1. Khái niệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

“Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất" không phải là nội dung quản lý nhà nước về đất đai mới có ở Luật Đất đai 2013 nhng trong quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đất đai, nội dung này được thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Từ Quyết định số 201/CP năm 1980, trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đến Luật Đất đai 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất". Bởi lẽ, lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nước chỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng hoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đất hoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đất hoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc giao đất cũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể không tương đương với giá trị của quyền sử dụng đất.
Như  vậy, cùng với quá trình phát triển của xã hội, nội dung này của công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng thay đồi và dần được hoàn thiện hơn. Đến nay, Luật Đất đai 2013 quy định khái niệm Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất thu hồi đất như sau:
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sứ dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có thu cầu sử dụng đất.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã , phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.
- Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác.
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Các hoạt động này đều nhằm:
- Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
- Đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài. Xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của
mình trong diện tích đất đó.

2. Một số quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

2.1 Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một việc làm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và pháp luật thì khi giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần hết sức lưu ý đến căn cứ tiến hành. Pháp luật đất đai quy định cản cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Nhu cầu này được thể hiện cụ thể như sau:
+ Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.
+ Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các Sở, ban, ngành có liên quan thẩm định về nhu cầu sử dụng đất trên cơ sở xem xét hồ sơ dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt.
+ Đơn xin giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có xác nhận của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất đối với trường hợp xin giao đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất hoặc giao đất làm nhà ở
+ Đơn xin giao đất của cộng đồng dân cư có xác nhận của Uỷ phường, thị trấn nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất, ủyban nhân dân xã,
Đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thì phải xem xét việc chấp hành pháp luật về đất đai trước đây của người xin giao đất, thuê đất.
Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trớc đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai. Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao
đất,  cho  thuê  đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài  nguyên  và Môi trường nơi có đất đã
giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

3. Hình thức giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

3.1 Hình thức giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, giao đất vẫn được tiến hành dưới 2 hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất có thu tiền sử dụng. Với nguyên tác chung: những trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mục đích sản xuất. kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng; những trường hợp sử dụng đất ở (của hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng. Mặt khác, thực hiện nguyên tắc nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất", pháp luật đất đai đã quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào các đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, Luật Đất đai 2013 quy định:
- Các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức.
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước.
+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp.
- Các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; được giao đất hoặc sử dụng đất làm mặt bàng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu...
Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc quyết định giao đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

3.2 Hình thức cho thuê đất

Đến Luật Đất đai 2013, chỉ quy định 2 hình thức trả tiền thuê đất là thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:
Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; sử dụng đất nông nghiệp vợt hạn mức giao đất từ ngày 1 tháng 1 năm 1999 đến trớc ngày ngày 30 tháng 6 năm 2004, trừ diện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất; sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vợt hạn mức được giao trước ngày 1 tháng 1 năm 1999 mà thời hạn sử dụng đất đã hết.
- Tổ chức kinh lễ, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đổ gốm.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm.
Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, 'làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng quy định việc cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó.
* Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất:  Ở Luật Đất đai 2013. Việc quy định nội dung này đã tạo điều kiện thuận lợi cho người đang sử dụng đất muốn chuyển sang mục đích sử dụng khác; đồng thời cũng giảm tiện về thủ tục hành chính cho cơ quan nhà nước trong trường hợp này. Thay vì việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra quyết định thu hồi rồi sau đó lại ra quyết định giao đất cho chính người sử dụng đó thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ phải làm thủ tục công nhận cho người sử dụng được chuyển mục đích sử dụng. Đến Luật Đất đai 2013, đã chia việc chuyển mục đích sử dụng làm 2 trường hợp: chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất khống cần phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất rừng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; - Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Còn lại, tất cả những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định trong 5 trường hợp trên thì người sử dụng đất chỉ cần đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất.
Như vậy, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định những trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng cần phải xin phép còn lại "rất mở" với việc tự quyết định chuyển mục đích sử dụng nội bộ trong sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp để người sử dụng chủ động trong sản xuất kinh doanh. Ví dụ: tất cả các trường hợp người sử dụng chuyển nội bộ trong các loại đất nông nghiệp với nhau mà không phải là chuyển đất chuyên lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác... đều không phải xin phép mà chỉ cần đăng ký với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thì trấn nơi có đất.
Vì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng nên sau khi chuyển mục đích sử dụng đất quyền và nghĩa vụ của người sử dụng có thể bị thay đổi. Nguyên tắc chung là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển mục đích được thực hiện theo quy định sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân: nếu chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất nông nghiệp có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản. đất làm muối) cho nhau thì thời hạn không thay đổi; nếu chuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn đều là lâu dài;
các trường hợp chuyển mục đích khác thì thời hạn sử dụng tính theo loại đất sau khi chuyển mục đích và được tính từ thời điểm chuyển mục đích.
Đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi chuyển mục đích sử dụng đất thì thời hạn sử dụng theo dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Riêng đối với tổ chức kinh tế chuyển đất phi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu đài.
Các loại đất khác nhau được Nhà nước quy định giá trị của quyền sử dụng khác nhau, đặc biệt giữa các nhóm đất khác nhau thì giá trị của quyền sử dụng lại càng khác nhau nên theo nguyên tắc chung thì khi chuyển mục đích sử dụng từ loại đất đã được Nhà nước quy định có giá trị của quyền sử dụng thấp sang loại đất có giá trị của quyền sử dụng cao thì người sử dụng phải nộp vào ngân sách quốc gia khoản tiền chênh lệch về giá trị của quyền sử dụng giữa loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng so với loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng. Vì vậy, để đảm bảo công bằng, Luật Đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, bao gồm: chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê đất; chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thay đổi theo lịch sở phát triển của xã hội. Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 87 đến nay, thẩm quyền này được thay đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước ở cấp huyện, cấp tỉnh nên càng ngày thẩm quyền giao đất, cho thuê đất càng được chuyển giao về cấp tỉnh và cấp huyện nhiều hơn. Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước về đất đai quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sai thẩm quyền, pháp luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nh sau:
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định:
+ Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
+ Cho thuê đất đối với tồ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, lổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:
+ Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân
+ Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định trên đây không được ủy quyền.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định trên đây là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê