1. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 123
Điều 123 Luật Đất đai 2024 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của các cấp Ủy ban nhân dân. Cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp đặc biệt, như đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và cộng đồng dân cư. Đặc biệt, đối với việc cho cá nhân thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ, nếu diện tích từ 0,5 ha trở lên, cần phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Ngoài ra, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1 và 2 cũng có trách nhiệm quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Luật này có hiệu lực, cũng như các quyết định theo quy định của Luật này.
Cuối cùng, Điều 123 quy định rằng các cơ quan nhà nước có thẩm quyền không được phân cấp hoặc ủy quyền trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo tính thống nhất và trách nhiệm rõ ràng trong quá trình thực thi.
Điểm mới so với quy định trước đây:
Điều 123 của Luật Đất đai 2024 có một số điểm mới so với Điều 59 của Luật Đất đai 2013, thể hiện sự điều chỉnh trong phạm vi thẩm quyền của các cấp Ủy ban nhân dân (UBND) và các quy định liên quan. Cụ thể, các điểm mới đáng chú ý gồm:
- Mở rộng đối tượng áp dụng đối với tổ chức trong nước và tổ chức tôn giáo: Trong Điều 123, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ đối với các tổ chức nói chung mà còn cụ thể đối với tổ chức trong nước (điểm a) và tổ chức tôn giáo (điểm b). Điều này làm rõ hơn về đối tượng được giao đất hoặc cho thuê đất ở cấp tỉnh, khác với Điều 59 chỉ nêu chung chung về "tổ chức" và "cơ sở tôn giáo" mà không phân biệt rõ ràng.
- Thêm đối tượng là tổ chức tôn giáo trực thuộc: Điều 123 bổ sung quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo trực thuộc (điểm b). Điều này làm rõ rằng không chỉ các tổ chức tôn giáo cấp trung ương mà cả các tổ chức tôn giáo trực thuộc cũng có thể được cấp đất theo quyết định của UBND cấp tỉnh, điều mà Điều 59 không quy định rõ ràng.
- Điều chỉnh về đối tượng người gốc Việt Nam và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Trong Điều 123, việc giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể hơn, với sự bổ sung chi tiết về cách thức thực hiện. Điều này giúp quy trình rõ ràng và không bị hiểu lầm như trong Điều 59, nơi những đối tượng này được đề cập nhưng không được phân biệt cụ thể.
- Quy định về UBND cấp huyện trong việc giao đất đối với cá nhân và cộng đồng dân cư: Điều 123 duy trì thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và cộng đồng dân cư, nhưng điều chỉnh thêm về các trường hợp cần có sự chấp thuận của UBND cấp tỉnh đối với những diện tích lớn (từ 0,5 ha trở lên) khi cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ. Điều này có sự khác biệt so với Điều 59, khi chỉ nêu một cách tổng quát mà không làm rõ quy định về diện tích cụ thể cần có sự chấp thuận cấp tỉnh.
- Quy định về thẩm quyền không phân cấp, không ủy quyền: Một điểm mới trong Điều 123 là nhấn mạnh rằng cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất không được phân cấp hoặc ủy quyền (khoản 5). Quy định này tạo ra sự thống nhất trong quá trình quyết định và thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai, tránh việc ủy quyền cho các cấp dưới, điều này không được đề cập rõ ràng trong Điều 59 của Luật Đất đai 2013.
Những điểm mới này giúp cụ thể hóa các quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời nâng cao tính minh bạch và rõ ràng trong việc phân chia thẩm quyền giữa các cấp chính quyền.
2. Quy trình thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 223 Luật Đất đai 2024 và Điều 49 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì quy trình thực hiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ bao gồm các bước cơ bản sau:
- Nộp hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất: Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất, cho thuê đất cần nộp một bộ hồ sơ cho cơ quan tiếp nhận và trả kết quả. Hồ sơ gồm đơn xin giao đất (Mẫu số 02a) hoặc đơn xin thuê đất (Mẫu số 02b) và các loại giấy tờ pháp lý cần thiết, bao gồm các văn bản phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền như kết quả lựa chọn nhà đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp cụ thể).
- Giao đất cho bồi thường và tái định cư: Trong trường hợp giao đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, việc giao đất được thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, đối với những người sử dụng đất bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh, có nhu cầu di dời và tiếp tục hoạt động sản xuất, kinh doanh tại vị trí khác, việc giao đất sẽ áp dụng cho tất cả các loại đất còn thời hạn sử dụng.
- Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất: Quy trình này sẽ theo các bước cụ thể đã được quy định tại các Điều của Nghị định liên quan, bao gồm các thủ tục đối với việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Các bước thủ tục này bao gồm việc xét duyệt hồ sơ, tổ chức các cuộc họp, kiểm tra các yếu tố pháp lý và hoàn thiện các giấy tờ liên quan.
- Miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất: Các trường hợp giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là các trường hợp đặc biệt, có thể áp dụng cho các dự án hoặc mục đích sử dụng đất công ích, bồi thường hoặc tái định cư.
Tóm lại, quy trình giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất yêu cầu người xin giao đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan, theo đúng quy định của pháp luật và các bước thủ tục cụ thể. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xét duyệt hồ sơ, thực hiện các bước thủ tục, và quyết định cấp đất theo các mục đích đã được xác định trước.
3. Ý nghĩa của việc phân định rõ thẩm quyền
Việc phân định rõ thẩm quyền trong các quy định pháp lý, đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, mang lại nhiều ý nghĩa quan trọng như sau:
- Đảm bảo tính minh bạch và công bằng: Phân định rõ thẩm quyền giúp quá trình cấp đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất trở nên minh bạch hơn, tránh được sự mập mờ hoặc lạm dụng quyền lực. Khi mỗi cấp chính quyền (cấp tỉnh, huyện, xã) có quyền hạn và trách nhiệm rõ ràng, các quyết định liên quan đến đất đai sẽ được thực hiện một cách công bằng, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan hay can thiệp không chính đáng.
- Tăng cường trách nhiệm và hiệu quả quản lý: Việc phân cấp rõ ràng thẩm quyền giúp các cơ quan chức năng ở các cấp hành chính chủ động hơn trong công tác quản lý đất đai. Các cơ quan cấp dưới, như UBND cấp huyện và cấp xã, sẽ có trách nhiệm quyết định các vấn đề cụ thể tại địa phương, trong khi UBND cấp tỉnh có thể tập trung vào các vấn đề quan trọng hoặc có ảnh hưởng lớn hơn. Điều này làm tăng hiệu quả trong việc quản lý và xử lý các tình huống cụ thể.
- Hạn chế tình trạng phân cấp không hợp lý: Việc không phân cấp hoặc ủy quyền sai thẩm quyền, như được quy định trong một số điều luật, sẽ tránh được sự mơ hồ trong việc xác định trách nhiệm giữa các cấp chính quyền. Quy định này đảm bảo rằng quyền quyết định các vấn đề quan trọng về đất đai không bị chuyển giao không đúng đối tượng, giúp giảm thiểu tình trạng rối rắm trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính.
- Giảm thiểu tham nhũng và lạm dụng quyền lực: Khi thẩm quyền được phân định rõ ràng, việc giám sát các hành động của các cơ quan nhà nước cũng trở nên dễ dàng hơn. Các tổ chức, cá nhân liên quan sẽ biết chính xác phải làm việc với cơ quan nào và chịu trách nhiệm ở cấp độ nào. Điều này giúp giảm thiểu cơ hội cho việc lợi dụng quyền lực hay tham nhũng trong quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai.
- Tạo sự đồng thuận và tránh tranh chấp: Quy định về thẩm quyền giúp tạo sự đồng thuận và hợp tác giữa các cơ quan nhà nước, tránh các tranh chấp về thẩm quyền trong quá trình thực thi. Cùng với đó, người dân và các tổ chức cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết vấn đề của mình, từ đó giảm bớt khiếu nại và tranh chấp không cần thiết.
- Hỗ trợ trong việc thực thi các chính sách phát triển bền vững: Việc phân định rõ thẩm quyền còn giúp các cơ quan chức năng thực hiện các chính sách phát triển đất đai một cách hiệu quả và bền vững. Các quyết định về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất có thể được xem xét và quyết định phù hợp với nhu cầu phát triển của từng khu vực và phù hợp với chiến lược phát triển quốc gia và địa phương.
Tóm lại, phân định rõ thẩm quyền không chỉ là một yếu tố quan trọng trong việc quản lý đất đai mà còn là một yếu tố then chốt trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, tổ chức, đồng thời duy trì trật tự xã hội và sự ổn định của hệ thống pháp luật.
Tham khảo: Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Liên hệ: 1900.6162 hoặc gửi email tới: lienhe@luatminhkhue.vn để được hỗ trợ, tư vấn pháp luật nhanh chóng
