1. Mua bán nhà đất phải kê khai đúng giá để làm căn cứ tính thuế

Tại Công văn 489/BTP-BTTP năm 2022 về chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản do Bộ Tư pháp ban hành.

Ngày 12/01/2022, Bộ Tài chính có Công văn số 438/BTC-VP về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Để kịp thời phối hợp với các Bộ, ngành trong việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tư pháp đề nghị:

Để kịp thời phối hợp với các Bộ, ngành trong việc chống thất thu thuế trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tư pháp đề nghị Hiệp hội công chứng viên Việt Nam:

- Chỉ đạo và có cơ chế giám sát các Hội công chứng viên trong việc yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

- Chỉ đạo, quán triệt các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc các quy định về trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch; hướng dẫn người yêu cầu công chứng kê đúng giá thực tế mua bán để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật. Phối hợp với Cục Thuế, Công an tỉnh và các cơ quan liên quan tăng cường hoạt động thanh tra, kiểm tra hoạt động công chứng tại địa phương nói chung và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản nói riêng. Có biện pháp xử lý hoặc kiến nghị cơ quan có thẩm quyền có biện pháp xử lý hành vi trốn thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản (nếu có).

Trên đây là một số nội dung về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tư pháp đề nghị Hiệp hội công chứng viên Việt Nam và Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quan tâm, thực hiện.

2. Kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế bị xử lý như thế nào?

Hành vi giảm giá kê khai khi bán nhà đất dưới giá trị thực tế thường xuyên xảy ra khi các bên thỏa thuận lập hai hợp đồng chuyển nhượng riêng biệt. Trong quá trình này, một hợp đồng được lập với đầy đủ thông tin và giá trị thực tế của bất động sản, trong khi hợp đồng còn lại cũng tương tự nhưng với giá bán được kê khai thấp hơn so với giá thực tế.

Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cần phải được công chứng theo quy định tại điểm a khoản 3 của Điều 167 trong Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định này, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn có thể nhằm mục đích tránh trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân cho cơ quan thuế của Nhà nước.

Theo luật lệ, số tiền thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản được coi là thu nhập cá nhân và phải chịu thuế theo quy định của Điều 3 trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Hành vi giảm giá kê khai giá bán nhà đất dưới mức giá thực tế là một cách thức trốn tránh nghĩa vụ thuế, và điều này có thể bị xem xét theo khoản 3 của Điều 143 trong Luật Quản lý thuế năm 2019.

Hành vi kê khai giá hàng hóa (cụ thể là giá bán nhà đất) thấp hơn giá trị thực tế là hành vi vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ của hành vi mà người khai gian giá có thể bị xử phạt hành chính hay xử lý hình sự.

Xử phạt hành chính

Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định xử phạt hành chính về thuế, hóa đơn, hành vi kê khai không chính xác giá trị hàng hóa, dịch vụ bị xử phạt theo các mức phạt như sau:

- Phạt tiền 1 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên

- Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế, không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.

- Phạt tiền 2 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.

- Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có từ ba tình tiết tăng nặng trở lên.

Ngoài ra, cá nhân vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả: Nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước. Khi quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt nhưng phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.

Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.

Hành vi kê khai giá bán nhà đất thấp hơn thực tế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế theo Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017)

Khung hình phạt cho hành vi trốn thuế có mức tối thiểu là phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm. Mức hình phạt cao nhất là phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm, đối với trường hợp có hành vi trốn thuế với số tiền từ 1.000.000.000 đồng trở lên.

Ngoài các hình phạt trên, người phạm tội còn có thể bị áp đặt mức phạt bổ sung trong khoảng từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng. Hơn nữa, họ có thể đối mặt với cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc thực hiện một công việc nhất định trong khoảng thời gian từ 01 năm đến 05 năm. Hình phạt khác có thể bao gồm việc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản của người vi phạm.

3. Trách nhiệm dân sự đối với hành vi kê khai giá nhà đất thấp hơn thực tế

Trong trường hợp kê khai giá bán nhà đất không đúng với giá thực tế, thường các bên trong hợp đồng sẽ lựa chọn hợp đồng ghi nhận giá ảo để tiến hành công chứng nội dung. Điều này có nghĩa là Nhà nước chỉ bảo hộ cho hợp đồng với giá trị ảo và không thể đảm bảo cho hợp đồng mua bán với giá thực tế còn lại. Rủi ro liên quan đến bên mua (bên nhận chuyển nhượng) không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và vi phạm là rất cao, do khả năng bảo vệ quyền lợi cho bên chuyển nhượng trở nên khó khăn trong tình huống này.

Hợp đồng mà có hành vi kê khai giá bán thấp hơn thực tế thường được tạo ra với mục đích che giấu sự tồn tại của một giao dịch dân sự khác sau đó. Trong trường hợp này, hợp đồng được coi là giả mạo và phần thỏa thuận về giá của nhà đất không đúng với thực tế sẽ bị vô hiệu. Tuy nhiên, các phần khác của hợp đồng chuyển nhượng vẫn giữ hiệu lực nếu chúng đáp ứng được các điều kiện theo quy định.

Khi điều khoản liên quan đến giá nhà đất trong hợp đồng bị vô hiệu, các bên có trách nhiệm hoàn trả lại những gì đã nhận cho phần nội dung bị vô hiệu. Các phần còn lại của hợp đồng vẫn tiếp tục có hiệu lực và được thực hiện nếu chúng đáp ứng đủ các điều kiện quy định.

Xem thêm: Thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất?

Như vậy trên đây là toàn bộ thông tin về Mua bán nhà đất cần kê khai đúng giá để làm căn cứ tính thuế mà Công ty Luật Minh Khuê muốn gửi đến quý khách mang tính tham khảo. Nếu quý khách còn vướng mắc về vấn đề trên hoặc mọi vấn đề pháp lý khác, quý khách hãy vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi qua Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến theo số điện thoại 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật trực tiếp qua tổng đài kịp thời hỗ trợ và giải đáp mọi thắc mắc.

Nếu quý khách cần báo giá dịch vụ pháp lý thì quý khách có thể gửi yêu cầu báo phí dịch vụ đến địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để nhận được thông tin sớm nhất! Rất mong nhận được sự hợp tác và tin tưởng của quý khách! Luật Minh Khuê xin trân trọng cảm ơn!