1. Có được mua đất của người đi tù?
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Theo như thông tin chị cung cấp thì hai anh chị kia cùng đứng tên mua đất làm nhà điều này không hề vi phạm pháp luật vì chưa có quy định nào của pháp luật quy định chỉ có vợ chồng mới được đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc vợ chồng đứng tên chung trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sở hữu chung hợp nhất, còn trong trường hợp của hai anh chị sẽ là sở hữu chung theo phần. Như vậy giá trị của ngôi nhà đó sẽ được chia cho hai anh chị trên theo tỉ lệ vốn góp của họ, trong đó phần giá trị mà anh kia được hưởng là tài sản hình thành trong quá trình hôn nhân của anh ấy và vợ nên sẽ là tài sản chung của hai vợ chồng( Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014), vì vậy người vợ hợp pháp cũng được hưởng phần giá trị đó.
Nếu bạn muốn mua căn nhà đó thì để chắc chắn bạn vẫn có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh kia dù anh ta đang ở trong tù. Luật thi hành án hình sự số 53/2010/QH12 ngày 17/6/2010, ngay ở phần nguyên tắc thi hành án hình sự đã nêu rõ: “tôn trọng nhân phẩm, quyền, lợi ích hợp pháp của người chấp hành án”. Người chấp hành án phạt tù được hưởng các quyền công dân trừ những quyền bị pháp luật hoặc Tòa án tước.
Như vậy, nếu không bị pháp luật hoặc Tòa án tước thì người chấp hành án vẫn có các quyền công dân trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai và văn bản pháp luật có liên quan. Hợp đồng chuyển quyền (trong đó có chuyển nhượng) quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật (Điều 689 Bộ luật dân sự).Việc công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang chấp hành án phạt tù được thực hiện như sau:
- Nộp một hồ sơ yêu cầu công chứng (việc nộp hồ sơ có thể do một người khác trong số những người tham gia giao dịch thực hiện mà không nhất thiết phải do người đang chấp hành án phạt tù thực hiện), gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu; Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao giấy tờ tuỳ thân (người đang chấp hành án phạt tù nộp kèm đơn xác nhận của quản lý trại giam về việc đang chấp hành án ở trại giam đó); Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
- Sau khi nhận hồ sơ thấy đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật, cơ quan thực hiện công chứng sẽ tiến hành thủ tục cần thiết theo quy định.
Điều 39 Luật công chứng 2014 quy định về địa điểm công chứng:
“Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng”.
- Cơ quan thực hiện công chứng có thể gửi công văn đến ban quản lý trại giam nêu rõ việc đang tiếp nhận và thực hiện yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một trong các bên tham gia giao dịch là người đang chấp hành án tại trại giam; đồng thời đề nghị được gặp gỡ người đó để thực hiện công chứng.
Thủ tục cho người đang chấp hành án ký vào hợp đồng được thực hiện như thủ tục công chứng thông thường theo quy định tại Điều 35 Luật công chứng và Luật đất đai 2013: Người yêu cầu công chứng tự đọc lại hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Khi thực hiện công chứng ngoài trụ sở, công chứng viên phải ghi rõ lý do và địa điểm công chứng vào văn bản công chứng.
Theo đó chúng tôi khuyên bạn nên kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với cả hai người này. Trân trọng./.
2. Thời hạn khởi kiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư?
Trả lời:
Theo thông tin dữ liệu bạn đưa ra thì chúng tôi có thể xác định được hợp đồng chuyển nhượng mà bạn với chủ đầu tư ký kết sẽ vi phạm quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể:
"Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng."
Cũng theo quy định của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu cơ quan nhà nước tuyên bố giao dịch vô hiệu không hạn chế, cụ thể Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
"Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế"
Luật sư trả lời: Mua nhà của nhiều chủ sở hữu có được gộp sổ hay không ? Rủi ro khi mua nhà bằng giấy viết tay ?
3. Mua bán nhà đúng pháp luật?
- Có sổ hồng đầy đủ, nhà đã hoàn công, chủ hiện tại mua về sau đó sửa lại như kiến trúc cũ, chỉ có thay đổi ở vị trí mặt tiền, thay vì theo sổ hồng là cửa nhà lui về 1.5m để làm sân và ban công, nhưng chủ mới đã dời hết ra toàn bộ (tôi gửi kèm hình ảnh sổ hồng và thực trạng hiện tại của căn nhà)
- Tầng lửng theo sổ hồng là sàn gỗ, chủ mới do dỡ ra và đúc giả lại như tầng 2 (vẫn lửng)
- Nhà không có giếng trời
Tôi có một số thắc mắc, rất mong Luật sư giải đáp:
1. Việc đẩy toàn bộ mặt tiền ra phía trước, không còn lui về 1.5 như sổ hồng như vậy có vi phạm gì không? Do chủ nhà nói đây là sửa không thay đổi gì nên không xin giấy phép xây dựng. Nếu như tôi mua về giữ nguyên vị trí cửa mặt tiền như vậy thì có vi phạm gì không?
2. Kiến trúc ngôi nhà là Tầng trệt -> Tầng 2 -> Tầng lửng (như sổ hồng). Tôi muốn thay đổi vị trí thành Tầng trệt -> Tầng lửng -> Tầng 2. Như thế có cần phải xin phép gì không?
3. Nếu muốn xây giếng trời thì có cần phải xin phép không?
Chân thành cảm ơn!
>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162
Trả lời:
Căn cứ theo Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định:
Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng
...3. Giấy phép xây dựng gồm:
..b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;..
Căn cứ theo quy định trên thì các công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc được miễn giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này, việc sửa chữa, cải tạo mặt tiền (tức thay đổi kiến trúc mặt ngoài), ở trong hẻm (tức không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc) nên được miễn giấy phép xây dựng. Dẫn đến, việc đẩy toàn bộ mặt tiền mà không xin giấy phép là không vi phạm, bạn có thể mua căn nhà đó theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điểm g Điều 89 Luật xây dựng 2014: "Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình" thì được miễn cấp giấy phép. Như vậy, trong trường hợp bạn thay đổi kiến trúc nhà, xây thêm giếng trời đã làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng nên bạn cần xin giấy phép xây dựng. Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sữa chữa, cải tạo công trình như sau:
Bước 1: Lập hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hoá và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại UBND quận/ huyện
Khi đó bộ phận tiếp nhận sẽ kiểm tra đầy đủ thành phần hồ sơ theo quy định:
• Trường hợp thành phần hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ thì viết biên nhận, ghi rõ ngày hẹn trả kết quả cho người nộp.
• Trường hợp thành phần hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn cho người nộp hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Bước 3 – Thụ lý, giải quyết hồ sơ, cấp giấy phép xây dựng (thời hạn giải quyết tối đa 20 ngày làm việc). Trường hợp hồ sơ chưa đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định thì phải có văn bản hướng dẫn đầy đủ, một lần cho chủ đầu tư biết để thực hiện.
Bước 4 – Nhận kết quả (Giấy phép xây dựng hoặc văn bản hướng dẫn) tại bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND quận/ huyện.
4. Giao dịch mua bán nhà đất phải thực hiện như thế nào ?
>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:1900.6162
Trả lời:
Căn cứ theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp giao dịch dân sự thực hiện được hai phần ba được Tòa án công nhận trong trường hợp không tuân thủ về hình thức cụ thể như sau:
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Ví dụ: A (bên mua nhà) và B (bên bán nhà) mua bán nhà đất trị giá 5 tỷ. Nghĩa vụ của bên A là thanh toán đủ số tiền khi đã vào ở tại nhà đất đó. Còn nghĩa vụ của bên B là nhận tiền và giao nhà. Tuy nhiên, trong việc mua bán giữa hai bên chỉ bằng giấy viết tay, nhưng B đã nhận tiền và A cũng đã vào định cư tại căn nhà đó, sau đó con của B phát hiện hai bên chỉ mua bán viết tay nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức giao kết hợp đồng, nhưng trong trường hợp này hai phần ba nghĩa vụ đã được thực hiện xong nên không thể yêu cầu tuyên bố vô hiệu được, vì B đã nhận tiền và đã sử dụng số tiền đó, còn A đã dọn toàn bộ đồ đạc đến ở, vì thế không thể tuyên bố vô hiệu rồi buộc A ra khỏi nhà đó.
Thủ tục yêu cầu TAND công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự:
- Đơn yêu cầu công nhân hiệu lực dân sự của giao dịch
- Giấy tờ mua bán viết tay
- CMND, sổ hộ khẩu
- Các chứng từ, giấy tờ khác liên quan tới giao dịch này.
5. Cách phòng tránh rủi ro với đất mua chung?
>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162
Trả lời:
Vì mảnh đất đó tuy là mua chung và hiện nay sổ đỏ lại mang tên con người đó nên con người đó có quyền quyết định với mảnh đất này.
Căn cứ vào khoản 2 Điều 98 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:
"2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."
Thì lúc này bạn cần yêu cầu người đó cùng bạn xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này, trong đó phải ghi tên của hai người, và yêu cầu cấp cho mối người 01 Giấy chứng nhận. Hoặc hai bạn có thể yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận nhưng vẫn ghi tên của cả hai người và trao cho một trong hai người làm đại diện.
Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email lienhe@luatminhkhue.vn hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Trân trọng./.
