Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật Đất đai của Công ty luật Minh Khuê

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

1. Thu hồi nhà đất mua bán hóa giá đang làm thủ tục cấp sổ đỏ có được bồi thường?

Tình huống 1: Tôi được cơ quan phân một gian nhà cấp bốn trong khu tập thể của cơ quan vào năm 1971 và nhập hộ khẫu từ đó. Năm 1992, cơ quan quyết định thanh lý ngôi nhà đó với giá 200.000 đồng. Năm 1991, cơ quan xin giấy phép xây dựng cho cả khu tập thể. Từ năm 1994, tôi nộp thuế sử dụng đất đầy đủ. Năm 1998, cơ quan làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất cho các hộ trong khu tập thể có mời Công ty Địa chính Hà Nội đo vẽ hiện trạng đất của từng hộ. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đã được thụ lý và đang chờ giải quyết tại quận. Nay thành phố chuẩn bị thu hồi đất (sân và công trình trên sân) của nhà tôi để làm đường (không lấy phần nhà). Hỏi: Tôi và các hộ trong khu tập thể có được đền bù hay không?

Trả lời

Căn cứ Điều 75 Luât Đất đai 2013 của Chính phủ quy định về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp".

Như vậy, để xác định ông và các hộ dân trong khu tập thể có được đền bù khi thành phố thu hồi đất để làm đường hay không cần phải căn cứ vào việc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay không. Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

" Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật".

Như vậy, Đối chiếu vào quy định nêu trên thì trường hợp của ông cùng các hộ trong khu tập thể thuộc quy định tại điểm d khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Vì nhà của ông đã được cơ quan thanh lý và hoá giá theo quy định của pháp luật, khi xây dựng mới có giấy phép xây dựng và đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (hiện nay đang chờ cấp giấy chứng nhận) nên ông (cùng các hộ dân trong khu tập thể có cùng điều kiện) thuộc đối tượng được đền bù khi bị thu hồi đất.

2. Bồi thường đất nông nghiệp và yêu cầu tuyển dụng lao động địa phương như thế nào?

Tình huống 2: Đầu năm 2021 trên địa bàn thôn tôi Nhà nước thu hồi một số đất nông nghiệp để giao cho một doanh nghiệp Nhà nước mở rộng sản xuất, xã tôi thuộc xã loại 1. Hỏi: Những hộ bị thu hồi đất trong trường hợp này được hưởng các khoản bồi thường nào? Việc đền bù theo quy định của văn bản nào?

Trả lời

Sau khi xác minh thông tin được biết địa bàn thôn ông thuộc khu vực thành phố Hà Nội nên căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CPvề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định như sau:

"Điều 5. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Thực hiện Điều 74 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Khoản 3 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP)

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. Trường hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi".

Như vậy, theo quy định ở trên việc bồi thường đất nông nghiệp khi thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất, trường hợp không có đất để bồi thường có thể bồi thường bằng tiền.

Ngoài ra khi thu hồi đất Nông nghiệp được hỗ trợ chi phí ổn định đời sống như sau:

Khoản 3 Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được quy định cụ thể sau:
- Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 24 tháng.
- Thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở. Trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ là 36 tháng.
- Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình trên địa bàn cấp huyện nơi có đất thu hồi tại thời điểm hỗ trợ.

3. Đất thừa kế không sử dụng trực tiếp trên đất có bị thu hồi?

Tình huống 3: Tôi có một mảnh vườn ở quê hơn 700 m2 do bố mẹ tôi (đã mất) đê lại. Hiện nay tôi đã làm một căn nhà cấp bốn ở giữa mảnh vườn đó để có nơi thắp hương cho ông, bà và bố mẹ tại căn nhà trên. Năm 2015 hợp tác xã ở thôn đã cho các xã viên đấu thầu để trồng hoa màu mà không có ý kiến của tôi. Hỏi: Việc hợp tác xã làm như vậy có đúng không? Tôi có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác không?

Trả lời

Theo dữ kiện ông nêu chúng tôi chưa rõ nguồn gốc đất nên chúng tôi chia thành 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Nếu mảnh vườn đó là tài sản của bố mẹ ông, khi bố mẹ mất đi thì ông là người thừa kế di sản của bố mẹ theo quy định tại điểm Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kê theo pháp luật. Dù ông không ở tại đó mà chỉ đi về cúng giỗ tổ tiên thì hợp tác xã cũng không có quyền đấu thầu chỗ đất này cho người khác trồng hoa màu. Mặt khác trên mảnh vườn còn có tài sản của ông là căn nhà cấp bốn.

Căn cứ Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền định đoạt của chủ sỏ hữu thì ông có quyền cho ngưòi bà con trồng hoa màu trên đó.

Trường hợp 2: Nếu mảnh vườn này là đất mà bố mẹ ông được Nhà nước giao để sử dụng, khi bố mẹ ông mất đi nếu ông vẫn tiếp tục sử dụng đất này thì căn cứ tiểu mục 1 mục 1 Nghị quyết 02/2014/NQ-HĐTP, gia đình anh phải hoàn thiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế sau đó mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng cho cá nhân khác.

4. Đất đã được nhà nước cũ công nhận có còn được yêu cầu chia thừa kế?

Tình huống 4: Bố mẹ tôi có một sổ ruộng đất từ thời phong kiến. Các chị tôi đi lấy chồng đều được bố tôi cho ruộng. Năm 1955 bố tôi mất để lại cho tôi phần ruộng còn lại cùng với một số diện tích ao hương hỏa của tổ tiên để trông nom và giỗ tết. Đến cải cách ruộng đât năm 1956 tôi đã được Chính phủ Việt Nam Dân chủ Cộng hoà công nhận tôi được quyền sử dụng đất đối với diện tích đó và tôi đã sử dụng ổn định cho đến nay. Các chị tôi khi cải cách củng được chia đất, chia ao rồi. Nhưng hiện nay các chị tôi lại về đòi chia phần ao mà bố tôi để lại cho tôi trông nom, thờ cúng tổ tiên. Hỏi: Theo quy định của pháp luật tôi phải giải quyết như thế nào?

Trả lời:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam".

Như vậy, theo dữ kiện ông cung cấp, chúng tôi xác định ruộng đất nêu trên trước đây là của bố ông nhưng sau khi bố ông mất (1955) thì ông đã được Nhà nưốc Việt Nam Dân chủ Cộng hoà giao cho sử dụng một phằn diện tích mà bố ông đã cho ông. Từ năm 1956 đến nay ông đã sử dụng ổn định, không tranh chấp và đứng tên trong sổ đồ địa chính. Căn cứ như quy định nêu ở trên thì ông thuộc đối tượng được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở vì là người sử dụng hợp pháp. Vì thời hiệu chia thừa kế đã hết nên các chị của ông không có quyền yêu cầu chia thừa kế.

5. Diện tích thực tế lớn hơn hợp đồng mua bán nộp tiền sử dụng đất theo diện tích nào?

Tình huống 5: Năm 1999 tôi mua một ngôi nhà mái bằng do vị trí ở ngã ba nên có ô văng mái vẩy, giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp. Ngôi nhà này của chủ cũ sử dụng ổn định, không tranh chấp từ năm 1960. Năm 2000 tôi kê khai nộp thuế sử dụng đất cho diện tích để ở là 198 m2 tuy trong giấy bán nhà ghi 161 m2, còn cán bộ địa chính phường đo là 220,59 m2 tính cả diện tích ô văng. Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường xác nhận cho tôi diện tích phải nộp thuế là 198 m2. Hỏi: Diện tích nào để kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất? Khi kê khai có phải đo lại diện tích thực tế theo mốc giới cả khuôn viên không? Diện tích nào phải nộp tiền sử dụng đất và nộp bao nhiêu?

Trả lời:

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Như vậy, theo quy định trên Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn

Trên đây là một số câu hỏi được sưu tầm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê Sưu tầm