1. Hoạt động tách thửa đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?

Theo quy định củaLuật Đất đai năm 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP thì có thể hiểu hoạt động thửa đất nông nghiệp là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau. Tách thửa đất nông nghiệp đất nông nghiệp là việc phân chia quyền sử dụng đất từ một cá nhân hoặc một hộ gia đình sang cho nhiều cá nhân khác.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định hướng dẫn liên quan thì người dân có thể thực hiện quyền tách thửa đất thổ cư, đất nông nghiệp trong các trường hợp sau đây:

- Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Thừa kế một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Tặng cho một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Thế chấp một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Góp vốn một phần bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Điều kiện để tách thửa đất nông nghiệp

Để tách thửa đất nông nghiệp thì thửa đất đó cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Cụ thể:

- Đất thổ cư, đất nông nghiệp muốn tách đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định.

- Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó.

- Thửa đất không có tranh chấp.

- Đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án.

- Đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng.

Ngoài các điều kiện chung nêu trên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Quyết định của Ủy ban nhân dân nơi có đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

3. Trường hợp không được tách thửa đối với đất nông nghiệp

Thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp là quyền của người sở hữu đất tuy nhiên không phải bất cứ trường hợp nào người dân cũng có thể thực hiện được thủ tục này. Do đó, khi thuộc vào một trong các trường hợp dưới đây thì sẽ không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất nông nghiệp:

Thứ nhất, đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách sổ đỏ với mục đích là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc nhận thừa kế. Do đó, nếu không có sổ đỏ thì không thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp được.

Thứ hai, đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Một trong những điều kiện để tách thửa chính là đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa. Diện tích tối thiểu này sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương quy định trong Quyết định, do đó, mỗi tỉnh thành sẽ có một mức diện tích tối thiểu khác nhau. Về vấn đề nguyên tắc thì khi tách thửa đối với đất nông nghiệp thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu, thậm chí chiều cạnh tối thiểu.

Ví dụ như tại tỉnh Bình Định thì căn cứ vào Quyết định 40/2014/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của một thửa đất nông nghiệp sau khi tách thửa là 300 m². Diện tích đất nông nghiệp và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nằm trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch, tách thửa để chuyển mục đích sử dụng sang đất ở tối thiểu là 40 m².

Do đó, nếu diện tích của thửa đất nông nghiệp không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa.

Thứ ba, việc tách thửa không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trong hầu hết các Quyết định của Ủy ban nhân dân các tỉnh về điều kiện tách thửa cũng đều đề cập đến nguyên tắc này, nghĩa là, muốn tách thửa phải phù hợp với quy hoạch. Đất thuộc các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được tách thửa.

Ví dụ như, tại Thành phố Hà Nội có quy định rõ không cho phép tách thửa đối với trường hợp thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ tư, đất đang có tranh chấp

Nếu đất đang có tranh chấp thì về nguyên tắc thì sẽ không được phép chuyển nhượng, cụ thể được trình bày tại đơn giải quyết tranh chấp đất đai. Ngoài ra, tại Quyết định về điều kiện tách thửa của Ủy ban nhân dân một số tỉnh, thành cũng quy định rõ ràng rằng nếu đất đang có tranh chấp phát sinh thì sẽ không được thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, cũng có nhiều tỉnh thành không có nêu rõ điều kiện này trong các văn bản pháp luật. Do vậy, đất đang phát sinh tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện để tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Thứ năm, đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng

Đối với một số loại đất như: đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ, ... thì điều kiện về thời hạn sử dụng đất sẽ được áp dụng. Khi đất nông nghiệp không còn trong thời hạn sử dụng đất, tức là hết thời hạn sử dụng đất, thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, ... quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013).

Thứ sáu, đất có quyền sử dụng đang bị kê biên

Nếu thuộc vào trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, ... Đồng thời, theo khoản 1 Điều 111 Luật Thi hành án dân sự năm 2014 thì khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự. Vì thế, người sử dụng đất sẽ không có Sổ đỏ để tiến hành làm thủ tục tách thửa, cũng như việc mảnh đất này sẽ không còn thuộc vào quyền sử dụng đất của người này nữa.

Thứ bảy, đất đã có thông báo thu hồi

Căn cứ Điều 67 Luật Đất đai năm 2013 thì trước khi có quyết định thu hồi đất thì người dân sẽ được cơ quan Nhà nước gửi thông báo thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Thông báo thu hồi đất được gửi đến cho người có đất bị thu hồi. Theo đó, khi có thông báo thu hồi đất thì cơ quan nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Như vậy, khi thuộc vào một trong các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất nông nghiệp. Và chỉ khi giải quyết được các vấn đề nêu trên thì mới có thể tiến hành thủ tục tách thửa được.

Ngoài ra, quý khách có thể tham khảo thêm về bài viết của Luật Minh Khuê như sau:

Tách thửa đất là gì? Điều kiện, thủ tục tách thửa đất năm 2023

Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác, quý khách vui lòng liên hệ với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại 24/7, gọi ngay tới số: 1900.6162 hoặc gửi email trực tiếp tại: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc nhanh chóng. Ngoài ra, khách hành cũng có thể liên hệ trực tiếp với các luật sư của Luật Minh Khuê để được giải đáp các vấn đề liên quan đến: Luật sư Bùi Thị Nhung qua số điện thoại: 0931626162. Cảm ơn quý khách hàng đã quan tâm theo dõi bài viết của Luật Minh Khuê.