (người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi do tình trạng thể chất hoặc tinh thần) và điều 24 (người nghiện ma túy, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình) của Bộ luật này;

– Năng lực hành vi một phần: Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định năng lực hành vi dân sự của người chưa thành niên từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi:

+ Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

+ Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

+ Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, cũng theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hộ gia đình lại không còn là chủ thể của giao dịch dân sự. Do vậy, không còn ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp rừng trồng (là rừng sản xuất) nói riêng và hợp đồng bảo đảm nói chung với hộ gia đình (theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, mà phải ký với các thành viên của hộ gia đình. Như vậy, khi giao dịch bảo đảm mà tài sản thuộc sở hữu của hộ gia đình thì vẫn phải xác định đúng thành viên của hộ gia đình như trước đây. Và ngưòi ký giao dịch hoặc văn bản đồng ý với việc giao dịch của hộ gia đình gồm tất cả các thành viên (đủ 18 tuổi trở lên theo Bộ luật Dân sự năm 2015).

Hiện nay mới chỉ có quy định của pháp luật về thành viên hộ gia đình sử dụng đất, mà vẫn chưa có quy định về việc xác định thành viên của hộ gia đình trong việc sở hữu những tài sản khác và trong mốỉ quan hệ khác.

4.Quy định về chủ thể là pháp nhân?

Pháp nhân cũng là một trong các Chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự. Theo quy định tại Điều 74 Bộ luật dân sự năm 2015, một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

– Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;

– Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

– Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân được quy định tại Điều 86 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

– Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự. Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân không bị hạn chế, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

– Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng ký.

– Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân.

5. Quy định việc xác định tài sản chung và quyền, nghĩa vụ đối với tài sản 

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc xác định tài sản chung và quyền, nghĩa vụ đối vổi tài sản này của các thành viên hộ gia đình cũng như của vợ chồng được thực hiện như sau:

Các tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan;

Về việc ký quỹ, cầm cố, thế chấp tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan, trừ trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

Một điểm rất mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 là, nếu có thành viên nào trong hộ gia đình không thể hiện sự đồng ý tham gia vào giao dịch cầm cố, thế chấp tài sản của hộ gia đình thì chỉ phần tài sản của thành viên đó bị vô hiệu (tức là phần giao dịch vượt quá phạm vi được phép của những người đại diện cho hộ gia đình đã ký kết). Hay nói cách khác, trường hợp các bên không có thỏa thuận, hợp đồng hợp tác hoặc luật không có quy định khác thì các thành viên nào của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân đồng ý với hợp đồng thế chấp, thì chịu trách nhiệm dân sự (trả nợ) theo phần tương ứng với phần đóng góp tài sản của mình, nếu không xác định được theo phần tương ứng thì xác định theo phần bằng nhau.

Tuy nhiên, nếu có thành viên trong hộ gia đình là vợ hoặc chồng không đồng ý với hợp đồng thế chấp, thì nguy cơ vẫn bị Toà án tuyên vô hiệu toàn bộ như cũ, vì thiếu sự đồng ý sử dụng tài sản vào việc thế chấp mà hậu quả pháp lý dẫn đến việc định đoạt tài sản của một trong hai người đối với tài sản là sở hữu chung hợp nhất