Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1. Giới thiệu

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một thỏa thuận pháp lý giữa bên thế chấp (người vay) và bên nhận thế chấp (người cho vay), trong đó bên thế chấp cam kết sử dụng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực thực thi.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là một hình thức bảo đảm cho khoản vay mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho các giao dịch tài chính liên quan đến đất đai là hết sức cần thiết.

Vai trò của công chứng trong hợp đồng thế chấp là rất quan trọng. Công chứng không chỉ giúp xác thực danh tính của các bên tham gia hợp đồng mà còn đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng được thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Quá trình công chứng giúp tạo ra sự tin tưởng cho các bên liên quan, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Ngoài ra, việc có hợp đồng công chứng cũng giúp đơn giản hóa quy trình giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh trong tương lai.

2. Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại tiết a6 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp tài sản và cầm cố tài sản được tính dựa trên giá trị của tài sản đó. Đặc biệt, trong trường hợp hợp đồng thế chấp có ghi rõ giá trị khoản vay, mức phí sẽ được xác định dựa trên giá trị khoản vay đó. Điều này nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc thu phí công chứng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia giao dịch.

Địa điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 54 của Luật Công chứng năm 2014, địa điểm công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch tài sản. Cụ thể, việc công chứng hợp đồng thế chấp phải được thực hiện tại một tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương nơi bất động sản tọa lạc. Điều này không chỉ đảm bảo rằng hợp đồng được thực hiện tại nơi có tài sản, mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho các bên liên quan trong việc xác minh và thực hiện quyền lợi cũng như nghĩa vụ của họ.

Thêm vào đó, trong trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ, và hợp đồng thế chấp đã được công chứng, nếu sau đó bất động sản đó tiếp tục được thế chấp cho một nghĩa vụ khác, các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại cùng một tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng ban đầu. Điều này không chỉ duy trì tính liên tục và hợp pháp trong các giao dịch liên quan đến cùng một tài sản, mà còn giúp các bên dễ dàng quản lý và thực hiện quyền lợi của mình.

Nếu tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện công chứng trước đó ngừng hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể, các hợp đồng thế chấp tiếp theo sẽ được công chứng bởi công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu giữ hồ sơ liên quan đến bất động sản. Điều này đảm bảo việc quản lý và thực hiện các quyền lợi của các bên trong các giao dịch thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên cho vay và bên vay.

Như vậy, theo các quy định nêu trên, việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản bắt buộc phải thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương nơi có bất động sản.

Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Mức phí này được quy định cụ thể dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay, tạo ra một khung pháp lý rõ ràng để các bên tham gia có thể tính toán chi phí công chứng một cách hợp lý và chính xác.

Mức phí công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:

* Lưu ý: Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất tính phí công chứng được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất do các bên thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất tính phí công chứng = Diện tích đất ghi trong hợp đồng. giao dịch (x) Giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Ví dụ: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 04 tỷ đồng. Phí công chứng phải nộp là 2,7 triệu đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% x 01 tỷ đồng = 2,7 triệu đồng)

3. Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch; 

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Căn cứ tại Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì công chứng hợp đồng do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng theo thủ tục như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ được quy định trên (trường hợp này thì không cần dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) và bảo sao của các giấy tờ trên.

- Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch.

Bước 2: Thực hiện thủ tục công chứng, kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng.

- Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng

Bước 3: Hướng dẫn và giải thích về hợp đồng

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch;

- Giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

Lưu ý: Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

Bước 4: Soạn thảo hợp đồng

Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch.

Bước 5: Đọc lại dự thảo hợp đồng

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.

- Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

- Công chứng viên yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Bước 6: Sau thời gian công chứng, gười yêu cầu công chứng nhận giấy chứng nhận công chứng tại văn phòng đã nộp hồ sơ công chứng.

Bạn đọc có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu giấy thỏa thuận quyền sử dụng đất
Bạn đọc có thắc mắc pháp lý có thể liên hệ qua số tổng đài 19006162 hoặc thông qua địa chỉ email: lienhe@luatminhkhue.vn để được tư vấn cụ thể.