Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang và hướng dẫn

1. Tìm hiểu chung về đất khai hoang

1.1. Đất khai hoang là gì? 

Hiện nay pháp luật không có một quy định cụ thể nào về đất khai hoang. Đất khai hoang là một cách gọi dân dã của người dân ý muốn nói đến mảnh đất bỏ hoang, không thuộc quyền sở hữu của bất cứ ai tại thời điểm nó được khai hoang, được người dân khai phá, sử dụng để canh tác 

Trước đây, tại Thông tư 52/2014/TT-BTNNPTNT có quy định Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa hay đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên thì văn bản pháp lý này đã hết hiệu lực. Nên hiện nay cũng chưa có văn bản pháp luật nào khác thay thế quy định cụ thể về loại đất này. Nhưng thực chất chỉ cần căn cứ vào nguồn gốc đất khai hoang chính là loại đấ mà tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khai thác. Việc khai hoang đất có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, phổ biến là khai hoang đất sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa. Trong đó đất khai hoang phục hóa là loại đất trước đây được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hóa, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt

1.2. Điều kiện để chuyển nhượng đất khai hoang

Đất khai hoang hiện nay không có quy định pháp luật nào quy định cụ thể do vậy, việc chuyển nhượng đất khai hoang sẽ cần đảm bảo theo điều kiện chuyển nhượng những loại đất chung tại Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể: 

- Có giấy chứng nhận trừ trường hợp về việc hưởng thừa kế có yếu tố người nước ngoài

- Đất không có tranh chấp: Tức là tại thời điểm muốn chuyển nhượng mảnh đất khai hoang thì mảnh đất này không thuộc diện đang là đối tượng của đơn khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện tại Tòa án thì sẽ đảm bảo điều kiện về chuyển nhượng

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Cũng tương tự, nếu tại thời điểm muốn tiến hành giao dịch chuyển nhượng mà đất khai hoang đó đang bị kê biên để đảm bảo thi hành bản án hay thực hiện quyết định cụ thể của Tòa án thì không thuộc diện được phép tiến hành thủ tục chuyển nhượng

- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất trong thời hạn sử dụng tức là loại đất có thời hạn sử dụng cụ thể như là 20 năm, 40 năm hay 50 năm... Hết thời hạn này nếu người sử dụng đất không làm thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất. Và khi đó, người sử dụng đất không thể nào tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nữa.

Như vậy điều kiên tiên quyết có thể thấy ngay để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang chính là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà để có thể đáp ứng được điều kiện cấp sổ đỏ, mảnh đất khai hoang phải đảm bảo các điều kiện sau đây: 

1.3. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang

Đất khai hoang nguồn gốc là từ việc người dân tự tiến hành khai thác, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất này cũng không được quy định cụ thể tại văn bản pháp luật. Do vậy để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang, ta có thể áp dụng luật chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Trường hợp đất khai hoang đang sử dụng đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nếu có một trong các giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật 

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ( Băng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản gồm nhà ở và đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ, văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ, bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận, giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp, bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ở công nhận ) 

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định bao gồm:

Thứ nhất: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980

Thứ hai: Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

    + Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp

    + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập

    + Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có một trong hai loại giấy tờ trên. Trường hợp trong đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất có sự khác nhau giữa thời điểm làm đơn và thời điểm xác nhận thì thời điểm xác lập đơn được tính theo thời điểm sớm nhất ghi trong đơn

    + Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dung đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất

    + Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà của được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở 

    + Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Thứ ba là dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Thứ tư là Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)

Thứ năm, giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép

Thứ sáu, Giấy tờ tạm giao đất của ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dận cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận

Thứ bảy là giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của đại phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật

Thứ tám là bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và các giấy tờ thứ thứ nhất đến thứ bảy nêu trên có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó 

Thứ chín là Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp sổ mục kê đất, số kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 ở trên đang được lưu trữ tại cơ quan mình cho Ủy ban nhân dân cấp xã và người sử dụng đất để phục vụ cho việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Một số lưu ý về trường hợp đất đang sử dụng ổn định có một trong những giấy tờ nêu trên:

Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) 

Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Nếu không có sự thống nhất về thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43 thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. Nếu không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu nhập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Trong trường hợp sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà chưa được Cấp giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyên sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

2. Trong trường hợp đất khai hoang đang sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (tức ngày 01 tháng 07 năm 2014) mà có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặ biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất 

- Trong trường hợp các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định ở trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Để tìm hiểu chi tiết hơn về trường hợp này, quý khách có thể tham khảo thêm các Điều từ 20 đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung tại khoản 18, khoản 19 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Như vậy, tóm lại nếu người dân có đất khai hoang mà có nhu cầu muốn được chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất này thì phải xem xét mình thuộc trường hợp có một trong những giấy tờ để chứng minh việc sử dụng đất nêu trên hay thuộc trường hợp không có giấy tờ gì nhưng lại có những điều kiện xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã và đảm bảo về thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất khai hoang này. 

2. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang

Trong trường hợp mảnh đất khai hoang không có một trong những loại giấy tờ nêu tai mục 1.3 của bài viết thì người dân cần phải tiến hành thủ tục xin xác nhận đất khai hoang tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước (hoặc có thể tiến hành luôn thủ tục xin cấp sổ đỏ vì theo trình tự, Ủy ban nhân dân cấp xã cũng có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận tình trạng đất và niêm yết kết quả kiểm tra tại trụ sở của Ủy ban nhân dân xã). Cụ thể, quý khách sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm đơn xin xác nhận đất khai hoang cùng tài liệu chứng minh (nếu có). Sau đó quý khách nộp hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp xã để xin xác nhận việc sử dụng đất khai hoang này. Cán bộ cấp xã sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và xử lý hồ sơ trong thời hạn nhất định. Nếu hồ sơ không đạt yêu cầu, cần bổ sung, cơ quan có thẩm quyền sẽ có văn bản thông báo đến quý khách yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ đã hợp lệ thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm cấp giấy xác nhận đất khai hoang cho quý khách. Trong trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy xác nhận đất khai hoang, cơ quan có thẩm quyền sẽ trả hồ sơ kèm theo văn bản thông báo từ chối xác nhận có nêu rõ lý do.

Trong trường hợp mảnh đất khai hoang đã có đủ các giấy tờ nêu tại mục 1.3 của bài viết hoặc đã tiến hành xong thủ tục xác nhận đất khai hoang nêu trên, quý khách sẽ trực tiếp tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất lần đầu căn cứ Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- 01 Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04a/ĐK đính kèm tại Phụ lục Thông tư 24

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại mục 1.3 của bài viết đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất  

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại các Điều 31 đến điều 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như Biên lai nộp thuế hàng năm; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

Sau khi đã hoàn tất thành phần cần có trong bộ hồ sơ, quý khách tiến hành nộp một bộ hồ sơ đế Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường. Hoặc có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Bộ phận tiếp nhận sẽ có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của quý khách và đưa quý khách biên bản tiếp nhận cùng ngày hẹn trả kết quả để đảm bảo quyền lợi cho quý khách

Bước 4: Theo dõi tiến trình giải quyết hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan sẽ ra thông báo và hướng dẫn quý khách bổ sung trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ

Khi hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành các công việc sau:

- Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận về Hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đã đăng ký.

+ Trường hợp không có giấy tờ quy định tại mục 1.3 của bài viết thì Ủy ban nhân dân xã sẽ xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

+ Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi tiến hành kiểm tra các nội dụng hiện trạng sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa dất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp nếu có

Sau khi đã hoàn tất việc kiểm tra, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở của ủy ban và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai sau đó gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký và xác nhận xem hồ sơ có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận hay không vào trong đơn đăng ký

- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính nếu trong trường hợp không được miễn nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định

- Chuẩn bị hồ sơ để Cơ quan tài nguyên và môi trường trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận 

- Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình lên Ủy ban nhân dân cấp huyện xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn tất thì chuyển lại hồ sơ đã giải quyết cho phòng đăng ký đất đai

- Văn phòng đăng ký đất dai cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Quý khách sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường hoặc cơ quan thuế thông báo về việc thu nghĩa vụ tài chính.

Bước 6: Nhận kết quả:

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quý khách hoặc gửi kết quả về Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp quý khách nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã 

Thời hạn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đất khai hoang là không quá 30 làm việc ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như không tính thời gian xử lý đối với trường hợp có vi phạm pháp luật về việc sử dụng đất, thời gian trưng cầu giám định. 

Như vậy thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp. Mặc dù vậy nhưng người dân lưu ý không được nộp trực tiếp hồ sơ đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chỉ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. 

3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang

Sau khi đất khai hoang đã được cấp Sổ đỏ thì quý khách có thể tiến hành việc chuyển nhượng phần đất này nếu đáp ứng đủ các điều kiện khác nêu trên. Về thủ tục để tiến hành việc chuyển nhượng hợp pháp nếu không thuộc trường hợp được miễn làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được làm dưới hình thức viết tay hoặc đánh máy tuân theo đúng thể thức của văn bản nói chung và trong đó phải thể hiện được thông tin của các bên, quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng cũng như tài sản gắn liền với đất, thông tin thửa đất, giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán, điều khoản về việc giao đất, đăng ký quyền sử dụng đất, trách nhiệm của các bên và phương thức giải quyết tranh chấp 

Luật Minh Khuê sẽ gửi đến quý khách mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang mới nhất năm 2022 tại phần 4 của bài viết

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng bắt buộc phải có công chứng mới có hiệu lực pháp lý. Do vậy các bên cần đến Văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện việc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang. 

Khi đến, các bên chuẩn bị một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu, dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc), giấy tờ tùy thân của các bên (căn cước công dân,...), giấy xác nhận tình trạng độc thân nếu chưa đăng ký kết hôn hoặc Giấy đăng ký kết hôn, Bản sao các giấy tờ khác có iên quan đến hợp đồng nếu có

Bước 3: Tiến hành nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (tiến hành sang tên sổ đỏ)

Sau khi đã công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách tiến hành việc sang tên sổ đỏ bằng cách chuẩn bị một bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến Văn phòng đăng ký quyền sủ dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất. Hồ sơ sẽ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK Thông tư 24/2014.

- Giấy chứng nhất quyền sử dụng đất: Bản chính + 2 bản sao có chứng thực

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng

- Giấy tờ tùy thân của các bên

- Sổ hộ khẩu cùng giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy đăng ký kết hôn 

 - Tờ khai các loại phí bao gồm: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đăng ký thuế

- Sơ đồ vị trí nhà đất

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng tài nguyên và môi trường sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để ra thông báo đóng thuế 

Trong trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp huyện/ tỉnh để xem xét và phê duyệt cấp giấy chứng nhận. 

Sau đó văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhật dữ liệu biến động vào hồ sơ địa chính và trả kết quả là Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho quý khách

Bước 4: Nhận kết quả

Căn cứ vào giấy hẹn trả kết quả, quý khách đến bộ phận trả kết quả để nhận thông báo đóng thuế và hoàn tất nghĩa vụ tài chính như đã thông báo. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ, quý khách sẽ đem hóa đơn đến Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang là không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, không tính ngày tiếp nhận hồ sơ tại xã, thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên, thời gian xử lý đối với các trường hợp sai phạm về việc sử dụng đất, thời gian trưng cầu giám định. 

4. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang được quy định cụ thể tại Nghị định số 22/2022/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể tại Mẫu số 06 của Phụ lục. 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai hoang mới nhất:

Như vậy, trên đây là toàn bộ thông tin về Mẫu hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang và hướng dẫn do Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc moi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến theo số điện thoại 19006162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc. Rất mong nhận được sự hợp tác của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!