1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch được hiểu chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng thời kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ một số quy hoạch đất đai phổ biến như là quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông,...

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả. Ở mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất cũng như là tình hình sử dụng đất thực tế ở địa phương, và kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất. 

 

2. Mua phải đất quy hoạch có trả lại đất, đòi lại tiền được không?

Theo quy định của pháp luật về đất đai thì đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì cá nhân sở hữu quyền sử dụng đất hoàn toàn vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho toàn bộ hoặc một phần thửa đất của họ.

Trên thực tế, những thửa đất được bán mà nằm trong diện quy hoạch thì hầu hết đều có giá thành rẻ hơn so với những thửa đất không nằm trong diện quy hoạch và cũng ít người muốn mua những thửa đất đó, bởi lẽ đất dính quy hoạch thường sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong việc chuyển nhượng cho người khác, tách thửa hay xây dựng sữa chữa nhà cửa,... và khi có quyết định thu hồi đất, đền bù đất thì tiền bồi thường bao giờ cũng thấp hơn nhiều so với số tiền mà họ đã từng bỏ ra để mua lại thửa đất đó. Tuy nhiên, đôi khi vì nóng vội, ham rẻ hay vì không tìm hiểu kỹ hoặc bị lừa dối mà có những người mua sau khi đã xuống tiền đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, trả tiền xong mới phát hiện mảnh đất mà mình mua nằm trong diện quy hoạch.

Trong trường hợp này, sau khi người mua phát hiện ra đất mà mình mua dính phải quy hoạch mà tiền đã trả hết cho người bán, thì người mua vẫn hoàn toàn có thể trả lại đất, lấy lại tiền nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Trường hợp một: Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà hai bên đã công chứng có tồn tại điều khoản bên bán cam kết rằng đất không thuộc quy hoạch. 

Cụ thể, Điều 500 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định như sau: 

"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất". 

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng chính là minh chứng cho giao dịch có giá trị pháp lý giữa bên bán đất và bên mua đất, là cơ sở để được pháp luật công nhận và bảo vệ cho các bên nếu không may có tranh chấp xảy ra. 

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm có những điều khoản về thông tin cá nhân của các chủ thể tham gia giao dịch, thông tin của thửa đất, những thỏa thuận về giá chuyển nhượng, các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, những cam kết của các bên,... 

Vì thế, sau khi ký kết và công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà người mua mới phát hiện ra thửa đất mình mua thuộc diện quy hoạch thì bên mua cần kiểm tra lại trong hợp đồng có điều khoản, nội dung cam kết về việc mảnh đất chuyển nhượng không thuộc quy hoạch hay không.

Nếu có tồn tại điều khoản cam kết về việc mảnh đất chuyển nhượng không thuộc diện quy hoạch trong hợp đồng, thì bên mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền và hai bên phải cùng nhau đến tổ chức công chứng nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hủy bỏ hợp đồng đó. Nếu bên bán không đồng ý thì bên mua có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trường hợp hai: Có hành vi lừa dối của người bán đối với người mua.

Điều 127 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu." 

Theo đó, hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên trong giao dịch hoặc của người thứ ba nhằm mục đích làm cho bên còn lại hiểu sai lệch về chủ thể, sai lệch về tính chất của đối tượng hoặc sai lệch về nội dung của giao dịch dân sự nên đã thực hiện xác lập giao dịch đó. 

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu đó chính là các bên trong giao dịch phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau.

Vì thế, nếu người mua đất dính quy hoạch chứng minh được việc người bán có hành vi che giấu thông tin đất, nhằm mục đích làm cho bên mua không thể biết được đất đó đang có quy hoạch trong khi biết rõ ý chí của bên mua chỉ muốn mua đất không dính quy hoạch, thì người mua có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. 

Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất giữa hai bên vô hiệu do bên mua bị bên bán lừa dối, thì bên mua sẽ lấy lại được khoản tiền mà mình đã trả cho bên bán. Đồng thời họ hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bên bán phải bồi thường thiệt hại cho mình nếu có thiệt hại xảy ra và tiền phạt vi phạm nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định. 

Tuy nhiên trên thực tế, để người mua có thể chứng minh được bên bán đã có hành vi lừa dối mình về thông tin mảnh đất là không hề dễ dàng. 

 

3. Những quyền của người mua đối với thửa đất quy hoạch

Nếu trong trường hợp người mua đất dính quy hoạch không thể trả lại đất, lấy lại tiền do không thuộc 1 trong 2 trường hợp đã nêu ở mục 2 thì người mua đất cũng cần nắm được các quyền của mình đối với mảnh đất dính quy hoạch đó. Điều này cũng sẽ giúp người mua cảm thấy yên tâm hơn khi họ sẽ không bị mất trắng và giúp họ thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình đối với mảnh đất.

Cụ thể, các quyền của người mua đối với thửa đất quy hoạch đã mua:

- Quyền chuyển nhượng, tặng cho: nếu đất mới chỉ được Nhà nước công bố quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp quận/huyện thì người mua vẫn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng lại, tặng cho, thế chấp,... cho người khác nếu đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng.

- Quyền đề nghị nhà nước cấp giấy phép xây dựng: nếu sau 03 năm kể từ ngày Nhà nước công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng lại chưa có quyết định thu hồi đất (hay còn gọi là quy hoạch treo) thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

- Quyền được bồi thường về đất đai và những tài sản gắn liền với đất: Điều kiện để chủ đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đó chính là đất không phải là đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm; chủ đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 

Như vậy, khi người mua dính phải đất quy hoạch nhưng lại không thể trả lại đất và đã đăng ký biến động đất đai thì họ hoàn toàn vẫn được Nhà nước đền bù khi thực hiện thu hồi đất, nhưng khả năng cao khoản đền bù sẽ thấp hơn so với số tiền mà người mua đã bỏ ra để có được thửa đất đó. 

Bên cạnh đó, người mua đất dính quy hoạch cũng có một số nghĩa vụ với mảnh đất quy hoạch như sau:

- Chủ đất (người mua) phải có nghĩa vụ hợp tác với các cơ quan chức năng có thẩm quyền trong quá trình thu hồi và đền bù đất theo đúng quy định.

- Thực hiện đúng các quyền khi thửa đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của quận/huyện (ví dụ như không được xây nhà, sửa chữa nhà phải được sự đồng ý của cơ quan chức năng có thẩm quyền,...)

- Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người khác phải cho người đó biết rõ về tình trạng thửa đất đang dính quy hoạch. 

Nếu có bất kỳ vướng mắc nào trong quá trình mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quý khách hàng vui lòng liên hệ trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến 24/7. Gọi số 1900.6162 hoặc gửi email chi tiết tại: Tư vấn pháp luật qua Email. Chúng tôi rất mong nhận được sự hợp tác từ quý khách hàng. Trân trọng./.