1. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất

Trong một thời gian dài, suốt từ khi thực hiện Quyết định số 201/CP năm 1980 qua Luật Đất đai 87 đến Luật Đất đai 93, việc "Điều tra, khảo sát đất đai" gần như luôn được xếp lên vị trí thứ nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong giai đoạn này, nước ta luôn chú ý đến việc điều tra, khảo sát đất đai; sau đó đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, xây dựng bản đồ địa chính, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Bởi vì, chỉ có thông qua việc điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất đai mới có thể phân chia toàn bộ quỹ đất đai trong toàn quốc thành các loại, các hạng thích hợp. Việc này hết sức có ý nghĩa trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội nói chung. Căn cứ vào kết quả này, Nhà nước và các cấp, các ngành ở địa phương mới có cơ sở để hoạch định chính sách phát triển nông lâm nghiệp phục vụ cho chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để đánh giá đúng số lượng và chất lượng đất cần phải điều tra, đo đạc, khảo sát và phân hạng đất. Điều tra, đo đạc, khảo sát là các biện pháp kỹ thuật nhằm xác định về số lượng đất như: hiện nay tổng diện tích là bao nhiêu? Từng vùng là bao nhiêu? Từng loại đất là bao nhiêu? Tất cả những câu hỏi này cấn được cơ quan quản lý đất đai phối hợp với các cơ quan liên quan trả lời một cách chính xác và đầy đủ. Đồng thời, phải nắm chắc về chất lượng của đất như độ màu mỡ, lý tính, hoá tính đất v.v...
Hoạt động đánh giá và phân hạng đất đai đặc biệt có ý nghĩa rất lớn đối với sản xuất nông nghiệp vì căn cứ vào kết quả của đánh giá và phân hạng đất đai mà các nhà khoa học giúp các nhà quản lý định hướng và giúp người sử dụng đất đa ra quyết định dùng những diện tích đất nông nghiệp cụ thể vào trồng cây gì, nuôi con gì để đạt hiệu quả cao. Mặt khác, hoạt động này còn là cơ sở để hàng năm Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và quy định giá trị của quyền sử dụng đất làm cơ sở thực hiện khi bồi thường, khi giao đất, khi cho thuê đất, khi cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, để có cơ sở cho việc hoạch định chiến lược kinh tế của đất nước thì không thể thiếu được việc đánh giá, phân hạng đất. Đồng thời, để giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tết hơn, đạt hiệu quả cao hơn thì ngoài việc đánh giá, phân hạng đất còn phải lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. Chỉ khi lập được các loại bản đồ này mới có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.

2. Lập bản đồ địa chính

Theo Luật Đất đai 2013 thì: “Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận”
Luật Đất đai 2013 quy định "Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai." Như vậy, bản đồ địa chính rất quan trọng trong hồ sơ địa chính để quản lý đất đai ở các địa phương. Nó là một trong bốn loại tài liệu của hồ sơ địa chính. Hiện nay còn khá nhiều đơn vị hành chính cấp xã ở vùng nông thôn cha lập được bản đồ địa chính nên ở đó khó có thể làm tết công tác quản lý đất đai.
Bản đồ địa chính được lập theo tới toạ độ quốc gia để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai nên được thể hiện chi tiết đến từng thửa đất. Vì vậy. Tuỳ theo khu vực cụ thể mà bản đồ địa chính được xây dựng theo các tỷ lệ: l:500, l:1000, l:2000, 1:5000. Hiện nay, theo quy định của Luật đất đai việc khảo sát, đo đạc, xây dựng và quản lý bản đồ địa chính trong toàn quốc đều do Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo; việc khảo sát, đo đạc, xây dựng bản đồ địa chính ở các địa phương do Uỷ ban nhân dân cấp lỉnh trực tiếp tổ chức thực hiện.
Như vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ chỉ đạo chung, còn trực tiếp tổ chức thực hiện để xây dựng bộ bản đồ địa chính cho các xã, phường thị trấn là do Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có đơn vị cấp xã đó.
Theo quy định của Luật đất đai bản đồ địa chính được lập theo đơn vị cấp xã và được quản lý tại 3 cấp địa phương là: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Ngoài bản bằng giấy, bản đồ địa chính còn lưu trữ trong máy tính ở cấp tỉnh, tại Trung tâm Thông tin tài nguyên và môi trường thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Bản ở Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn là bản mà cán bộ địa chính hàng ngày sử dụng trực tiếp để quản lý đất đai. Nhìn vào bản này, cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉ ra được từng thửa đất có diện lích là bao nhiêu? mục đích sử dụng? chủ sử dụng là ai?... Bản ở cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thì xã, thành phố thuộc tỉnh là bản mà hàng ngày cơ quan này theo dõi việc thực hiện các công việc về địa chính của cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn và thực hiện những công việc của mình về địa chính theo thẩm quyền. Bản ở cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là bản lưu để cơ quan này kiểm tra, giám sát việc thực hiện các công việc về địa chính của cấp huyện và cấp xã; đồng thời trực tiếp thực hiện các công việc về địa chính theo thẩm quyền của mình.

3. Lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định: “Bản đồ hiện trạng sử dụng đất bản đồ thể hiện sự phân bổ các loại đất tại một thời điểm xác định, được lập theo đơn vị hành chính "
Mục đích của lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất là ghi lại sự phân bổ các loại đất của cả nước hoặc một đơn vị hành chính nào đó tại một thời điểm nhất định để đánh giá đ- ược hiện trạng quỹ đất đai của cả nước hoặc đơn vị hành chính đó nhằm cung cấp thông tin, số liệu về hiện trạng sử dụng đất của cả nước hoặc địa phương cho việc hoạch định chính sách phát triển kinh tế xã hội của cả nước hoặc địa phương đó; đồng thời phục vụ cho việc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất đã có từ lâu. Tuy nhiên, cùng với quá trình phát triển của xã hội tình hình sử dụng đất đai cũng biến đổi nên những thông tin thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất dần lỗi thời; xã hội càng phát triển nhanh thì biến động về sử dụng đất đai càng nhiều và thông tin trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất cũng càng nhanh lạc hậu. Vì vậy, theo quy định của Luật đất đai bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập 5 năm một lần, gắn liền với việc kiểm kê đất đai. Cứ định kỳ theo các năm chia hết cho
Nhà nước tổng kiểm kê đất đai xem biến động về sử dụng đất như thế nào? Đồng thời, để ghi lại sự biến động đó và hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm tổng kiểm kê đất đai Luật đất đai quy định phải lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
Mặt khác theo quy định hiện nay, trong các sản phẩm của lập quy hoạch sử dụng đất có bản đồ hiện trạng sử dụng đất tại thời kỳ lập quy hoạch nên ở các địa phương khi lập quy hoạch sử dụng đất còn có một bộ bản đồ hiện trạng sử dụng đất lập tại đầu kỳ quy hoạch của phương án quy hoạch sử dụng đất. Bản đồ này là cơ sở xây dựng quy hoạch sử dụng đất và cuối kỳ quy hoạch đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được lập ở cả 4 cấp hành chính nên theo thứ tự từ trung ương xuống địa phương sẽ có bản đồ hiện trạng sử dụng đất của toàn quốc; bản đồ hiện trạng sử dụng đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; bản đồ hiện trạng sử dụng đất của các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; bản đồ hiện trạng sử dụng đất của các xã, phường, thị trấn. Theo quy định của Luật đất đai việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất trong phạm vi cả nước đều do Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo tức là không phân biệt việc khản sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ hiện trạng sử dụng đất ở cấp trung ương hay các cấp địa phương.
Việc tổ chức thực hiện lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của toàn quốc do Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp thực hiện. ở 3 cấp hành chính địa phương (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã), bản đồ hiện trạng sử dụng đất của đơn vị nào do Uỷ ban nhân dân đơn vị đó trực tiếp tổ chức thực hiện. Cụ thể, dưới sự chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện xây
dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của tỉnh, thành phố mình; Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trực tiếp tổ chức thực hiện xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện, quận, thị xã, thành phố mình Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trực tiếp tổ chức thực hiện xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất của xã, phường, thị trấn mình.

4. Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định "Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch”
Mục đích của lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất là dự kiến phân bổ các loại đất của cả nước hoặc một đơn vị hành chính nào đó cho một thời điểm trong tương lai đã định trước theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc địa phương đó, thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong giai đoạn quy hoạch của các ngành sao cho sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả nhất. đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc địa phương. Đồng thời. lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất còn làm cơ sở để cuối kỳ quy hoạch đánh giá việc thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đó.
Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013, kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương; huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; xã, phường, thị trấn là 10 năm. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 10 năm một lần gắn với kỳ quy hoạch sử dụng đất. Việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất đã có từ lâu nhưng trước khi có Luật Đất đai 2013 chưa có quy định này nên các cấp hành chính cứ khi nào xây dựng quy hoạch thì lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất.

5. Phân loại bản đồ quy hoạch sử dụng đất

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất theo đơn vị hành chính, gồm: bản đồ quy hoạch sử dụng đất của cả nước; bản đồ quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; bản đồ quy hoạch sử dụng đất của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của các ngành, nh: bản đồ quy hoạch sử dụng đất của ngành nông nghiệp, bản đồ quy hoạch sử dụng đất của ngành giao thông, bản đồ quy hoạch sử dụng đất của ngành điện...
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của các khu công nghiệp, các tồ chức, các đơn vị sử dụng đất...
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập trên bản đồ địa chính gọi là bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết vì nó thể hiện sự phân bổ các loại đất ở cuối kỳ quy hoạch chi tiết đến lừng thửa đất.
Theo quy định của Luật đất đai thì việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước đều do Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo tức là không phân biệt việc khảo sát, đo đạc, lập và quản lý bản đồ quy hoạch sử dụng đất ở cấp trung ương hay các cấp địa phương.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của toàn quốc do Bộ Tài nguyên và Môi trường trực tiếp tổ chức thực hiện lập. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính địa phương (cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã) do Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất dưới sự chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2013 quy định:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố mình.
- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tồ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của huyện mình và của thị trấn thuộc huyện.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân thị xã. thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình và bản đồ quy hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ các xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất .
- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương mình.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty luật Minh Khuê