1. Người sử dụng đất trên địa bàn TP HCM có được phép tách thửa đất nông nghiệp?

Luật Minh Khuê cập nhật quy định mới nhất về việc tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:

Ngày 05/12/2017 UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa thay thế cho Quyết định 33/2014 hết hiệu lực thi hành.

Quyết định 33 chỉ quy định về tách thửa đất ở thì Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định tách thửa cho cả đất ở và đất nông nghiệp đã tạo ra nhiều thuận lợi cho người dân trên địa bàn thành phố.

Tại khoản 2 điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP. HCM có quy định về tách thửa đất nông nghiệp:

"2. Tách thửa đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai."

Như vậy, không phải đất nông nghiệp nào cũng được phép tách thửa. Chỉ có thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp mới được phép tách thửa và phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu đối với thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại.

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa sẽ có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/1/2018.

2. Điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh?

Xin luật sư giải đáp thắc mắc này giúp em. Theo quy định về việc tách thửa nhà đất ở khu vực 3, cụ thể là huyện Củ Chi có qui định để được tách thửa thì lô đất phải có ít nhất là 5m ngang, và tổng diện tích không dưới 80m2 nếu là đất đã có nhà. Em thấy có những căn nhà rao bán 4x15 hoặc 5x10m vẫn được cấp sổ hồng thì liệu điều này có hợp pháp không ?
Em xin chân thành cám ơn !

Luật sư trả lời:

Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định như sau:

"Điều 5. Quy định về tách thửa các loại đất

1. Tách thửa đất ở:

a) Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất:

- Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.

- Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.

- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1:

gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2:

gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3:

gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

c) Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

d) Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều này, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.

2. Tách thửa đất nông nghiệp:

a) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

b) Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa. Trường hợp thửa đất thuộc khu vực không phù hợp quy hoạch để sản xuất nông nghiệp và không thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố, thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 49, Luật Đất đai.

3. Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ Điều 11, Luật Đất đai, khoản 1, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ và các quy định của pháp luật đất đai về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để xác định loại đất và diện tích tương ứng theo loại đất. Việc tách thửa đối với từng loại đất thực hiện theo quy định, về diện tích tối thiểu tương ứng với loại đất được quy định tại Quyết định này.

4. Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích."

Như vậy, theo quy định pháp luật nêu trên nếu đất ở của bạn ở khu vực 3 thì diện tích tối thiểu tách thửa là tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét. Do đó, với những căn nhà được giao bán với diện tích 4x15 hoặc 5x10m thì theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì những thửa đất, căn nhà đó không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

3. Điều kiện để tách thửa tại Quận 8 thành phố Hồ Chí Minh?

Chào công ty, tôi muốn hỏi với diện tích 33 m2 đất ở thì tôi có thể tách thửa không? Tôi có một căn nhà ở quận 8 đã xây và còn dư 33 m2. Tôi muốn tách 33 m2 ra có được không? Xin cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Để tách thửa đất ở, chủ sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện tối thiểu là diện tích nhỏ nhất của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách phải phù hợp quy định pháp luật. Ở thành phồ Hồ Chí Minh, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5 Quyết đính số 60/2017/QĐ - UBND như sau:

"Điều 5.Quy định về tách thửa các loại đất

...............................................................................

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú

Tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

Tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

Tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Như vậy, diện tích tối thiểu để tách thửa đất ở tại quận 8 thành phố Hồ Chí minh là 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa dất không nhỏ hơn 3m.

Diện tích của quý khách nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa tại quận 8 nên quý khách không thể tách thửa với riêng thửa đất 33 m2. Nếu quý khách điều chỉnh sao cho diện tích của thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách nhỏ nhất là 33 m2 và chiều rộng mặt tiền nhỏ nhất của mỗi thửa là 3m thì quý khách tách thửa được.

4. Điều kiện, thủ tục tách thửa đất tại thành phố Hồ Chí Minh?

Chào Luật Minh Khuê. Tôi có một câu hỏi thế này mong luật sư giải đáp. Ông bà tôi có một mảnh đất hơn 400 mét vuông do bà tôi đứng tên tại thành phố Hồ Chí Minh, ông bà tôi có một người con là mẹ tôi ngoài ra ông có 4 người con ngoài giá thú. Trước khi mất, ông bà có di chúc để cho riêng mẹ tôi một nửa mảnh đất, 4 người còn lại mỗi người được 50m2.

Vậy tôi xin hỏi có thể tự động tách thửa và xin cấp sổ đỏ riêng được hay không và thủ tục như thế nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không xác định rõ mảnh đất bạn đề cập đến thuộc khu vực nào của thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên, điều kiện chung để tách thửa gồm có:

- Đất để tách thửa đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất

- Việc tách thửa đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

- Đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của địa phương.

- Mảnh đất không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Nếu mảnh đất ông bà bạn để lại là đất ở thì diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Trong trường hợp mảnh đất ông bà bạn để lại là đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu để tách thửa được quy định như sau: Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch, để sản xuất nông nghiệp: được phép tách thửa, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu là 500m2 đối với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.

Còn nếu bạn muốn tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.

5. Quy định mới về điề kiện tách thửa đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh?

Thưa Luật sư, cho tôi hỏi năm quy định mới về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở, ở Thành Phố Hồ Chí Minh năm 2018? Và sự thay đổi này có điểm mới gì so với quy định cũ?
Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư!

Luật sư tư vấn:

Ngày 05 tháng 12 năm 2017, Quyết định số: 60/2017/QĐ-UBND được ban hành thay thế Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Theo đó, đối với diện tích đất ở đã đã có sự thay đổi như sau:

- Ở văn bản cũ trước đó, Quyết định số: 33/2014/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh có quy định:

Khu vực

Đất ở

Đất ở chưa có nhà (m2)

Đất có nhà hiện hữu (m2)

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.

120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.

80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

- Từ ngày 01/01/2018, Quyết định số: 33/2014/QĐ-UBND hết hiệu lực, và thay thế bằng Quyết định số: 60/2017/QĐ-UBND. Theo quy định mới này, Về diện tích tối thiểu được tách thửa với đất ở, Quyết định 60 chia thành 3 khu vực như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

b) Diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Khu vực

Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.

tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.

Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.

tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.

Khu vực 3: gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).

tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Bên cạnh đó, tại Điểm a,c,d Khoản 1 Điều 5 này cũng quy định:

"a) Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất:

- Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết; trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.

- Các quy hoạch được duyệt nêu trên xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất.

- Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

c) Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, giao Ủy ban nhân dân quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7, Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.

d) Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều này, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này."

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê. Nếu còn vấn đề vướng mắc, vui lòng gọi điện theo số 1900.6162 để được hỗ trợ pháp lí trực tuyến.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai công ty Luật Minh Khuê