1. Những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Trường hợp nào được mua, thuê mua nhà ở ở xã hội. Và những trường hợp nào chỉ được thuê nhà ở xã hội. Những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải đáp ứng những điều kiện gì theo quy định pháp luật về nhà ở ?
Cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội quy định trong Luật Nhà ở bao gồm các đối tượng sau:

Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Các đối tượng trên đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, cụ thể theo các hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

1. Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội. Đối với trường hợp này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập như sau:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

2. Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này. Đối với trường hợp này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. Đối với trường hợp này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa.

Khi thực hiện xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì phải tổ chức xét duyệt theo nguyên tắc, tiêu chí được quy định tại Điều 23 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cụ thể như sau:

1. Nguyên tắc xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đầu tư xây dựng theo dự án:

a) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

b) Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký mua, thuê, thuê mua (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức chấm điểm theo tiêu chí quy định tại Khoản 2 Điều này.

Sau khi xét duyệt, lựa chọn đủ hồ sơ hợp lệ tương ứng với tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố thì việc xác định cụ thể từng căn hộ trước khi ký hợp đồng thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Trường hợp có nhiều hồ sơ hợp lệ bằng điểm nhau vượt quá tổng số căn hộ được đầu tư thì chủ đầu tư tổ chức lựa chọn theo hình thức bốc thăm công khai;

c) Trường hợp người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội không đạt được nhu cầu, nguyện vọng của mình tại dự án đã đăng ký thì được trả hồ sơ để đăng ký tại các dự án khác, nếu không muốn lựa chọn căn hộ khác còn lại trong dự án đó.

Ngoài ra việc đánh giá hồ sơ của những đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ phải dựa vào các tiêu chí cụ thể trong bảng tiêu chí quy định tại khoản 2 điều 23 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, trong đó các tiêu chí được xét đến bao gồm:

- Tiêu chí khó khăn về nhà ở;

- Tiêu chí về đối tượng;

- Tiêu chí ưu tiên khác;

- Và các tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Mỗi tiêu chí sẽ có quy thành số điểm tương ứng để làm căn cứ xác định đối tượng được ưu tiên thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi, Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại : 1900.6162 để được giải đáp. Rất mong nhận được sự hợp tác!

2. Tư vấn thủ tục chuyển nhượng nhà thu nhập thấp ?

Xin chào luật Minh khuê. Hiện nay mình đang có thắc mắc mong luật Minh khuê tư vấn ạ. Có người đồng ý nhượng lại cho mình một căn hộ của nhà thu nhập thấp 36m.
Bây giờ muốn Luật Minh khuê tư vấn, thảo giúp mình một hợp đồng, ràng buộc 2 bên tránh sau này kiện tụng phức tạp (nhượng lại sau 5 năm mới được mang tên mình) hợp đồng hứa mua, hứa bán làm như di chúc, phòng 1 trong 2 người đột tử ?
Xin Luật Minh khuê giúp với ạ.
Người gửi: T.V.T

Tư vấn chuyển nhượng nhà thu nhập thấp ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 19Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định như sau:

Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

1. Nhà ở xã hội phải được bán, cho thuê, thuê mua theo đúng đối tượng và điều kiện quy định tạiĐiều 49 và Điều 51 của Luật Nhà ở; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở xã hội một lần theo quy định tại Điều 52 của Luật Nhà ở.

2. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

3. Người thuê nhà ở xã hội không được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian thuê nhà theo hợp đồng đã ký với bên cho thuê.

4. Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

6. Đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê và chỉ được bán cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm.

7. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.

8. Căn cứ theo quy định của Nghị định này và các văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc xét duyệt và thứ tự ưu tiên đối với các đối tượng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn, bảo đảm phù hợp với tình hình và điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.

9. Bộ Quốc phòng và Bộ Công an ban hành quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở xã hội do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an triển khai thực hiện sau khi có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng bằng văn bản.

Theo đó nếu anh muốn mua lại nhà ở thu nhập thấp, anh phải thuộc đối tượng đủ yêu cầu mua nhà. Nếu đủ điều kiện anh cùng với người bán liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư dự án để được hướng dẫn và thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Emailhoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

3. Chính sách mua nhà ở cho người có thu nhập thấp ?

Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập mới góp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản thân, phòng ngừa các hậu quả tiêu cực của “hậu giải phóng mặt bằng”

1. Chênh lệch cung – cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp không ngừng gia tăng

Thành phố Hà Nội (cũ) rộng 920,97 km2, dân số tính đến đầu năm 2008 khoảng 3,5 triệu người, trong đó số đăng ký hộ khẩu thường trú chiếm 90%, còn lại là diện KT3, KT4. Những năm gần đây dân số Hà Nội tăng tự nhiên là 1,37% và tăng cơ học là 1,63%/năm. Theo số liệu của Sở Địa chính – Nhà đất Hà Nội thì vào đầu năm 2002 tổng quỹ nhà ở toàn Thành phố chỉ có 348.743 căn nhà(trong đó 153.000 căn thuộc sở hữu nhà nước và 195.743 căn thuộc sở hữu tư nhân), tức chỉ bằng non một nửa số nhà cần thiết để đáp ứng nhu cầu mỗi hộ gia đình được sống riêng trong 1 căn nhà. Nói cách khác, hiện tại ở Hà Nội, mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống. Theo số liệu của Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi…

Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thu nhập trung bình và thấp, và trước mắt cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm 2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn. Thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ. Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000 căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%.

Theo Cục Thống kê Hà Nội, hiện tại, ở Hà Nội có đến 70% hộ gia đình (số tuyệt đối là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000 đồng/ người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm. Còn nếu xét theo mức chuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng cho giai đoạn 2006-2010 là 350.000đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và 270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2004 Hà Nội có tới 10,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này (trong đó thành thị là 4,3% và nông thôn là 25,3% – tỷ lệ dân số nông thôn/thành thị của Hà Nội năm 2003 là 7/8).

Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới 10.000 hộ gia đình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố cũng chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ do lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhu cầu nhà cho giải phóng mặt bằng triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế, và do sự xuống cấp của Quỹ nhà hiện có (nhất là nhà do nhà nước sở hữu, nhà chung cư) v.v thì nhu cầu về nhà ở sẽ càng trở nên gay gắt hơn cho những người dân Thủ đô.

Những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc. Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2chiếm hơn 40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chýnh. Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng thuê nhà ở; nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp.

Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2 nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của các doanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước.

Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 – 3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa qua, quỹ nhà ở tư nhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng 20% quỹ nhà ở tư nhân. Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu niên nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung tâm; Khu vực 36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độ dân số trung bình toàn Thành phố là 26.000 người/km2.

Từ khi Nhà nước thực hiện xoá bỏ bao cấp về nhà ở, do có nhiều khó khăn Nhà nước ít đầu tư xây dựng nhà ở, 80% diện tích nhà ở do nhân dân tự đầu tư xây dựng hoặc cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự đầu tư xây dựng. Từ năm 1998 trở về trước các mô hình phát triển nhà ở thực hiện riêng lẻ, tự phát, không theo dự án dẫn đến tình trạng lộn xộn trong xây dựng, cải tạo nhà. Từ năm 1998 đến nay, phát triển nhà ở đã dần thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển đô thị thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, về cơ bản thành phố Hà Nội đã xây dựng và được duyệt quy hoạch chi tiết các quận huyện và quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới; các dự án phát triển nhà ở. Kết quả đến cuối năm 2001 và đầu năm 2002 đã có 49 dự án khu đô thị mới đã có quyết định phê duyệt đầu tư, đang triển khai thực hiện như: khu đô thị mới Trung Yên; làng Quốc tế Thăng Long, khi đô thị mới Trung Hoà – Nhân Chính; khu đô thị mới Định Công – Thanh Trì; khu đô thị mới Linh Đàm; khu đô thị mới Định Công – Đại Kim vv… Ngoài ra còn thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở chung cư xen kẽ tại các quận nội thành cũ.

Theo quy hoạch thành phố Hà Nội có 56 dự án lớn, 140 dự án nhỏ với quỹ đất 2000ha, tương ứng 23 – 25 triệu m2 nhà ở và khoảng 6 triệu m2 trụ sở, công trình công cộng, bảo đảm cho 37 vạn người cư trú trong nhà ở cao tầng (tiêu chuẩn 36 m2/người) và 15 vạn người trong nhà ở thấp tầng (tiêu chuẩn 4 người/ biệt thự bình quân 200 m2 đất). Tính riêng năm 2003 diện tích nhà ở có từ các khu đô thị mới là 650.000m2. Đến năm 2004, Hà Nội đã triển khai thực hiện 115 dự án phát triển nhà, theo quy hoạch diện tích đất xây dựng nhà ở trên 3,8 triệu m2, diện tích đất hạ tầng kỹ thuật gần 5,4 triệu m2, đất xây dựng công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ trên 694.000 m2. Hiện nay, ngoài 60 khu đô thị đã được quy hoạch, một số khu mới đang tiếp tục triển khai quy hoạch như Bắc Cổ Nhuế – Chèm, Xuân Phương – Từ Liêm, Sài Đồng – Gia Lâm…

Qua 15 năm đổi mới, Thành phố Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong việc thực hiện phát triển nhà ở và giải quyết các vấn đề xã hội có liên quan. Đặc biệt, phát triển nhà ở trong 5 năm 2001 – 2005 đều đạt và vượt chỉ tiêu so với kế hoạch. Trong 5 năm 2001 – 2005, tổng số m2 nhà ở xây dựng mới thực hiện được 5.461.000m2 đạt 126,4% kế hoạch và bình quân thời kỳ này mỗi năm xây dựng được 1.092.000m2, tăng gấp 5 lần so với những năm 1991 – 1997 và 2,5 lần so với những năm 1998 – 2000, đưa diện tích bình quân nhà ở trên đầu người từ 4,6 m2/người năm 1991, lên 6,0m2 năm 2000 và lên 7,5m2năm 2006.

Cùng với sự phát triển chung của xã hội và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn, Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhập thấp như: Làng Sinh viên HACINCO, khu nhà ở tại 228 đường Láng, khu nhà ở tại B3, B5, B6 Cầu Diễn, Khu nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh…

Sau thời gian khá dài ở cho người thu nhập thấp chờ cơ chế, đến tháng 02/2006, thành phố mới tìm được hướng giải quyết cho thông qua việc đặt hàng mua quỹ nhà này để phục vụ tái định cư. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng đặt hàng mua nhà là thanh toán 70% giá trị dự đoán được duyệt của các dự án để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các đơn vị. Phần còn lại sẽ bố trí vốn thanh toán khi có kết quả thẩm tra quyết toán của Hội đồng thẩm định giá thành phố.

Kinh phí phục vụ cho tái định cư lấy từ vốn đầu tư của dự án sử dụng đất của nhà nước thu hồi chi trả theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt hoặc thoả thuận giữa địa phương với chủ dự án. Hiện nay chỉ một số các chủ đầu tư thực hiện các dự án bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) mà chính phủ, tổ chức tài chính quốc tế tài trợ, cho vay hoặc viện trợ mà trong hiệp định ký kết với Chính phủ có quy định hoặc theo yêu cầu của nhà tài trợ phải bố trí vốn phục vụ tái định cư mới có được nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái định cư, xây dựng hoặc mua nhà ở phục vụ tái định cư và chi hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư. Còn tất cả các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước, trong tổng vốn đầu tư thực hiện dự án chỉ được bố trí vốn chi trả bồi thường hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, không có vốn để đầu tư xây dựng các khu tái định cư, mua nhà bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và chi hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ các biện pháp phục vụ sản xuất tại các khu tái định cư. Nên nguồn tài chính dành cho tái định cư của các chủ đầu tư sử dụng đất nhà nước thu hồi thực hiện dự án, không có hoặc không đủ nguồn vốn, kinh phí để thực hiện đầu tư xây dựng các khu tái định cư và hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư sau khi đã bố trí tái định cư, mà chỉ đủ để hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất theo quy định hoặc một số ít dự án lớn cố gắng lắm mới có nguồn chi hỗ trợ được một số biện pháp ổn định đời sống, hỗ trợ sản xuất như: hỗ trợ thêm chi phí lắp đặt điện chiếu sáng, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hỗ trợ giống cây trồng, con giống để sản xuất chăn nuôi trong vụ đầu hay công cụ sản xuất… cho các hộ tái định cư theo Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Với thực trạng trên cho thấy nguồn tài chính dành cho tái định cư hiện rất hạn hẹp; việc xác định tổ chức chịu trách nhiệm cung cấp nguồn tài chính phục vụ tái định cư còn chưa rõ ràng; các phương thức huy động những nguồn tài chính hiện có và tiềm năng để phục vụ tái định cư còn chưa được các địa phương khai thác hết; cách thức sử dụng nguồn tài chính dành cho tái định cư trong tổ chức thực hiện còn nhiều hạn chế và việc chi sử dụng các nguồn tài chính cho tái định cư theo quy định còn chưa thật đầy đủ.

Thị trường nhà ở đô thị hiện nay mất cân đối ở chỗ quá chú trọng đến nhà ở để bán hơn là nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê sinh lợi được nhiều hơn, nhưng có những yếu tố sau đây hạn chế sự phát triển của nó:

+ Nhà kinh doanh bất động sản không có vốn lớn, do đó muốn thu hồi vốn nhà bằng cách bán ngay sau khi xây dựng xong.

+ Người mua muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình để có tài sản thế chấp vay vốn kinh doanh hoặc truyền lại cho con cháu.

+ Nhà kinh doanh bất động sản sợ khó thu được tiền thuê nhà, khó đòi lại nhà cho thuê vì luật pháp, chính sách Nhà nước, dư luận xã hội thiên vị người thuê nhà.

Nhà cho thuê thực sự là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như công chức và quân nhân khi thuyên chuyển đến đô thị khác, các hộ nghèo không đủ tiền mua nhà, các gia đình trẻ mới thành lập, những người ly hôn hoặc gia đình bất hạnh, sinh viên đi học xa, người nước ngoại v.v…

Việc đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở phục vụ người thu nhập thấp nói riêng là trách nhiệm của toàn xã hội, các cấp chính quyền. Xã hội hoá nhà ở là tất yếu trong sự phát triển chung, đồng thời huy động được mọi nguồn lực, các ngân hàng, tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp tham gia.

UBND thành phố Hà Nội đã chỉ đạo chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải dành 30% – 50% quỹ nhà ở chung cư cao tầng để bán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan theo danh sách giới thiệu của UBND thành phố. Điều này đã giảm sức ép về nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên do vấn đề thiết kế cũng như quy mô và mức độ đầu tư của công trình quá cao, nhiều cán bộ công nhân viên chức không mua được nhà, không phù hợp với tiêu chuẩn và khả năng của đối tượng mua nhà.

Mặc dù Thành phố đã chủ động chỉ đạo triển khai một số dự án thí điểm nhưng do cơ chế lựa chọn đối tượng thụ hưởng (người thu nhập thấp) còn thiếu đồng nhất, cơ chế mua bán trả góp, cho thuê, xử lý rủi ro khi triển khai thiếu sự ràng buộc trách nhiệm nghĩa vụ giữa các bên và các ngành liên quan còn thiếu khả thi. Do đó một số dự án không đáp ứng được theo mục tiêu ban đầu, như: Làng Sinh viên Hacinco; Thí điểm xâ dựng nhà ở thu nhập thấp như khu nhà ở B4, B5 Cầu Diễn; khu nhà ở 9 tầng Xuân Đỉnh; Một số khu nhà ở Quân đội quản lý

+ Kinh nghiệm rút ra từ làng Sinh viên Hacinco là ngoài các ưu điểm mà chúng ta dễ nhận thấy như đã tạo ra được một quần cư hiện đại cho Sinh viên thuê, nhưng thực tế còn nhiều vấn đề cần trao đổi đó là: Đa phần sinh viên thuê tại đây có gia đình mà mức thu nhập tương đối khá giả (số lượng ít), số lượng lớn các công ty, cơ quan, tổ chức kinh tế cũng thuê văn phòng tại đây; rất nhiều các hoạt động, các dịch vụ cho sinh viên mặc dù đã được duyệt trong báo cáo nghiên cứu khả thi xong vẫn chưa được xây dựng v.v… Làng Sinh viên hiện nay khó có khả năng thu hồi vốn nếu đầu tư xây dựng đúng những tiêu chí được duyệt và nếu chỉ cho Sinh viên thuê. Như vậy mục đích sử dụng ban đầu đã bị thay đổi.

+ Các khu nhà thu nhập thấp xây dựng thí điểm B4, B5 Cầu Diễn hay 9 tầng Xuân Đỉnh thì mới chỉ đầu tư được ngôi nhà, cũng không khác mấy căn hộ gia đình hiện nay. Đối tượng sử dụng hiện nay cũng chưa xác định được đúng thành phần như chủ trương ban đầu mà chuyển thành nhà ở tạm cư cho các hộ dân tại khu nhà Gỗ ở ngoài đê sông Hồng và phục vụ giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy mục đích cho xây dựng nhà cho người thu nhập thấp vẫn chưa thực hiện được.

Hơn nữa, giá bán nhà cho người có thu nhập thấp chưa được quy định và ban hành. Các giá bán hiện nay là quá cao so với thu nhập của người dân nói chung và người thu nhập thấp nói riêng, chưa có chính sách hỗ trợ khi người có thu nhập thấp vay tiền để xây nhà.

2. Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp phải trên cơ sở công bằng xã hội và nâng cao vai trò trung tâm của Nhà nước.

Theo nghĩa rộng, nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương giành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Hiểu theo nghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước.

Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phươngvà toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp, đặc biệt là Thủ đô. Hơn nữa, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp không chỉ là việc tạo nơi ăn, chốn ở mới cho hàng ngàn hộ dân nằm trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội theo các quy hoạch quốc gia và địa phương đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để “an cư lạc nghiệp” cho hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường, cũng như bố trí nhà ở cho các cặp gia đình trẻ “tách hộ” khỏi nhà bố, mẹ để ra ở riêng, hoặc đáp ứng nhu cầu nhà ở khác cho những người có thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là để cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình. Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chỗ ở mới “bằng và tốt hơn chỗ ở cũ” cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…

Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam.

Yêu cầu công bằng đòi hỏi sự phải đảm bảo sự công bằng, bình đẳng giữa các lợi ích của nhà nước – chủ đầu tư – người dân, tuyệt đối tránh tư tưởng “trăm dâu đổ đầu tằm”, chỉ chú trọng lợi ích của chủ đầu tư, của nhà nước mà coi nhẹ, thậm chí hy sinh quyền lợi của người dân, nhất là nông dân và các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp trong các dự án tái định cư (có lẽ đây cũng là căn nguyên hàng đầu của tình trạng khiếu kiện tập thể, vượt cấp và bức xúc xã hội hiện nay liên quan đến nhà đất). Yêu cầu công bằng cũng đòi hỏi sự cân bằng giữa quyền lợi và trách nhiệm của các bên hữu quan giữa các dự án và ngay trong cùng một dự án, trước và sau khi giải phóng mặt bằng. Đồng thời, phải chú ý phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, cũng như các hoạt động quản lý nhà nước về xã hội, dân cư trong các khu dân cư mới gắn với quỹ nhà cho người có thu nhập thấp như là hệ quả trực tiếp của công tác tái định cư. Cần nhấn mạnh rằng, việc đảm bảo việc làm và sinh kế mới phù hợp, lâu dài (kể cả bằng con đường xuất khẩu lao động) cho người dân phải di cư đến chỗ ở mới là điều kiện hàng đầu để có sự phát triển ổn định, lâu dài, bền vững theo góc độ lợi ích kinh tế – xã hội tổng hợp. Sẽ là bất cập nếu việc thực hiện một dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc phát triển kinh tế của một địa phương, quốc gia lại làm gia tăng tình trạng vô gia cư, thất nghiệp, tệ nạn xã hội và các căng thẳng chính trị – xã hội khác với các tổn thất khó đo lường cho cả hiện tại và tương lai, cả cấp vĩ mô lẫn vi mô.

Cần phát triển quỹ và thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp trên cơ sở thúc đẩy xã hội hoá các hoạt động này với vai trò nhạc trưởng của Nhà nước.

Một mặt, cần cho phép tự do hoá các hoạt động xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp : Mọi thành phần và loại hình doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân có đủ điều kiện kỹ thuật và tài chính đều được tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp không giới hạn về quy mô, lãnh thổ. Đa dạng hoá các hình thức đầu tư (trực tiếp, gián tiếp), các loại hình tổ chức kinh doanh và phát triển nhà ở xã hội (100% tư nhân, nhà nước, cổ phần, liên doanh, hiệp hội, đoàn thể, quỹ v các hợp tác xã…). Đặc biệt, khuyến khích các tập đoàn kinh doanh bất động sản, xây dựng chuyên nghiệp (kể cả nước ngoài), có năng lực tài chính và công nghệ mạnh đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực này. Phát triển thị trường tài chính liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp: Cho vay trả chậm trừ vào lương tháng, thuê mua, tín dụng tiêu dùng tín chấp và thế chấp. Phát triển các thị trường vật liệu xây dựng và các dịch vụ liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp…

Mặt khác, cần đề cao vai trò của nhà nước trong phát triển và quản lý quỹ, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, mà nổi bật là : Xây dựng và giám sát thực hiện các quy hoạch không gian và kiến trúc tổng thể, các tiêu chuẩn định mức kỹ thuật xây dựng đảm bảo an toàn và hài hoà cảnh quan đô thị(nên có những quy hoạch và tiêu chuẩn dành riêng cho các khu nhà ở cho người có thu nhập thấp); Hoàn thiện cơ sở pháp lý cần thiết theo hướng tự do hoá và thị trường hoá, ban hành và thực hiện các chính sách miễn giảm thuế và các ưu đãi toàn diện khác nhằm khuyến khích đầu tư và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp; Xây dựng các quy chế quản lý hiệu quả các chung cư, ngăn chặn và trừng phạt nghiêm khắc các hành vi gian dối, tham nhũng và lãng phí trong xây dựng, quản lý nhà tái định cư, nhà cho người có thu nhập thấp, kể cả các nhà tình nghĩa, nhà tình thương và nhà đoàn kết… Đặc biệt, cần thành lập Quỹ nhà quốc gia và địa phương chuyên dành cho người có thu nhập thấp thuê và thuê mua. Nguồn tài chính của Quỹ là đa dạng, song chủ yếu được tạo lập từ nguồn NSNN, nguồn kinh phí dự án tái định cư, nguồn trích tiền đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản công, các nguồn thu khác… Nhiệm vụ chi chủ yếu của Quỹ là hỗ trợ phát triển nhà ở phục vụ các dự án tái định cư quốc gia và địa phương, phát triển quỹ nhà ở xã hội phục vụ tầng lớp lao động có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội, thậm chí hỗ trợ người dân trong diện giải phóng mặt bằng của dự án đi xuất khẩu lao động để ổn định việc làm, tạo nguồn thu nhập mới góp phần ổn định cuộc sống và xây nhà cho bản thân, phòng ngừa các hậu quả tiêu cực của “hậu giải phóng mặt bằng”./.

(MKLAW FIRM: Biên tập.)

4. Mua lại nhà ở xã hội chưa có sổ đỏ có hợp pháp ?

Chào luật sư, Em xin hỏi Văn Phòng luật sư vấn đề này với ạ. Em hiện đang muốn mua lại một căn hộ chung cư thu thập thấp chưa có sổ đỏ mà chỉ đó hợp đồng gốc chủ đầu tư ký với Người mua nhà Theo quy định của pháp luật thì loại hình nhà này cấm mua bán chuyển nhượng lại trong vòng 5 năm.
Vậy hiện giờ em muốn mua thì có nên không và nếu mua thì nên tiến hành làm những thủ tục gì để đảm bảo quyền lợi sau này ạ?
Em xin cảm ơn.

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sựgọi:1900.6162

Trả lời:

Điều 49 Luật nhà ở số 65/2014/QH13 của Quốc hội quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Theo quy định tại điều 62 Luật nhà ở 2014:

"Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này."

Như vậy, khi bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và chưa hết thời hạn 5 năm cho nên không được bán nhà ở này. Nếu bên bán không đủ điều kiện bán mà vẫn bán thì hợp đồng mua bán với bạn không có giá trị pháp lý và bạn phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

5. Trách nhiệm của chủ đầu tư khi chậm tiến độ trong gói trợ cấp nhà ở xã hội ?

Thưa luật sư, xin hỏi: Tôi có mua nhà ở xã hội được vay 70% của gói 30.000 tỉ nhưng hiện nay phát sinh như sau: - tôi đã đóng 30% tiền mặt - ngân hàng đã giải ngân thêm 40% chia làm 2 đợt hiện giờ còn thiếu 30% đang chờ ngân hàng giải ngân nốt nhưng phát sinh như sau: 1. chủ đầu tư chậm tiến độ (tiến độ là quý 2/2016), giờ đã hết tháng 11/2016 mà chưa thể bàn giao nhà ?
2. Ngân hàng nói muốn giải ngân nốt 30% trong năm nay để hưởng được gói 30.000 tỉ thì bắt buộc phải có biên bản nghiệm thu bàn giao nhà thì mới giải ngân ?
3. Chủ đầu tư muốn chúng tôi kí trước biên bản bàn giao nhưng tôi ko kí vì chưa biết khi nào nhà xong, chất lượng chưa đạt tiêu chuẩn theo cam kết ?
Như vậy chúng tôi ở giữa quá thiệt thòi tiền thì phải đóng cho ngân hàng, nhà thì không được nhận, phải thuê nhà ở.
- Cho chúng tôi hỏi chủ đầu tư phải có trách nhiệm như thế nào và bị phạt như thế nào ?
- Chúng tôi muốn đòi quyền lợi chính đáng phải làm thế nào ?
Chân thành cảm ơn !

Tư vấn luật tư vấn pháp luật Dân sự, gọi: 1900.6162

Luật sư tư vấn:

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

"Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở"

Bản chất của Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở năm 2014 thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định.

Trường hợp của bạn hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể về vấn đề này này, mà ta phải làm rõ xem nguyên nhân làm chậm tiến độ của công trình là do đâu. Có thể là do lỗi của chủ đầu tư khi cố tình câu giờ để giữ đất hay không có đủ trang thiết bị phù hợp theo quy định của pháp luật. Có thể lỗi ở đây do cơ quan nhà nước ( nhà nước có những thủ tục hành chính gây khó dễ cho chủ đầu tư ).Vì thế nên khi xác định được nguyên nhân thì sẽ xác định được người chịu trách nhiệm.

Khi xác định được nguyên nhân thì lúc đó bạn có thể khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trên đây là tư vấn của Luật Minh Khuê, nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê