Loại đất BHK có thể dùng để xây dựng nhà ở không?

1. Đất BHK là đất như thế nào?

Ký hiệu BHK được sử dụng để chỉ đất bằng trồng cây hàng năm khác, một loại đất nông nghiệp. Việc sử dụng ký hiệu này trên bản đồ địa chính giúp cho việc quản lý đất đai trở nên thuận tiện hơn, và người sử dụng có thể dễ dàng hiểu ý nghĩa của loại đất đó chỉ bằng cách nhìn vào ký hiệu. Đất bằng trồng cây hàng năm khác bao gồm các loại đất phẳng ở các khu vực đồng bằng, thung lũng hoặc cao nguyên, được sử dụng chủ yếu để trồng các loại cây hàng năm khác nhau. Tùy thuộc vào đặc điểm địa hình và vị trí của thửa đất, sự phân biệt được đặt ra giữa đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (NHK). Mã ký hiệu cho đất BHK là một phần của hệ thống mã hóa đất, trong đó mỗi loại đất được gán một mã riêng. Các quy định về hệ thống mã ký hiệu đất này được đề cập rõ trong mục III, phục lục số 1 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT.

Theo quy định của Phụ lục số 01, Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất BHK là loại đất đặc biệt dành cho việc trồng cây có chu kỳ sinh trưởng ngắn, từ khi gieo trồng cho đến khi thu hoạch không quá 1 năm. Điều này áp dụng cho cả đất được sử dụng cho canh tác không đều đặn hoặc cho mục đích chăn nuôi, trồng lúa, cỏ để chăn nuôi gia súc, gia cầm hoặc trồng các loại cây hàng năm khác. Có một số loại cây hàng năm phổ biến thường được trồng trên đất BHK như: rau màu (như su hào, bắp cải, rau muống,...), cà chua, ngô, khoai tây, khoai lang, cây đậu, cây dược liệu, cói, đay, sả, mía, dâu tằm, đất trồng cỏ, hoặc đất có cỏ mọc tự nhiên để chăn nuôi gia súc. Tuy nhiên, đất trồng lúa được phân loại vào một nhóm riêng nên không được coi là đất BHK.

2. Hạn mức giao và thời hạn sử dụng đất BHK

Theo quy định của Điều 192 trong Luật Đất đai 2013, hạn mức giao đất để trồng cây hàng năm cho hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

- Tối đa là 03 hecta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.

- Tối đa là 02 hecta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, tổng hạn mức giao đất không vượt quá 05 hecta. Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai 2013 quy định về thời hạn sử dụng đất BHK như sau: Đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài (không giới hạn thời gian); Đất có thời hạn sử dụng được xác định cụ thể.

Luật cũng quy định rõ về thời hạn sử dụng đất trong các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng và chuyển quyền sử dụng đất:

- Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp từ quỹ đất vào mục đích công ích của địa phương thì thời hạn sử dụng tối đa là 05 năm;

- Cá nhân hoặc hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất do Nhà nước giao, thời hạn sử dụng là 50 năm, và có thể được xem xét gia hạn thêm 50 năm nếu có nhu cầu;

- Cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp có thời hạn tối đa là 50 năm và có thể được xem xét tiếp tục cho thuê nếu hết hạn và vẫn có nhu cầu sử dụng;

- Tổ chức được giao hoặc cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp có thời hạn sử dụng không quá 70 năm, dựa trên dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất.

3. Xây dựng nhà ở trên đất BHK có được không?

Nguyên tắc sử dụng đất theo Điều 6 của Luật Đất đai 2013 được quy định như sau:

- Tuân thủ quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất: Người sử dụng đất phải tuân thủ các quy hoạch, kế hoạch được phê duyệt và mục đích sử dụng đất cụ thể đã được quy định cho từng loại đất. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất được thực hiện theo hướng phát triển bền vững và phù hợp với các mục tiêu phát triển của địa phương và quốc gia.

- Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường: Người sử dụng đất phải sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời bảo vệ môi trường. Việc này đòi hỏi phải tối ưu hóa việc sử dụng đất để tránh lãng phí tài nguyên và giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường. 

- Không gây tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải đảm bảo không gây tổn hại đến quyền lợi của các bên liên quan, bao gồm các người sử dụng đất xung quanh. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất không gây ra tranh chấp hoặc xung đột giữa các bên liên quan.

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất: Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất được quy định bởi Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác liên quan. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất được thực hiện đúng quy định và không gây ra sự bất ổn hoặc tranh chấp pháp lý.

Theo đó, việc tuân thủ quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất là một nghĩa vụ của người sử dụng đất. Loại đất BHK hoặc đất trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng ngắn, không quá 1 năm. Do đó, theo nguyên tắc, không được phép xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác. Tuy nhiên, người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, theo quy định tại Điều 10, điểm a, khoản 2 của Luật Đất đai năm 2013. Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định trong khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai 2013 như sau: Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải có sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm: Chuyển đất từ mục đích trồng lúa sang mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối; Chuyển đất từ mục đích trồng cây hàng năm khác sang mục đích nuôi trồng thủy sản nước mặn, làm muối, nuôi trồng thủy sản trong ao, hồ, đầm; Chuyển đất từ mục đích bảo tồn rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, hoặc rừng sản xuất sang mục đích khác thuộc nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất từ mục đích nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc đất được cho thuê; Chuyển đất từ mục đích phi nông nghiệp không phải là đất ở sang mục đích đất ở; Chuyển đất từ mục đích xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang mục đích đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất từ mục đích thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang mục đích cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai 2013 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất phải được thể hiện trong dự án đầu tư hoặc trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, để có thể xây dựng nhà ở trên đất trồng cây hàng năm khác, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp tại cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hồ sơ được xét duyệt và thực hiện các trách nhiệm tài chính liên quan, mới được phép tiến hành xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, quý bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Có được phép xây dựng nhà ở trên đất không có đường đi hay không? 

Nếu có bất cứ vấn đề pháp lý nào cần hỗ trợ, vui lòng liên hệ tới bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua số điện thoại: 1900.6162 hoặc gửi yêu cầu tới địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn. Trân trọng!