Khai thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu đến Công ty của chúng tôi, để giải đáp thắc mắc các yêu cầu của bạn Công ty Luật Minh Khuê sẽ cùng bạn làm rõ một số vấn đề với nội dung như sau:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật quản lý thuế năm 2019

Thông tư 111/2013/TT- BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân...

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng...

Thông tư 156/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật quản lý thuế...

NỘI DUNG TƯ VẤN

I- Chủ thể chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.

Chủ thể chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là người nộp thuế là những cá nhân có nguồn thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể ở phần nội dung đối tượng chịu thuế như sau:

Đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản Việt Nam là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

• Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
• Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

+ Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

+ Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

+ Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

II - Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Trường hợp 1: Không xác định được giá trị mua ban đầu cuả tài sản

Trong đó:

1. Giá chuyển nhượng:

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (×) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

3. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2: Xác định được giá trị mua tài sản ban đầu:

Trong đó:

1. Thu nhập tính thuế:

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định:

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan.

• Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Giá vốn: Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước; Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất; Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá; Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.
• Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định như: phí, lệ phí, chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng....

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất được xác định:

• Giá chuyển nhượng xác định như trên.
• Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

III - Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam​

• Thành phần, số lượng hồ sơ:

+ Thành phần hồ sơ gồm:

++ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC

++ Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

++ Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

+ Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

IV. Thời hạn, nơi khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Nơi nộp hồ sơ khai thuế: là bộ cửa của địa phương, văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi cục thuế nơi công dân có bất động sản

V- Quy trình, thủ tục về khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.

• Trình tự thực hiện:

+Bước 1. Cá nhân chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế quà tặng là bất động sản tại Việt Nam chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 10 (mười) ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc văn phòng đáng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng (đốì với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông).

Trường hợp nhóm cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản và làm thủ tục đồng sở hữu thì cá nhân đại diện khai thuế, các cá nhân khác ký tên xác nhận vào tờ khai mà không bắt buộc từng cá nhân phải khai thuế. Cơ quan thuế căn cứ tờ khai để xác định nghĩa vụ thuế riêng cho từng cá nhân nhận thừa kế, quà tặng.

+ Bước 2. Cơ quan thuế thực hiện tiếp nhận hồ sơ khai thuế trực tiếp từ người nộp thuế hoặc từ cơ quan Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế, công chức thuế tiếp nhận và đóng dấu tiếp nhận hồ sơ, ghi thời gian nhận hồ sơ, ghi nhận số lượng tài liệu trong hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan thuế.

• Cách thức thực hiện:

Nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc văn phòng đáng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng (đô'i với trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông).

• Thời hạn giải quyết: không quy định.
• Đôi tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân
• Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Chi cục Thuê
• Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Thông báo sô thuê phải nộp mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC .
• Lệ phí (nếu có): Không.

VI - Cá nhân, chủ thể không khai và nộp thuế đúng thời hạn có thể bị xử phạt hành chính như nào?

Cá nhân có hành vi khai chậm tờ khai thuế thu nhập cá nhân có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:

Điều 13. Xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày.

4. Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày;

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;

c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;

d) Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.

5. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.

Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này.

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hang còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 19006162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email lienhe@luatminhkhue.vn để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty Luật Minh Khuê