1. Mua nhà của nhiều chủ sở hữu có được gộp sổ hay không ?

Chào Luật sư, Tôi có ý định mua 1 căn nhà có 4 tầng. Sau khi tìm hiểu thì tôi biết được mỗi tầng nhà là của một chủ sở hữu có sổ hồng riêng. Nguyên nhà này là nhà của Nhà nước bán hóa giá cho mỗi hộ. Muốn mua tôi phải mua riêng từng hộ ứng với mỗi tầng riêng biệt.
Vậy sau khi mua nhà tôi có thể nhập chung 4 sổ hồng này thành 1 sổ hồng đứng tên tôi được không để tiện xây dựng và cải tạo lại không? Thủ tục như thế nào?
Rất mong nhận được thư trả lời của quý công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ khoản 2, khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở:

"Điều 6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở2. Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện vềnhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

4. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở."

Căn cứ Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Các trường hợp đăng ký biến động được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm:

a) Hợp nhiều thửa đất thành một thửa đất mới; tách một thửa đất thành nhiều thửa đất mới phù hợp với quy định của pháp luật;

b) Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép;

c) Người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao;

d) Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng một phần diện tích đất, tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp dưới các hình thức quy định tại Điểm a Khoản này;

đ) Thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng hoặc của nhóm người cùng sở hữu, sử dụng;

e) Chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

g) Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính;

h) Giấy chứng nhận đã cấp bị hư hỏng hoặc bị mất;

i) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi;

k) Các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các điểm a, b, e, g, h, l, m, n và r Khoản 1 Điều này mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.

Do vậy ,sau khi mua nhà bạn có thể nhập chung 4 sổ hồng này thành 1 sổ hồng đứng tên bạn theo quy định về đăng ký biến động được cấp giấy CNQSDĐ tại điểm a khoản 2 và Điểm k Khoản 2 Điều 17 Thông tư nêu trên.

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT QUY ĐỊNH VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT:

"Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Vợ có nhà ở riêng thì chồng có được mua nhà ở xã hội không ? Mức thuế phải nộp khi mua nhà đất

2. Mua nhà đang hoàn công thì nên làm gì cho tiết kiệm thời gian và chi phí ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Em đang mua nhà đang hoàn công, bên bán đưa ra thêm cách thức thứ 2 đó là bên em thanh toán 1tỷ và được giữ bản gốc sổ hồng( với hiện trạng nhà cấp 4) và một số giấy tờ liên quan đến hoàn công. Khi quận gọi điện thì họ sẽ thông báo mình cầm giấy tờ đó lên quận với họ để lấy sổ hồng mới và phòng công chứng làm tiếp thủ tục mua bán.
Bên mua (em) đã trả một khoản lớn( đối với em) mà phải mất đến 2 tháng hoặc 3 tháng mới làm thủ tục mua bán sang nhượng, liệu như vậy có an toàn về mặt pháp lý không, có rủi ro gì không thưa luật sư?
Rất mong nhận được sự tư vấn và hỗ trợ của Luật Minh Khuê.

Mua nhà đang hoàn công thì nên làm gì cho tiết kiệm thời gian và chi phí ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về thủ tục hoàn công:

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 25, quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14-9-2010 của UBND TP.HCM quy định:

“Đối với công trình đã được cấp giấy phép khởi công xây dựng theo Quyết định số 204/QĐ-UB ngày 24 tháng 6 năm 1991, Giấy phép xây dựng theo Quyết định số 1328/QĐ-UB-QLĐT ngày 06 tháng 9 năm 1993, Quyết định số 3217/QĐ-UB-QLĐT ngày 26 tháng 6 năm 1997 và Quyết định số 58/2000/QĐ-UB-ĐT ngày 25 tháng 10 năm 2000 của Ủy ban nhân dân thành phố mà chưa được cơ quan có thẩm quyền trao giấy phép xây dựng chính thức (bước 2) hoặc cấp biên bản kiểm tra công trình hoàn thành, Chủ đầu tư phải liên hệ đơn vị tư vấn thiết kế có tư cách pháp nhân hoặc nhà thầu xây dựng để xác lập bản vẽ cùng biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình (theo Mẫu số 8 của Phụ lục 4 ban hành kèm theo Quyết định này).”

Trình tự, thủ tục hoàn công đối với trường hợp của bạn:

5. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình nhà ở khi nhà thầu thi công hoàn tất hợp đồng thi công xây dựng. ...“

Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công) gồm:

1. Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (01 bản chính);

2. Giấy phép xây dựng nhà ở (01 bản chứng thực);

3. Bản vẽ thiết kế xây dựng nhà (01 bản sao);

4. Bản vẽ hiện trạng hoàn công (02 bản chính);

5. Hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (01 bản sao);

6. Giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (01 bản chứng thực);

7. Các giấy tờ liên quan khác

Nơi nộp hồ sơ: Ủy ban nhân dân Quận nơi bạn xây căn nhà cấp 4.

Thông tư số 10/2014/TT- BXD ngày 11 tháng 07 năm 2014 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ đã thay thế cho thông tư số 39/2009/TT – BXD ở trên. Tuy nhiên do nhà của bạn xây xong từ tháng 09/2013, trước thời điểm Thông tư số 10/2014/TT – BXD có hiệu lực (01/09/2014), do vậy thủ tục liên quan sẽ áp dụng theo Thông tư số 39/2009/TT – BXD. Điều 10 Thông tư 05/2015/TT-BXD quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ quy định:

“ … Điều 10. Quy định về chuyển tiếp

1. Đối với nhà ở đã có Giấy phép xây dựng hoặc đã khởi công xây dựng trước ngày Thông tư này có hiệu lực, việc quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở thực hiện theo Thông tư số 10/2014/TT-BXD ngày 11 tháng 7 năm 2014 của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về quản lý chất lượng xây dựng nhà ở riêng lẻ.

2. Đối với các trường hợp còn lại, việc quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở thực hiện theo quy định của Thông tư này."

Thứ hai, cách thức thực hiện thủ tục mua bán nhà đất cho trường hợp của bạn như sau:

Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế của quận nơi có nhà, đất, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định
của nhà nước. Thành phần hồ sơ gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do
bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực
của cơ quan có thẩm quyền)

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10
ngày sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất
gồm:

*Thuế thu nhập cá nhân: 2 %.

*Thuế trước bạ: 0,5 %

Bước 3: Hai bên tiến hành thủ tục sang tên
tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất – Trực thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh
đất đó. Thành phần hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực
hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

– Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
(bản gốc).

– Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên
nhận chuyển nhượng.

– Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

-Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường
hợp;

-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng
0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không
quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản với đất đã được đăng bộ sang tên bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

>> Xem thêm:  Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ? Thủ tục mua bán, tách sổ của lô đất ?

3. Thủ tục sang tên chủ quyền sở hữu khi mua nhà chung cư khi căn nhà này đã mua bán nhiều lần ?

Xin chào luật sư,tôi có câu hỏi xin được tư vấn: Tôi mua một căn nhà chung cư giấy chứng nhận cấp năm 1997. Căn nhà này đã được mua bán qua 5 chủ đến tôi là người thứ 6. Tôi đã hoàn tất giấy tờ mua bán nhà ở phòng Công chứng, đã thực hiện nộp thuế TNCN thay bên bán và nộp thuế trước bạ với Nhà nước.
Khi lên Phòng Tài nguyên môi trường của Quận làm thủ tục sang tên chủ quyền, cán bộ ở đây sau khi xem giấy chủ quyền thấy không còn khoảng trống để cập nhật, họ có hướng dẫn tôi làm thủ tục đổi Giấy chứng nhận quyền sử dung đất và tài sản gắn liền với đất. Họ yêu cầu tôi đi xác minh và copy hợp đồng mua bán và tờ khai thuế trước bạ của từng đời chủ sở hữu căn nhà nói trên và yêu cầu vẽ lại bản đồ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở gắn liền với đất mới. Như vậy có đúng không? Vì đã qua rất nhiều người sở hữu, có người đã không còn nữa, tôi cũng không có hợp đồng hay giấy nộp thuế trước bạ của họ được vậy tôi cần phải làm những công việc gì để có thể sang tên sở hữu cho tôi. Và thời gian để tôi có giấy chủ quyền nhà là mất bao lâu tính từ ngày nộp hồ sơ lên phòng Tài nguyên môi trường đăng ký ?
Xin cảm ơn!
Người gửi: N.V.T

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo khoản 2 điều 9 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

"Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai."

Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu 02/ĐK);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- CMTND và hộ khẩu (bản sao);

- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (Đối với những trư ờng hợp cấp đổi có liên quan đến diện tích và kích thước thửa đất,…);

- Tờ trình hoặc báo cáo của UBND phường (nếu có).

Việc Phòng Tài Nguyên Môi Trường hướng dẫn bạn đi xác minh và copy hợp đồng mua bán và tờ khai thuế trước bạ của từng đời chủ sở hữu căn nhà nói trên và yêu cầu vẽ lại bản đồ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở gắn liền với đất mới là không đúng, không có căn cứ và bất lợi cho bản thân bạn.

Như vây, để thực hiện việc sang tên chủ sở hữu nhà ở cho mình bạn cần hoàn tất thủ tục in cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó cần có các giấy tờ sau thì bạn có thể sang tên quyền sở hữu:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Hộ khẩu thường trú của người mua;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế và lệ phí trước bạ

Theo điểm a ,khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều về luật đất đai :

"2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;"

Trân trọng./.

>> Xem thêm:  Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ? Xử lý tranh chấp quyền sở hữu nhà ở ?

4. Những rủi ro pháp lý khi mua nhà đất bằng giấy tờ viết tay ?

Thưa luật sư, việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay hiện nay khá phổ biến trên thực tiễn. Vậy việc mua bán này có những rủi ro pháp lý gì ? Người mua nhà cần lưu ý những điểm nào khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất ?
Cảm ơn luật sư!
Người hỏi: Ngô Minh Tuệ (Cầu giấy, Hà Nội)

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn Bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Luật Minh Khuê, vấn đề pháp lý bạn quan tâm xin được trao đổi cụ thể như sau:

Trong những năm qua, việc mua bán nhà đất bằng hình thức viết tay diễn ra khá phổ biến do một số nguyên nhân chinh sau:

+ Nhà đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên không đủ điều kiện giao dịch một cách hợp pháp nên các bên buộc phải thực hiện giao dịch bằng xác lập giao dịch bằng hợp đồng mua bán viết tay;

+ Việc cấp sổ đỏ/sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) diễn ra rất chậm chạp (đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), do cơ chế vận hành, chính sách pháp luật, chính sách thuế... khiến người dân chưa thực sự quyết tâm thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

+ Một bộ phận người dân, người đầu tư nhà đất, tổ chức, công ty kinh doanh dịch vụ môi giới, kinh doanh bất động sản không muốn nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nên sử dụng các hình thức pháp lý như "Hợp đồng ủy quyền định đoạt tài sản" hoặc giấy tờ viết tay... để tránh thuế.

+ Kiến thức pháp luật đất đai và ý thức chấp hành pháp luật của một bộ phận người dân không cao. Họ chấp nhận rủi ro "lớn" để lấy lợi ích trước mặt mà không lường trước được hậu quả nặng lề khi phát sinh những tranh chấp về đất đai.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hình thức của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất và tài sản ngắn liền với đất phải được xác lập tại văn phòng công chứng mới có giá trị pháp lý. Cụ thể:

Căn cứ vào điểm a, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định công chứng hợp đồng như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, các giao dịch viết tay không được xác lập tại văn phòng công chứng xét về bản chất pháp lý thì đây là những giao dịch dân sự vô hiệu (Không có giá trị pháp lý). Và phải căn cứ Bộ luật dân sự năm 2015 để làm căn cứ để giải quyết các tranh chấp phát sinh về sau.

Cụ thể căn cứ vào điều 129, của bộ luật dân sự năm 2015 thì đây được xem là một giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ vê hình thức của hợp đồng

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Hậu quả pháp lý khi ký giao dịch dân sự vô hiệu là các bên phải "các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận" căn cứ vào khoản 2, điều 131 của bộ luật dân sự năm 2015, trừ khi đạt được thỏa thuận khác nhằm xác lập lại hình thức hợp pháp.

Như vậy, Có thể thấy rõ ràng việc mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay là không hợp pháp theo quy định của pháp luật và nó tồn tại rất nhiều lệ lụy pháp lý nguy hiểm, ví dụ như:

+ Việc mua bán viết tay diễn ra nhiều lần, với nhiều người khác nhau thì sau này khi xảy ra tranh chấp tòa án rất khó triệu tập người chủ thực sự của mảnh đất để giải quyết tranh chấp (vì không thể tìm được họ ở đâu ?).

+ Chủ thể/Người chủ của mảnh đất có thể đã chết (nếu xác minh được), thì quan hệ tranh chấp về tài sản sẽ phải giải quyết tranh chấp giữa người mua và các hàng thừa kế của người để lại tài sản. Đôi khi trên thực tế, người được thừa kế lại đang ở nước ngoài việc triệu tập ra tòa án để giải quyết tranh chấp cũng rất khó khăn và không khả thi.

Do vậy, lời khuyên dành cho tất cả các Bạn khi tham gia vào giao dịch mua bán đất đai phải thông qua hình thức xác lập tại văn phòng công chứng, để công chứng viên thẩm tra lại toàn bộ hồ sơ cá nhân, tính hợp pháp của thửa đất trước khi tiến hành giao dịch mua bán. Đây là điều kiện tiên quyết và bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế những tranh chấp có thể phát sinh về sau.

Mọi vướng mắc pháp lý trong việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất... Hãy gọi ngay:1900.6162 (nhấn máy lẻ phím 4) để được luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại. Rất mong nhận được sự hợp tác cùng Quý khách hàng!

>> Xem thêm:  Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại

5. Khi chủ đầu tư không bàn giao giấy chứng nhận nhà ở cho người mua nhà ?

Thưa luật sư: Tôi tên T. Tôi có mua 1 căn nhà thuộc dân cư thành phố của 1 công ty dầu khí với giá 2 tỷ 600 triệu , công ty bảo tôi đặt cọc trước 2 tỷ, khi nào đưa đủ giấy tờ nhà thì trả thêm 600 triệu còn lại và công ty có làm giấy là có nhận của tôi là 2 tỷ (có công chứng) khi nào giao giấy quyền sử dụng đất đầy đủ thì tôi sẽ trả đủ thêm 600 triệu nữa. Nhưng đến hôm nay đã 2 năm rồi mà công ty vẫn chưa giao giấy nhà cho tôi . Tôi có đến hỏi thì công ty nói giấy cho người ta mượn cầm ngân hàng A 1 tỷ 100 triệu rồi chưa lấy ra được .
Vậy luật sư cho tôi hỏi tôi phải làm gì để giải quyết vấn đề này khi công ty cứ hứa ngày này qua ngày kia mà vẫn không có giấy nhà và nếu tình trạng này kéo dài thì 2 tỷ của tôi có bị mất không ? Nếu viết đơn thì phải viết đơn nào và gởi đến cơ quan nào có chức trách ?
Mong luật sư chỉ dẫn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Quy định pháp luật hiện hành quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở.

Theo quy định tại Điều 26 Khoản 7 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

“ Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này”.

Như vậy, trong thời gian 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà ở theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Trường hợp chủ đầu tư trì hoãn không lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua thì sẽ bị xem xét xử lý vi pham theo quy định tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể tại khoản 4 Điều 26. Chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở như sau:

“Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở để bán nhận trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở, người nhận quyền sử dụng đất ở mà chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày bàn giao nhà ở, đất ở thì hình thức và mức xử phạt như sau:

4. Chậm làm thủ tục từ trên 12 tháng trở lên:

a) Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho dưới 30 hộ gia đình, cá nhân;

b) Phạt tiền từ trên 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 30 đến dưới 100 hộ gia đình, cá nhân;

c) Phạt tiền từ trên 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp chậm làm thủ tục cho từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên”.

Trong trường hợp của bạn chủ đầu tư đã 2 năm mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận thì bạn được quyền khởi kiện ngay từ khi quyền và lợi ích của bạn bị xâm phạm, tức là sau khi bạn yêu cầu chủ đầu tư nhà chung cư bàn giao giấy chứng nhận nhưng chủ đầu tư đã không thực hiện việc bàn giao này, theo đó bạn được quyền khởi kiện để giải quyết theo quy định tại Điều 177 Luật nhà ở 2014:

“Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở (Luật nhà ở 2014)

1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”

Theo đó, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư nhanh chóng bàn giao giấy chứng nhận cho bạn hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, giấy tờ để bạn tự thực hiện thủ tục làm giấy chứng nhận hoặc trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện việc bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do ngân hàng đã mang giấy chứng nhận này đi thế chấp ngân hàng thì bạn được quyền làm đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản này theo quy định tại Điều 33 Bộ luật Tố tụng dân sự:

- Đề nghị tòa buộc chủ đầu tư phải bàn giao ngay giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bạn và bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi chậm bàn giao giấy chứng nhận.

- Yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng, theo đó bạn trả lại nhà cho chủ đầu tư và nhận lại tiền, chủ đầu tư phải bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Luật Minh Khuê

>> Xem thêm:  Luật sư tư vấn thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà ở