1. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì:

Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Quy hoạch sử dụng đất vừa có những thuộc tính riêng nhưng cũng lại chứa đựng đầy đủ tính chất chung của các loại hình quy hoạch nói chung. Đặc điểm của Quy hoạch sử dụng đất được thể hiện ở các mặt sau:

1.1 Tính lịch sử - xã hội

Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt: lực lượng sản xuất (quan hệ giữa người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất, luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định, thiết kế...), cũng như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất). Quy hoạch sử dụng đất thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.

1.2 Tính tổng hợp

Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch sử dụng đất thường động chạm đến việc sử dụng đất của tất cả các loại đất); quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường sinh thái...

1.3 Tính dài hạn

Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (như sự thay đổi nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá...), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.

1.4 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô

Quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được chi tiết của sự thay đổi), vì vậy nó mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành. Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định.

1.5 Tính chính sách

Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.

1.6 Tính khả biến

Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch.

2. Vai trò, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất

Vị trí, vai trò của công tác quy hoạch nói chung đã được khẳng định trong Cương lĩnh phát triển đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội (bổ sung, phát triển năm 2011) trong đó chỉ rõ: “các nguồn lực được phân bổ theo chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội; thực hiện chế độ phân phối chủ yếu theo kết quả lao động, hiệu quả kinh tế, đồng thời theo mức đóng góp vốn cùng các nguồn lực khác và phân phối thông qua hệ thống an sinh xã hội, phúc lợi xã hội. Nhà nước quản lý nền kinh tế, định hướng, điều tiết, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội bằng pháp luật, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách và lực lượng vật chất”. Với quy hoạch sử dụng đất đai, đối tượng của quy hoạch là đất đai yếu tố đầu vào cho mọi hoạt động sản xuất và sinh hoạt. Do đó quy hoạch sử dụng đất giữ vai trò trung tâm trong hệ thống quy hoạch của Nhà nước. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, tiềm năng đất đai, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, các lĩnh vực.
Về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất đảm bảo ưu tiên đất đai cho phát triển sản xuất nông nghiệp để vừa đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, vừa thỏa mãn nhu cầu nông sản phẩm cho toàn xã hội và đáp ứng nhu cầu về nguyên liệu cho công nghiệp; đồng thời phải cân đối quỹ đất thích hợp cho nhiệm vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước.Về mặt xã hội và môi trường, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo độ che phủ thực vật của các hệ sinh thái bền vững, tăng độ phì tự nhiên và độ phì kinh tế của đất; phải đáp ứng được nhu cầu tăng lên về đất ở và chất lượng của môi trường sống, đặc biệt chú ý đến tác động môi trường của quá trình sử dụng đất để công nghiệp hóa và đô thị hóa.Về mặt pháp lý, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ, cơ sở để các ngành, lĩnh vực lập quy hoạch, kế hoạch phát triển các ngành, các lĩnh vực phù hợp với nhiệm vụ, mục tiêu, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh của cả nước và các địa phương. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý nhà nước về đất đai, điều tiết thị trường và là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; định hướng cho nhà đầu tư đầu tư có hiệu quả về đất đai.

3. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

3.1 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa học, sau khi được phê duyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển kinh tế - xã hội, được luận chứng bằng nhiều phương án kinh tế - xã hội về phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo không gian (lãnh thổ) có tính đến chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức độ phương hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu của phát triển kinh tế và các điều kiện, tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất; Xây dựng phương án quy hoạch phân phối sử dụng đất thống nhất và hợp lý. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhưng nội dung của nó phải được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Ở góc độ tài nguyên đất đai là điều kiện chung (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) là đầu vào đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người. Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất. Điều này có nghĩa, đất đai đã cung cấp cho con người tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng như cung cấp điều kiện cần thiết về hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Từ đó cho thấy, các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội không thể tách rời các chỉ tiêu sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất không thể tách rời các chiến lược, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và từng địa phương.
Ở góc độ tài sản, đất đai, quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Cũng như các loại hàng hóa thông thường khác giá trị hàng hóa đất đai chịu sự chi phối chặt chẽ của quy luật cung – cầu. Quy hoạch sử dụng đất với vai trò là căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất có vai trò quan trọng trong điều tiết thị trường bất động sản. Ngoài ra, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giá trị đất đai sẽ được nâng lên.
Trân trọng!
Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê