Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc đăng ký biện pháp bảo đảm với quyền sử dụng đất là bắt buộc trong những trường hợp sau

1. Thế chấp quyền sử dụng đất 

Thế chấp quyền sử dụng đất là một phương thức được sử dụng rộng rãi trong việc vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác. Qua việc thế chấp, người vay có thể đảm bảo cho việc nhận được số tiền vay vốn mong muốn để sử dụng trong các mục đích kinh doanh, đầu tư, hoặc cá nhân. Quy trình thế chấp bao gồm việc lập hợp đồng thế chấp, cam kết đồng ý thế chấp tài sản và thực hiện các biện pháp pháp lý liên quan như đăng ký quyền thế chấp tài sản tại cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền. Song song với việc thế chấp cho vay vốn, thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể được sử dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp này, thế chấp đất được coi là một biện pháp bảo đảm tính thực hiện và tuân thủ của các nghĩa vụ pháp lý theo hợp đồng, cam kết hoặc quy định của pháp luật. Cả hai loại thế chấp này đều yêu cầu sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp lý và thực hiện đúng quy trình quy định để đảm bảo tính hiệu lực và rõ ràng của các thỏa thuận giữa các bên.

Theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các thuật ngữ được hiểu như sau:

- Đăng ký biện pháp bảo đảm: Là việc cơ quan đăng ký ghi, cập nhật vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm về việc bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác hoặc đồng thời bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình và của người khác đối với bên nhận bảo đảm.

- Thế chấp quyền sử dụng đất: Hành động cầm cố tài sản là quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác.

Căn cứ vào quy định tại Điều 25 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP, các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

- Các trường hợp phải đăng ký:

+ Thế chấp quyền sử dụng đất.

+ Thế chấp nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi tài sản đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận.

+ Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án đầu tư khác có sử dụng đất đồng thời với quyền sử dụng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

+ Đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với các trường hợp đã đăng ký như trên.

- Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:

+ Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

+ Thế chấp tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, trừ trường hợp quy định khác.

+ Chuyển tiếp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất sang đăng ký thế chấp đối với nhà ở, thế chấp đối với tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

+ Đăng ký thay đổi, xóa đăng ký đối với các trường hợp đã đăng ký như trên.

Vì vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất, cá nhân cần phải đăng ký biện pháp bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai để tuân thủ quy định pháp luật.

 

2. Cầm cố quyền sử dụng đất 

Theo quy định tại Điều 309 của Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là hành động của một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo quy định của Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản không chỉ bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá mà còn bao gồm quyền tài sản. Trong đó, quyền tài sản có thể bao gồm quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.

 

3. Bảo lưu quyền sử dụng đất 

Bảo lưu quyền sở hữu là một biện pháp pháp lý cho phép người mua tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai giữ lại quyền sở hữu của họ đối với một phần của tài sản sau khi bán cho người mua. Biện pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp khi bên mua cần một khoảng thời gian hoặc điều kiện cụ thể trước khi có thể sở hữu toàn bộ tài sản.

Trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất, bảo lưu quyền sở hữu có thể áp dụng khi người mua không có khả năng thanh toán toàn bộ giá trị của tài sản trong một lần. Thay vào đó, họ có thể thỏa thuận với người bán để trả tiền theo các kỳ hạn cụ thể, trong đó quyền sở hữu của tài sản được chuyển giao từng phần sau mỗi lần thanh toán.

Trong trường hợp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, bảo lưu quyền sở hữu có thể áp dụng khi tài sản chưa được hoàn thiện hoặc chưa hình thành. Người mua và người bán có thể thỏa thuận để người mua giữ lại quyền sở hữu đối với một phần của tài sản sau khi nó được hoàn thành.

Bảo lưu quyền sở hữu thường được thực hiện thông qua việc ký kết các hợp đồng mua bán có điều khoản rõ ràng về việc chuyển giao quyền sở hữu theo từng phần hoặc theo điều kiện cụ thể. Các điều khoản này cần phải được lập kế hoạch và thực hiện một cách cẩn thận để đảm bảo rằng quyền và nghĩa vụ của cả hai bên được bảo vệ và tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm một loạt các biện pháp, trong đó có bảo lưu quyền sở hữu. Bảo lưu quyền sở hữu là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán tài sản. Theo đó, bên bán vẫn giữ quyền sở hữu đối với tài sản đã bán cho đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Đặc điểm:

- Dựa trên thỏa thuận: Bảo lưu quyền sở hữu phát sinh dựa trên thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng mua bán tài sản.

- Áp dụng trong hợp đồng mua bán: Biện pháp này chỉ được áp dụng trong các hợp đồng mua bán tài sản.

- Chuyển giao quyền sở hữu: Quyền sở hữu tài sản được chuyển giao cho bên mua khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận.

- Hiệu lực đối kháng: Bảo lưu quyền sở hữu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tài sản.

Thông qua việc bảo lưu quyền sở hữu, bên bán có thể đảm bảo rằng quyền sở hữu đối với tài sản vẫn được giữ lại cho đến khi bên mua thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, đồng thời bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp có tranh chấp.

 

4. Các trường hợp khác 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan, việc bảo đảm quyền sử dụng đất thông qua các biện pháp như thế chấp, bảo lưu quyền sở hữu là điều được hỗ trợ và bảo vệ. Tuy nhiên, để biện pháp này có hiệu lực đối với bên thứ ba và đảm bảo tính chắc chắn của giao dịch, việc đăng ký biện pháp bảo đảm là cần thiết.

Đăng ký biện pháp bảo đảm phải được thực hiện tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền. Việc này đảm bảo rằng thông tin về biện pháp bảo đảm sẽ được lưu trữ và công bố công khai, từ đó tạo điều kiện cho các bên thứ ba có thể kiểm tra trước khi tham gia vào giao dịch.

Nếu không đăng ký biện pháp bảo đảm, biện pháp bảo đảm đó sẽ không có hiệu lực đối với bên thứ ba, điều này có thể tạo ra rủi ro và tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Để đảm bảo an toàn và minh bạch trong giao dịch bất động sản, việc đăng ký biện pháp bảo đảm cũng được khuyến khích trong những trường hợp sau:

- Khi thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất có giá trị lớn: Trong những trường hợp giao dịch có giá trị lớn, việc đăng ký biện pháp bảo đảm giúp tăng cường tính minh bạch và tin cậy của giao dịch.

- Khi giao dịch với bên giao dịch không uy tín: Trong trường hợp có sự nghi ngờ về uy tín của bên giao dịch, việc đăng ký biện pháp bảo đảm có thể giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua và giảm thiểu rủi ro.

Tóm lại, việc đăng ký biện pháp bảo đảm sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tạo điều kiện an toàn, minh bạch trong giao dịch bất động sản.

 

Quý khách có nhu cầu xem thêm bài viết sau: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh nhất 2024

Nếu quý khách hàng đang gặp phải bất kỳ vấn đề pháp lý nào hoặc có câu hỏi cần được giải đáp, xin vui lòng không ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline 1900.6162. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi sẵn sàng lắng nghe và cung cấp sự tư vấn chuyên nghiệp để giúp quý khách giải quyết mọi vấn đề một cách hiệu quả và đúng luật. Ngoài ra, quý khách hàng cũng có thể gửi yêu cầu chi tiết qua email: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc một cách nhanh chóng. Chúng tôi cam kết đáp ứng mọi yêu cầu của quý khách hàng một cách chu đáo và chất lượng.