Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu đến Công ty của chúng tôi, vì bạn đưa ra một yêu cầu chung chung và chưa nêu ra trường hợp gia hạn thuế cụ thể là trong trường hợp nào, nên chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn một cách tổng quát nhất để bạn năm được vấn đề:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

Luật quản lý thuế năm 2019

Thông tư 111/2013/TT- BTC hướng dẫn Luật thuế thu nhập cá nhân...

Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng...

+ Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ;

+ Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/2/2015 hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về Thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2014/TT-BTC ngày 31/03/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.

+ Thông tư số 110/2015/TT-BTC ngày 28/07/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn giao dịch điện tử trong lĩnh vực thuế.

NỘI DUNG TƯ VẤN

1. Xác định công thức tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại mới nhất năm 2021

Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:

1.1 Công thức tính thuế khi không có căn cứ xác định giá khởi điểm của tài sản

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Giá chuyển nhượng

x

Thuế suất

Trong đó:

+ Giá chuyển nhượng: là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì giá chuyển nhượng căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (×) với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản:

Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá bán hoặc giá cho thuê lại.

+ Thời điểm xác định thu nhập tính thuế: Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

1.2: Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi có căn cứ giấy tờ, tài liệu để xác định giá mua ban đầu.

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

Thu nhập tính thuế

x

Thuế suất 25%

Trong đó:

>> Xem thêm:  Pháp luật hiện hành quy định về đặt cọc mua bán nhà ? Tư vấn mua bán nhà chung cư ?

+ Thu nhập tính thuế:

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất được xác định:

Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng - Giá vốn và các chi phí liên quan.

  • Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
  • Giá vốn: Đối với đất có nguồn gốc Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất của Nhà nước; Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước giao không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất; Đối với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì giá vốn căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá; Đối với đất có nguồn gốc không thuộc các trường hợp nêu trên thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để xác định giá vốn.
  • Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định như: phí, lệ phí, chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng....

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công trình xây dựng trên đất được xác định:

  • Giá chuyển nhượng xác định như trên.
  • Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. Đối với các trường hợp bất động sản không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng thì giá vốn căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  • Chi phí hợp lý liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

2. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

  • Thành phần, sô lượng hồ sơ:

+ Thành phần hồ sơ gồm:

++ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC.

++ Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

++ Hợp đồng góp vốn bằng bất động sản.

++ Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đôi tượng được miễn thuế theo quy định.

>> Xem thêm:  Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ? Quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất

+ Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

3. Khai thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng bất động sản

- Trình tự thực hiện:

+Bước 1. Cá nhân chuẩn bị hồ sơ khai thuế và gửi đến cơ quan thuế nơi có bất động sản góp vôn.

++ Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai thuế ngay.

++ Khi chuyển nhượng vôn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp mà cá nhân góp vốn đó, cá nhân chuẩn bị hồ sơ khai thuế chuyển nhượng bất động sản và đầu tư vốn. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế từng lần phát sinh chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ ngày chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp

+ Bước 2. Cơ quan thuế tiếp nhận:

++ Trường hợp hồ sơ được nộp trực tiếp tại cơ quan thuế, công chức thuế tiếp nhận và đóng dấu tiếp nhận hồ sơ, ghi thời gian nhận hồ sơ, ghi nhận số lượng tài liệu trong hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan thuế.

++ Trường hợp hồ sơ được gửi qua đường bưu chính, công chức thuế đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ và ghi vào sổ văn thư của cơ quan thuế.

- Cách thức thực hiện:

+ Nộp trực tiếp tại trụ sở cơ quan Thuế;

+ Hoặc gửi qua hệ thống bưu chính;

  • Thời hạn giải quyết: không quy định
  • Đôi tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân
  • Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Chi Cục Thuế

- Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Thông báo sô thuê phải nộp mẫu số 03/TBT-BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC .

- Lệ phí (nếu có): Không.

4. Chủ thể không khai và nộp thuế đúng thời hạn có thể bị xử phạt hành chính như nào?

Chủ thể có hành vi khai chậm tờ khai thuế có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP như sau:

Điều 13. Xử phạt hành vi vi phạm về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ.
2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn từ 01 ngày đến 30 ngày, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 31 ngày đến 60 ngày.
4. Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 61 ngày đến 90 ngày;

>> Xem thêm:  UBND xã có quyền xác nhận vào giấy tờ mua bán đất viết tay không ? Tư vấn thủ tục sang tên đất ?

b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 91 ngày trở lên nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp;
d) Không nộp các phụ lục theo quy định về quản lý thuế đối với doanh nghiệp có giao dịch liên kết kèm theo hồ sơ quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp.
5. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn trên 90 ngày kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế, tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước trước thời điểm cơ quan thuế công bố quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế hoặc trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản về hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại khoản 11 Điều 143 Luật Quản lý thuế.
Trường hợp số tiền phạt nếu áp dụng theo khoản này lớn hơn số tiền thuế phát sinh trên hồ sơ khai thuế thì số tiền phạt tối đa đối với trường hợp này bằng số tiền thuế phát sinh phải nộp trên hồ sơ khai thuế nhưng không thấp hơn mức trung bình của khung phạt tiền quy định tại khoản 4 Điều này.

Nếu chủ thể có hành vi chậm nộp tiền thuế thì áp dụng khoản 2 Điều 59 Luật quản lý thuế năm 2019:

Điều 59. Xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế

2. Mức tính tiền chậm nộp và thời gian tính tiền chậm nộp được quy định như sau:

a) Mức tính tiền chậm nộp bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp;

b) Thời gian tính tiền chậm nộp được tính liên tục kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh tiền chậm nộp quy định tại khoản 1 Điều này đến ngày liền kề trước ngày số tiền nợ thuế, tiền thu hồi hoàn thuế, tiền thuế tăng thêm, tiền thuế ấn định, tiền thuế chậm chuyển đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Từ quy định trên có thể xác định được công thức để tính tiền phạt vi phạm do chậm nộp tiền thuế thu nhập cá nhân từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản như sau:

Tiền phạt vi phạm do chậm nộp tiền thuế

=

Số tiền thuế chậm nộp

x

0,03%

x

Số ngày chậm nộp

Cảm ơn quý khách đã gửi yêu cầu đến Công ty Luật Minh Khuê, trên đây là nội dung tư vấn của Công ty, nội dung tư vấn có giá trị tham khảo, nếu còn vấn đề mà quý khách hang còn chưa rõ xin vui lòng liên hệ đến tổng đài của Công ty Luật Minh Khuê 1900.6162 hoặc vui lòng gửi tin nhắn đến email [email protected] để được giải đáp thắc mắc. Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật thuế - Công ty Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Thời hạn làm thủ tục sang tên khi mua bán nhà đất ? Chi phí để thực hiện việc sang tên nhà đất ?

Các câu hỏi thường gặp

Câu hỏi: Văn bản giao dịch với cơ quan thuế phải được thể hiện dưới hình thức như nào?

Trả lời:

Văn bản giao dịch với cơ quan thuế phải ký, ban hành đúng thẩm quyền; thể thức văn bản, chữ ký, con dấu trên văn bản phải thực hiện theo quy định của pháp luật về công tác văn thư.

Câu hỏi: Ngôn ngữ được sử dụng trong hồ sơ thuế là?

Trả lời:

 Ngôn ngữ được sử dụng trong hồ sơ thuế là tiếng Việt. 

Câu hỏi: Tài liệu bằng tiếng nước ngoài khi nộp cho cơ quan thuế thì phải đảm bảo yêu cầu gì?

Trả lời:

Tài liệu bằng tiếng nước ngoài thì phải được dịch ra tiếng Việt. Người nộp thuế ký tên, đóng dấu trên bản dịch và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung bản dịch.