1. Thế nào là giao đất không đúng thẩm quyền?

Đất giao không đúng thẩm quyền là một tình huống trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, khi đất được giao hoặc phân phối cho hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức mà người hoặc cơ quan giao đất không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Điều này có thể dẫn đến việc vi phạm quyền và trách nhiệm của cơ quan giao đất, gây ra tình trạng không công bằng và khó khăn trong việc quản lý, sử dụng đất đai. Theo quy định về Khoản 1 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rõ ràng về trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền:

- Trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân: Điều này áp dụng trong các tình huống mà người đứng đầu điểm dân cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã đã thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân mà không tuân thủ quy định của pháp luật về đất đai. Những người này không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện việc giao đất.

Thậm chí, trong trường hợp này, việc giao đất có thể đã xảy ra qua nhiều thời kỳ, bao gồm cả những lần sửa đổi, ban hành các luật liên quan đến đất đai nhưng vẫn không tuân thủ quy định về thẩm quyền. Một điểm quan trọng là quy định về cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân vẫn được thống nhất là UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh). Nếu đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân không có nguồn gốc từ UBND cấp huyện, thì đây có thể được coi là đất giao không đúng thẩm quyền.

- Trường hợp tổ chức tự phân phối, bố trí đất không đúng thẩm quyền: Điều này áp dụng trong trường hợp tổ chức đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng, nhưng sau đó tổ chức này tự phân phối, bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên, xã viên mà không tuân thủ quy định của pháp luật. Những tổ chức này không có thẩm quyền theo quy định của pháp luật để thực hiện việc giao đất.

Việc tự phân phối, bố trí đất này có thể được thực hiện bởi nhiều tổ chức khác nhau, bao gồm đơn vị quốc phòng, xí nghiệp, công ty, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, bệnh viện, cơ quan, đơn vị khác. Tuy nhiên, dù tổ chức này có thực hiện việc phân phối đất cho mục đích sử dụng nhà ở và các mục đích khác, nếu không tuân thủ quy định về thẩm quyền, thì đây cũng có thể được coi là trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền.

 

2. Mua đất của người được giao đất không đúng thấm quyền có được cấp sổ đỏ không?

Giai đoạn 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 là một trong những trường hợp đặc biệt được quy định trong Khoản 2 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo quy định này, nếu đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, thì người đang sử dụng đất có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định.

- Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận: Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng hai điều kiện chính sau:

  • Không có tranh chấp: Đất mà người sử dụng đất đang sử dụng không được tranh chấp, tức là không có sự tranh cãi, kháng đối về quyền sử dụng đất từ các bên khác.
  • Phù hợp với quy hoạch: Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch được phê duyệt của địa phương, đảm bảo rằng việc sử dụng đất không vi phạm quy định quy hoạch đó.

- Diện tích được cấp Giấy chứng nhận: Việc xác định diện tích được cấp Giấy chứng nhận đất sẽ tuân theo những quy định cụ thể như sau:

  • Đối với thửa đất có nhà ở: Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở. Hạn mức công nhận đất ở sẽ khác nhau tùy theo từng địa phương.
  • Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở. Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình thì sẽ được công nhận như đất phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng của công trình đó.
  • Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: Diện tích đất được công nhận như đất phi nông nghiệp (cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ) theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó.
  • Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác, thì diện tích đất này sẽ được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Căn cứ vào Khoản 3 của Điều 23 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể trong trường hợp đất được giao không đúng theo quyền thẩm quyền và đã được sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất theo như quy định tại khoản 2 của Điều 20 trong Nghị định này.

Trong trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, diện tích còn lại không có nhà ở hoặc công trình xây dựng, sẽ được xác định là đất nông nghiệp theo tình trạng sử dụng hiện tại. Nếu người sử dụng đất mong muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang mục đích phi nông nghiệp, thì phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tương tự như giai đoạn trước ngày 15/10/1993, trong giai đoạn này, hộ gia đình và cá nhân cần phải lưu ý đến 02 vấn đề pháp lý quan trọng sau:

- Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận:

  • Không có tranh chấp.
  • Phù hợp với quy hoạch.

Mặc dù các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận trong 02 giai đoạn trên được qui định giống nhau, tuy nhiên, điểm khác biệt nằm ở diện tích sẽ được cấp Giấy chứng nhận và số tiền sử dụng đất phải nộp.

- Diện tích được cấp Giấy chứng nhận:

  • Đối với thửa đất có nhà ở và diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở, toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở (hạn mức giao đất ở sẽ khác nhau tùy theo mỗi tỉnh, thành phố thuộc trung ương).
  • Trường hợp thửa đất có nhà ở và diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức giao đất ở. Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.
  • Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sẽ được công nhận; đất thương mại, dịch vụ sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng các công trình đó (hình thức sử dụng đất sẽ được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
  • Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở, diện tích đất ở cũng như diện tích đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ sẽ được công nhận theo quy định đối với từng loại đất như đã nêu. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo diện tích đất ở và diện tích đất phi nông nghiệp khác theo quy định sẽ được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 3: Từ ngày 01/7/2014 trở về sau

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất, nhưng không phải từ UBND cấp huyện, thì không chỉ không được cấp Giấy chứng nhận mà còn có nguy cơ bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã được giao.

=> Đất giao không đúng thẩm quyền đề cập đến trường hợp đất không được cơ quan có thẩm quyền giao đất, theo từng giai đoạn thực hiện (UBND cấp huyện, cấp tỉnh). Mặc dù đây là trường hợp đất giao không đúng theo quyền thẩm quyền, nhưng nếu đất này đã được giao và phân định trước ngày 01/7/2014, vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ các điều kiện quy định.

>> Tham khảo: Phân biệt hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức cho thuê đất?

 

3. Khi được cấp sổ thì tiền sử dụng đất phải nộp xác định như thế nào?

Theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được quy định cụ thể theo từng giai đoạn như sau:

Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004

Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định

- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

  • Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất.
  • Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất:

  • Bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
  • Bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất:

  • Bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất.
  • Bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)

- Diện tích đất còn lại không có nhà ở được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận.

- Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.

Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014

Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp như sau:

- Phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo quy định thì được trừ số tiền đã nộp vào tiền sử dụng đất phải nộp; mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

- Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.

Quý khách có thể tham khảo thêm bài viết sau: Đất trồng cây lâu năm là gì? Rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm?

Liên hệ chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài19006162 hoặc gửi email đến lienhe@luatminhkhue.vn. Chúng tôi sẵn lòng giúp bạn giải đáp mọi câu hỏi và yêu cầu.