Kính chào công ty Luật Minh Khuê, hiện tại tôi với gia đình hàng xóm đang có khúc mắc về ranh giới đất. Khi nhà tôi làm nhà đã gọi nhà hàng xóm sang để chỉ rõ ranh rới để nhà tôi đào móng và xây dựng. Cho đến khi nhà làm xong họ lại sang nói nhà tôi lấn qua đất nhà họ và to tiếng. Hiện tại chúng tôi vẫn đang trong quá trình tự hòa giải. Nhưng nếu muốn khởi kiện thì gia đình tôi cần nắm được những vấn đề gì để có thể có được hiệu quả tốt nhất? Rất mong nhận được tư vấn từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: Nguyễn Huy Phương - Hà Giang

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

- Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị quyết số 04/2017/NQ_HĐTP

Khi xảy ra tranh chấp đất đai thì có nhiều cách giải quyết như thỏa thuận, hòa giải, khởi kiện. Hiện nay, không ít người lựa chọn phương thức khởi kiện. Để khởi kiện có hiệu quả đương sự cần biết những điều sau trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

2. Xác định rõ có phải là tranh chấp đất đai hay không?

Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Tuy nhiên, việc căn cứ vào quy định này để phân biệt giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai rất khó khăn (thủ tục giải quyết 02 loại tranh chấp này khác nhau).

Theo đó, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng, bao gồm cả tranh chấp xác định ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất,...không phải là tranh chấp đất đai.

Ý nghĩa việc xác định tranh chấp đất đai: Tranh chấp đất đai, mà cụ thể là tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất nếu muốn khởi kiện. Hay nói cách khác, tranh chấp đất đai không được khởi kiện luôn tại Tòa án mà phải hòa giải tại UBND cấp xã, nếu không sẽ bị trả lại đơn khởi kiện.

Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

3. Phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện

Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ_HĐTP quy định:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015"

Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,...không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

Như vậy, chỉ tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất.

4. Xem xét khả năng thắng kiện của gia đình bạn

4.1. Vì sao phải xem xét khả năng thắng kiện?

Trong mọi tranh chấp thì các bên tranh chấp ai cũng có lý lẽ, căn cứ riêng và đều có mong muốn thắng kiện, nhưng trước khi khởi kiện thì các bên phải xem xét có khả năng thắng kiện hay không. Bởi lẽ:

- Nếu nguyên đơn (người khởi kiện) thua kiện thì phải mất án phí.

- Thời gian khởi kiện để giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài.

4.2. Căn cứ xem xét khả năng thắng kiện

Điều 6 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Tòa chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp quy định.

Như vậy, muốn thắng kiện phải có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khi khởi kiện tranh chấp đất đai.

Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

"Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tòa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tòa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và được Tòa án sử dụng làm căn cứ để xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp".

Như vậy, để trở thành chứng cứ phải có 03 thuộc tính sau:

- Tính khách quan (có thật);

- Tính liên quan đến tình tiết vụ án;

- Tính hợp pháp.

Như vậy, chỉ khi nào có chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của gia đình bạn là có căn cứ và xác đáng thì mới có khả năng thắng kiện.

5. Phải nộp đơn khởi kiện đúng Tòa có thẩm quyền

Sau khi hoàn thiện đơn khởi kiện thì phải nộp đơn đúng Tòa án có thẩm quyền.

Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, thẩm quyền của Toàn án gồm: Thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Bước 1: Xác định thẩm quyền theo loại việc

Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toà án.

Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp

Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của toàn án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ

Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

“Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Như vậy, khi soạn xong đơn khởi kiện thì phải nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang xảy ra tranh chấp (Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

6. Án phí khi khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Tìm hiểu quy định pháp luật về án phí, để hiểu rõ về án phí trước hết cần nắm được hai thuật ngữ quan trọng sau đây:

- Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai như sau:

TT

Án phí dân sự sơ thẩm

Mức án phí

1

Tranh chấp về dân sự (gồm cả đất đai) không có giá ngạch

300.000 đồng

2

Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch

2.1.

Từ 06 triệu đồng trở xuống

300.000 đồng

2.2.

Từ trên 06 đến 400 triệu đồng

5% giá trị tài sản có tranh chấp

2.3.

Từ trên 400 đến 800 triệu đồng

20 triệu đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng.

2.4.

Từ trên 800 triệu đồng đến 02 tỷ đồng

36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu đồng.

2.5.

Từ trên 02 đến 04 tỷ đồng

72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 02 tỷ đồng.

2.6.

Từ trên 04 tỷ đồng

112 triệu đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 04 tỷ đồng.

7. Thời gian khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài

Căn cứ: Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn xét xử giai đoạn sơ thẩm được quy định như sau:

* Thời hạn chuẩn bị xét xử tối đa là 06 tháng, cụ thể:

- Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

- Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng.

* Thời hạn đưa vụ án tranh chấp đất đai ra xét xử sơ thẩm (tối đa không quá 02 tháng kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử).

- Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa;

- Trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời hạn kể từ ngày thụ lý vụ án đến khi mở phiên tòa sơ thẩm tối đa là 08 tháng, chưa kể thời gian các đương sự hoãn hoặc vụ án bị tạm đình chỉ hoặc đình chỉ.

Tóm lại, thông qua những lưu ý đã phân tích trên đây, mỗi cá nhân khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên nên cố gắng thỏa thuận hoặc hòa giải để giải quyết được sẽ là tốt nhất. Trường hợp không hòa giải được và lựa chọn phương án giải quyết là khởi kiện tại Tòa án thì các bên đương sự (nhất là người khởi kiện) phải xem xét kỹ các nội dung trên, nhất là xem xét về khả năng thắng kiện của chính mình khi giữ vai trò là bên khởi kiện. Trường hợp am hiểu pháp luật thì có thể tự khởi kiện. Trường hợp chưa nắm rõ pháp luật có thể tìm và thuê luật sư tư vấn và hỗ trợ để tăng khả năng thắng kiện.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi về vấn đề "những vấn đề cần lưu ý khi tiến hành khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án". Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê