Kính thưa quý khách hàng!

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Chúng tôi nhận được yêu cầu của quý khách liên quan đến nội dung cụ thể như sau:

NỘI DUNG YÊU CẦU

1. Chủ sở hữu nhà ở cá nhân là người nước ngoài có cần phải có "GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ KÝ DOANH HỘ GIA ĐÌNH" để cho thuê căn hộ này không? Nếu có, thủ tục như thế nào? Căn hộ này có thể được sử dụng làm địa chỉ đăng ký"GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ KINH DOANH" không? Địa chỉ căn hộ:........ Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh

2. Nếu trường hợp không cần thì Chủ nhà là người nước ngoài có chung cư tại Việt Nam có thể dùng hợp đồng cho thuê cho người nước ngoài hoặc người Việt Nam thuê chung cư của mình làm nơi ở không?

3. Làm thế nào để chủ nhà có thể hổ trợ khách thuê của mình (cũng là người nước ngoài) đăng ký phiếu khai báo tạm trú (NA17)?, khi đăng ký chọn loại hình lưu trú nào? Có cần cung cấp giấy đăng ký kinh doanh không?

4. Chủ sở hữu nhà ở cá nhân là người nước ngoài cho thuê có thu nhập cho thuê hàng năm trên 100 triệu đồng, ngoài việc nộp 5% “Thuế giá trị gia tăng” và 5% “Thuế Thu nhập cá nhân” thì còn phải nộp các loại thuế nào khác không.?

TRẢ LỜI:

CƠ SỞ PHÁP LÝ

- Bộ luật dân sự 2015;

- Luật doanh nghiệp 2020;

- Nghị định 01/2021/NĐ-CP về đăng ký doanh nghiệp;

- Luật nhà ở 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;

- Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở;

- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện luật nhà ở và nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn luật nhà ở do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành;

- Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014;

- Thông tư 04/2015/TT-BCA quy định mẫu giấy tờ liên quan đến việc nhập, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam do Bộ trưởng Bộ công an ban hành;

- Thông tư liên tịch 04/2002/TTLT/BCA-BNG hướng dẫn nghị định 21/2001/NĐ-CP thi hành pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú của người nước ngoài tại việt nam do bộ công an-bộ ngoại giao ban hành;

- Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí môn bài;

- Văn bản pháp luật khác;

NỘI DUNG TƯ VẤN

Với nội dung câu hỏi của Qúy khách, Luật Minh Khuê dựa trên Bộ luật dân sự, luật doanh nghiệp và các văn bản pháp luật liên quan khác để giải quyết từng vướng mắc của Qúy khách.

Câu hỏi 1: Chủ sở hữu nhà ở cá nhân là người nước ngoài có cần phải có "GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ KÝ DOANH HỘ GIA ĐÌNH" để cho thuê căn hộ này không? Nếu có, thủ tục như thế nào? Căn hộ này có thể được sử dụng làm địa chỉ đăng ký "GIẤY CHỨNG NHẬN ĐĂNG KÝ KINH DOANH" không? Địa chỉ căn hộ:.....

Trả lời:

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, chủ sở hữu nhà là cá nhân nước ngoài đang sở hữu hợp pháp một căn hộ tại Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014 cho phép cá nhân được cho thuê nhà ở, nhưng phải đáp ứng các điều kiện:

Thứ nhất, Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;Trong trường hợp này, như thông tin Qúy khách cung cấp thì cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu của căn hộ này. Vì vậy, đáp ứng điều kiện đầu tiên.

Thứ hai, Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; Trường hợp này là cá nhân, sinh sống và làm việc hợp pháp tại Việt Nam, ngoài ra không có các thông tin khác thể hiện việc hạn chế về hành vi năng lực của người này. Do vậy, Luật Minh Khuê hiểu rằng cá nhân người nước ngoài này có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

Vì đáp ứng cả hai điều kiện trên, nên cá nhân người nước ngoài này được phép cho thuê nhà.

Tuy nhiên, vì bên thuê nhà cũng là cá nhân nước ngoài. Vì vậy, theo điểm b Khoản 2 Điều 119 không phải bất kỳ cá nhân người nước ngoài nào cũng được thuê nhà ở tại Việt Nam, mà chỉ có những cá nhân nước ngoài có đủ 02 điều kiện sau mới được thuê nhà:

cá nhân nước ngoài có đủ 02 điều kiện sau mới được thuê nhà:

Thứ nhất, cá nhân này phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Thứ hai, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

Đối tượng cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở 2014 bao gồm:

- Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Vậy thì, khi bên thuê và bên cho thuê đã đáp ứng các điều kiện trên thì hình thức nào để cá nhân nước ngoài có thể cho cá nhân nước ngoài khác thuê nhà tại Việt Nam? Qúy khách đang hướng đến phương án là thành lập hộ kinh doanh cá thể? Tuy nhiên, phương án này không khả thi vì theo khoản 1 Điều 80 Nghị định 01/2021/NĐ-CP quy định Quyền thành lập hộ kinh doanh và nghĩa vụ đăng ký hộ kinh doanh như sau:

Cá nhân, thành viên hộ gia đình là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự có quyền thành lập hộ kinh doanh theo quy định tại Chương này”.

Có nghĩa rằng chỉ các cá nhân là công dân Việt Nam mới có quyền thành lập hộ kinh doanh, còn cá nhân nước ngoài thì không.

Vậy thì hướng đi nào cho cá nhân nước ngoài muốn cho cá nhân khác thuê nhà thuộc sở hữu của mình tại Việt Nam?

Theo thông tin Qúy khách cung cấp, Luật Minh Khuê hiểu rằng cá nhân người nước ngoài này không hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ có căn nhà thuộc sở hữu của mình, không có nhu cầu ở và cho thuê. Đối với trường hợp này, cá nhân người nước ngoài thực hiện ký hợp đồng thuê nhà như bình thường, tuy nhiên vì cá nhân cho thuê là người nước ngoài nên trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà thì cần tuân thủ Điều 31 Thông tư 19/2016/TT-BXD:

“Điều 31. Quản lý việc cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở

1. Trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài phải gửi văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở đến Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê. Nội dung thông báo bao gồm: tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà ở cho thuê, thời gian cho thuê, bản sao Giấy chứng nhận của nhà ở cho thuê, Mục đích sử dụng nhà ở cho thuê.

2. Trường hợp pháp luật Việt Nam quy định phải có đăng ký kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà ở thì cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; khi chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở thì phải có văn bản thông báo cho Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê biết để theo dõi, quản lý.

3. Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm thông báo cho cơ quan thuế để thu thuế theo quy định của pháp luật về thuế; báo cáo Sở Xây dựng theo định kỳ 6 tháng, 01 năm hoặc theo yêu cầu đột xuất về tình hình cho thuê nhà ở của cá nhân nước ngoài trên địa bàn để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.”

Kết luận: Từ sự phân tích trên, cá nhân nước ngoài (không kinh doanh bất động sản) được cho thuê nhà tại Việt Nam. Trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài phải gửi văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở đến Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê.

Nội dung thông báo bao gồm: tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà ở cho thuê, thời gian cho thuê, bản sao Giấy chứng nhận của nhà ở cho thuê, Mục đích sử dụng nhà ở cho thuê.

Câu hỏi 2. Nếu trường hợp không cần thì Chủ nhà là người nước ngoài có chung cư tại Việt Nam có thể dùng hợp đồng cho thuê cho người nước ngoài hoặc người việt nam thuê chung cư của mình làm nơi ở không?

Trả lời:

Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 nêu rõ: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Do đó, cá nhân thuê nhà của người nước ngoài này hoàn toàn có thể sử dụng đúng mục đích của ngôi nhà này. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật nhà ở.

Câu hỏi 3. Làm thế nào để chủ nhà có thể hỗ trợ khách thuê của mình (cũng là người nước ngoài) Đăng ký phiếu khai báo tạm trú (NA17)? khi đăng ký chọn loại hình lưu trú nào? Có cần cung cấp giấy đăng ký kinh doanh không?

Trả lời:

Mẫu (Form) NA17 Ban hành kèm theo thông tư số 04/2015/TT-BCA ngày 05 tháng 01 năm 2015 là phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài. Cơ sở lưu trú có trách nhiệm ghi đầy đủ nội dung mẫu phiếu khai báo tạm trú cho người nước ngoài và chuyển đến Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an nơi có cơ sở lưu trú trong thời hạn 12 giờ, đối với địa bàn vùng sâu, vùng xa trong thời hạn là 24 giờ kể từ khi người nước ngoài đến cơ sở lưu trú.

Điều 32 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 quy định: Cơ sở lưu trú là nơi tạm trú của người nước ngoài trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm các cơ sở lưu trú du lịch, nhà khách, khu nhà ở cho người nước ngoài làm việc, lao động, học tập, thực tập, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, nhà riêng hoặc cơ sở lưu trú khác theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, nhà riêng cũng được coi là cơ sở lưu trú. Tuy nhiên, tại Điểm c Khoản 2 Mục III Thông tư liên tịch 04/2002/TTLT-BCA-BNG có quy định về việc khai báo tạm trú: “Người nước ngoài nghỉ qua đêm tại nhà riêng của thân nhân, phải trực tiếp hoặc thông qua chủ nhà thực hiện việc khai báo tạm trú tại công an phường, xã sở tại.”

Trường hợp ở nhà riêng của công dân là trường hợp người nước ngoài ở nhà riêng của thân nhân mình (Thông tư không dùng cụm từ “nhà riêng của công dân” mà dùng cụm từ “nhà riêng của thân nhân”). Như vậy, để được đăng ký tạm trú Qúy khách phải có đăng ký kinh doanh cho thê nhà trọ (đối với người nước ngoài).

Câu hỏi 4. Chủ sở hữu nhà ở cá nhân là người nước ngoài cho thuê có thu nhập cho thuê hàng năm trên 100 triệu đồng, ngoài việc nộp 5% “Thuế giá trị gia tăng” và 5% “Thuế Thu nhập cá nhân” thì còn phải nộp các loại thuế nào khác không?

Trả lời:

Ngoài thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân như đã nêu ở trên. Luật Minh Khuê đã xem xét thêm: Lệ phí trước bạ, thuế tiêu thụ đặc biệt, lệ phí môn bài...

Căn cứ khoản 1 Điều 3 và khoản 2 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng phải nộp lệ phí môn bài.

Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 01 triệu đồng/năm.

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm.

- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.

Kết luận: Ngoài thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê nhà còn phải xem xét để nộp lệ phí môn bài nếu doanh thu hàng năm trên 100 triệu đồng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi vềTư vấn về cho người nước ngoài thuê nhà ở”. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và hồ sơ do quý khách cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để quý khách tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Trân trọng cảm ơn!

Bộ phận tư vấn Pháp luật

Công ty Luật TNHH Minh Khuê