1. Có nên mua nhà mới sửa chữa chưa có giấy hoàn công ?

Xin chào luật sư! Tôi có câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi có ý định mua 1 căn nhà ở quận Tân Phú. Chủ nhà đã đưa bản photo sổ hồng. Nội dung: Nhà ở: Trong mục thực trạng nhà ở:

Tổng diện tích sử dụng: 33,3 m2

Diện tích xây dựng: 15,4 m2

Kết cấu nhà: tường gạch, sàn gỗ, mái tole Số tầng: 2

Đất ở: Diện tích: 15,4 m2

Hình thức sử dụng: Riêng: 15,4 m2 Thực tế khi khảo sát nhà, tôi thấy nhà đã được xây dựng và sửa chữa lại bao gồm 1 trệt, 2 lầu đúc thật và có thêm 1 sân thượng với diện tích tương đương. Sau khi thỏa thuận giá (900 triệu), chủ nhà đề nghị chồng tiền đủ 1 lần tại công chứng, rồi nói nhà hiện chưa hoàn công, bên mua là tôi phải tự làm thủ tục hoàn công "lầu trên"? Các tiền phí và thuế thì bên mua lẫn bên bán tự lo phần riêng mình.

Xin hỏi luật sư:

1) Có thể làm thủ sang tên khi chưa làm giấy hoàn công không? Nếu như không được thì cần thời gian bao lâu để hoàn tất thủ tục hoàn công? Cần các loại giấy tờ nào và lệ phí hoàn công tổng cộng là bao nhiêu?

2) Các bước và giấy tờ tôi cần nắm của thủ tục công chứng, đóng phí trước bạ (bên mua) và thuế thu nhập cá nhân (bên bán), thủ tục đăng bộ sang tên? Vì tôi có hỏi trên mạng việc chồng tiền 100% khi công chứng mà chưa sang tên rủi ro rất cao, vì lúc đó sổ hồng vẫn đứng tên chủ cũ. Xin luật sư cho tôi cho tôi 1 giải pháp an toàn vì tôi lấn cấn khá nhiều trong thủ tục.

Xin chân thành cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi : 1900.6162

Trả lời:

Vấn đề thứ nhất về thủ tục hoàn công:

Dựa trên những gì bạn trình bày thì căn nhà mà bạn dự định mua đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình. Đây chính là cơ sở để chủ căn nhà làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Hiện nay, thủ tục hoàn công không còn là thủ tục hành chính (phải có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền) như trước đây. Theo đó, không cần xin giấy phép hoàn công mà việc thực hiện thủ tục hoàn công là chuyện nội bộ giữa chủ đầu tư (chủ nhà) và đơn vị thi công. Hoàn công là điều kiện để được cấp đổi lại sổ hồng trong đó thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi thi công. Do đó, gia đình bạn cần phải hoàn thiện thủ tục này trước khi làm thủ tục xin cấp đổi sổ hồng.

Bạn đã có bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình nên chỉ cần làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Vấn đề thứ hai- thủ tục chuyển nhượng nhà đất:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải đưa ra công chứng. Và cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm:

*Thuế thu nhập cá nhân: 2 %.

*Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

-Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm:  Mẫu hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước mới nhất năm 2020

2. Mua nhà đất trong nội bộ gia đình cần những giấy tờ gì ?

Thưa Luật sư! Cho em hỏi về việc mua bán lại nhà đất theo suất nội bộ mà chỉ có giấy tờ: + Hợp đồng ủy quyền + Hợp đồng ủy quyền người làm chứng (sau này sang tên cho người được ủy quyền mà không cần người ủy quyền) + Di chúc (người bán để lại toàn bộ tài sản là bất động sản cho người mua).
Vậy với những giấy tờ trên thì sẽ có những rủi ro gì trong mua bán nhà đất? Biện pháp nào để ngăn chặn rủi ro?
Xin trân thành cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì bạn mua lại suất đất nội bộ của người khác nên buộc giữa hai bên sẽ phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu có hợp đồng chuyển nhượng đất thì hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực mới có giá trị pháp luật theo quy định tại điểm a, khoản 3 điều 167 Luât đất đai 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Qua những gì bạn trình bày thì giấy tờ mà giữa các bên có chỉ có hợp đồng ủy quyền, hợp đồng ủy quyền người làm chứng và Di chúc. Tuy nhiên, di chúc có liên quan đến bất động sản nên theo quy định của pháp luật về đất đai thì buộc phải công chức, chứng thực bản di chúc đó theo quy định tại điểm c, khoản 3, điểm 167 Luật đất đai 2013

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Nếu di chúc không được công chứng thì sẽ không có hiệu lực pháp luật và như vậy khi người để lại di chúc chết thì di sản mà người đó để lại sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật, tức di sản sẽ chia cho những người thừa kế theo pháp luật.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì một trong những biện pháp tránh rủi ro phát sinh trong các giao dịch lên quan đến quyền sử dụng đất là đặt cọc.

Trong đó, theo quy định khoản 1, điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đặc cọc là:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Đây là biện pháp nhằm đảm bảo phù hợp đối với giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất. Đối với biện pháp này yêu cầu bên mua đặt trước một khoản tiền thực hiện nghĩa vụ, trong trường hợp bên bán không thực hiện thì ngoài việc trả lại số tiền đặt cọc mà còn phải trả một khoản tiền tương ứng với số tiền đặt cọc.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

>> Xem thêm:  Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng căn hộ chung cư với giá lỗ?

3. Tranh chấp giữa người đứng ra mua nhà và chủ sở hữu ?

Kính thưa công ty luật sư Minh Khuê Sau đây tôi xin trình bày nội dung mà tôi đang vướng mắc: Chuyện là năm 2014 bà nội vợ tôi mất và có để lại di chúc chia tài sản cho ba người cháu nội (vợ tôi được hưởng một phần). Sau đó cả nhà quyết định bán để chia ra ba phần. Rồi ba người cháu tiếp tục góp mỗi người 80 triệu để mua căn nhà ở Bình Dương.
Lúc mua vì tin tưởng nên mới để ba vợ tôi đứng ra mua. Nhà mua giấy tay nhưng ba vợ tôi là người đứng tên mua. Bây giờ ba người cháu không muốn sống chung nên muốn bán để chia tiền ra tự sống riêng. Nhưng bây giờ ông ba vợ tôi không chịu ký giấy. Ông ấy đòi chia cho ổng một phần thì ổng mới ký giấy bán nhà. Rất mong quý công ty tư vấn giúp xem bây giờ có phải vợ chồng tôi bất lực trước hành động ngang ngược của ông ấy hay không? Ông ấy làm vậy có vi phạm pháp luật không? Vợ chồng tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của mình?
Xin cảm ơn quý công ty luật sư Minh Khuê rất nhiều.

Tranh chấp giữa người đứng ra mua nhà và chủ sở hữu ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Hành động của ông bố vợ bạn là sai pháp luật nhưng thực tế mọi chứng cứ hiện tại bất lợi cho vợ bạn cùng các đồng thừa kế khác. Gia đình bạn cần đến hòa giải tại UBND cấp xã. Nếu không hòa giải được thì căn cứ theo quy định tại Điều 203, Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Theo như bạn trình bày, chúng tôi hiểu trường hợp của bạn nếu nhà đã được đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở do bố vợ bạn làm chủ thì bạn sẽ phải khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện để giải quyết; nếu trong thời gian đó mà vẫn chưa đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện; hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi bổ sung năm 2011 :

Bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

- Đơn khởi kiện: (Điều 164. Luật tố tụng dân sự số 24/2004/QH11 của Quốc hội , sửa đổi bổ sung 2011)

1. Cá nhân, cơ quan, tổ chức khởi kiện phải làm đơn khởi kiện.

2. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Toà án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, địa chỉ của người khởi kiện;
d) Tên, địa chỉ của người có quyền và lợi ích được bảo vệ, nếu có;
đ) Tên, địa chỉ của người bị kiện;
e) Tên, địa chỉ của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
g) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng, nếu có;
i) Tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp;
k) Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án;
l) Người khởi kiện là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ; nếu cơ quan, tổ chức khởi kiện thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.

- Ngoài đơn khởi kiện thì bên khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp (Điều 165 BLTTDS).

Tùy từng trường hợp cụ thể sẽ phải nộp các chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp khác nhau kèm theo đơn khởi kiện. Trường hợp của bạn thì cần nộp hồ sơ kèm theo đơn khởi kiện gồm:
- Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp

- Các giấy tờ liên quan đến vụ kiện ( giấy tờ sở hữu nhà, đất, hợp đồng liên quan…)

- Đối với cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu (bản sao có công chứng).

- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

- Giấy chứng nhận hòa giải của cấp cơ sở.

Tòa án sẽ có trách nhiệm tiếp nhận đơn và thụ lý, giải quyết cho gia đình bạn.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến: 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Được tặng cho nhà ở thì có phải bồi thường trả chi phí bảo trì?

4. Gửi tiền về Việt Nam cho bạn gái mua nhà có đòi lại được không ?

Chào luật sư Xin chào Luật sư. Em có quen 1 người bạn gái ở Việt Nam và em có hứa với người đó là gửi tiền về mua cho người đó 1 ngôi nhà . Nhưng bạn gái em lại không mua nhà mà đi lấy chồng .. và chuyển hết số tiền em gửi cho bạn gái vào tài khoản của chồng ...
Vậy cho em hỏi em có thể lấy lại số tiền mà mình đã gửi vào tài khoản bạn gái mình không ?
Xin luật sư tư vấn giúp em. Chân thành cám ơn!
Người gửi: Đ.N

>> Luật sư tư vấn luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Pháp luật dân sự hiện hành không có quy định hợp đồng vay tài sản phải được lập thành văn bản. Do đó, việc bạn cho vay tiền nhưng không lập thành văn bản mà chỉ giao kết bằng lời nói thì hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý, 2 bên vẫn có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận.

Nếu bạn đã yêu cầu trả tiền mà bạn gái cũ không trả thì bạn nên nộp đơn khởi kiện "đòi nợ" tại TA nơi cư trú của người vay. Kèm theo đơn khởi kiện là chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng. Tuy nhiên, trường hợp này bạn phải xác định thời điểm đó bạn thực hiện tặng cho hay là cho vay, những chứng cứ bạn đưa ra phải chứng minh được việc vay mượn có xảy ra.

Do bạn chuyển tiền từ nước ngoài về qua tài khoản nên chứng từ chuyển khoản qua ngân hàng sẽ làm căn cứ chứng minh trước toà, thể hiện mối quan hệ vay tài sản. Khi trình bày trước Toà, bạn nên khai chuyển khoản "cho vay" để thuận lợi chứng minh cho yêu cầu của mình.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Xem thêm:  Muốn mua căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện gì ?

5. Đang thuê trọ muốn mua nhà chung cư cần những thủ tục nào ?

Kính chào Luật Minh Khuê. Tôi có câu hỏi mong được giải đáp như sau: Tôi đang có hộ khẩu thường trú tại Thanh Hóa, thuê nhà và đang ở tại phường Cổ Nhuế 2 (đã mất hợp đồng) nay muốn mua lại một căn chung cư ở khu đô thị Resco OTC5 Cổ Nhuế ( chủ trước đã nạp 70% tiền nhà). Tôi cần phải thực hiện những nhiệm vụ gì để được nhận giấy tờ hợp pháp về sổ hồng, sổ đỏ (tôi chưa thuộc diện KT3).
Tôi muốn hỏi các loại giấy tờ kèm theo để mua là gì? Muốn làm KT3 như thế nào?
Mong Luật sư giải đáp giúp. Xin cảm ơn !
Người gửi: H.L

Trả lời:

Luật nhà ở 2014 có quy định như sau:

"Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo đó, việc bạn chưa thuộc diện KT3 tại Hà Nội thì bạn vẫn được thực hiện giao dịch mua bán nhà ở. Theo Điều 30 Luật cư trú 2006 và Điều 6 Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật cư trú, để làm hộ khẩu KT3 (Tạm trú dài hạn) bạn cần chuẩn bị hồ sơ đăng ký tạm trú như sau:

- Bản khai nhân khẩu (mẫu HK01);

- Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu (mẫu HK02);

- Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp ( nếu bạn làm KT3 sau khi mua nhà thì bạn chỉ cần xuất trình Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).

- Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ có xác nhận của Công an xã, phường, thị trấn nơi người đó đăng ký thường trú.

Về thủ tục mua nhà ở, Luật nhà ở 2014 có quy định như sau:

"Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Theo đó, trước tiên bạn và bên bán nhà cần phải lập bản hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng này phải có công chứng, chứng thực. Căn cứ vào thỏa thuận tại hợp đồng đã ký kết sẽ xác định bên bán hay bên mua có nghĩa vụ làm Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mới và nghĩa vụ nộp thuế và phí chuyển nhượng. Sau khi hoàn thành những các nghĩa vụ tài chính nêu trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Tư vấn chuyển nhượng chung cư bao gồm những gì và phí chuyển nhượng được tính như thế nào ?