Cho thuê tài sản gắn liền với đất thu tiền thuê đất hàng năm mà không đủ điều kiện bị xử phạt như thế nào?

1. Tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm là như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại điều 56 Luật Đất đai năm 2013 thì nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm hoặc thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp cụ thể sau đây: Hộ Gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại pháp luật; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. nhà nước cho thuê đất thu tiền thuế đất hằng năm đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng và an ninh.

Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất dưới hình thức thu tiền thuế đất hằng năm hoặc thu tiền thuế đất một lần trong cả thời gian thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm là một trong những hình thức mà nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và từ đây sẽ làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay nhà nước cho thuê đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì người thuê đất trả tiền hàng năm sẽ được hưởng các quyền lợi chung như: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất, hưởng các lợi ích do công trình của nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông; Được nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; Được nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp tại đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài các quyền chung mà người thuê đất trả tiền hàng năm được hưởng thì tùy từng đối tượng và mục đích sử dụng đất khác nhau mà người thuê đất trả tiền hàng năm còn có các quyền lợi riêng theo đúng quy định của pháp luật. 

- Đối với cá nhân và hộ gia đình: Căn cứ theo quy định Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình và cá nhân có thể thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như: bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự; thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất và kinh doanh. 

- Đối với tổ chức thì tổ chức có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như: thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, người nhận góp vốn bằng tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng trong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế trong trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật. 

Do đó, căn cứ vào từng đối tượng và mục đích sử dụng đất thì người thuê đất trả tiền thuế đất hằng năm sẽ có các quyền như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hưởng hoa lợi và lợi tức từ đất đó, có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho,... hợp đồng và văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất sẽ phải được công chứng và chứng thực.

2. Điều kiện để cho thuê tài sản gắn liền với đất được nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm

Căn cứ quy định tại điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cụ thể như sau: 

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: có giấy chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác và trường hợp nhận thừa kế; Đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và trong thời gian sử dụng đất. 

- Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn có phải đắp ứng đủ các điều kiện theo đúng quy định của luật đất đai;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp của bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. 

3. Mức phạt khi không đủ điều kiện mà cho thuê tài sản gắn liền với đất thu tiền thuê đất hằng năm?

Căn cứ theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 11 năm 2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Quy định cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 24 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp thiếu một trong các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

2. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với trường hợp thiểu từ hai điều kiện trở lên theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP mức phạt tiền nêu trên là mức phạt tiền đối với cá nhân. Đối với cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

b) Buộc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do hành vi vi phạm quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

Trên đây là tư vấn của công ty Luật Minh Khuê muốn gửi tới quý khách hàng. Nếu quý khách hàng còn bất kỳ vướng mắc hay có câu hỏi pháp lý khác thì vui lòng liên hệ trực tiếp đến tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến qua số hotline: 1900.6162 để được hỗ trợ và giải đáp thắc mắc kịp thời. Xin trân trọng cảm ơn sự hợp tác của quý khách hàng!